Сегмент коммерческой недвижимости считается одним из самых устойчивых, он же раньше других начал восстанавливаться.
В то время как продажи жилой недвижимости в прошлом году едва прекратили свое падение, сегмент коммерческих площадей уже начал демонстрировать положительную динамику. Особенно четко данная тенденция проявилась в подсегменте офисной недвижимости. Так, в 2010 г. компанией UTG (Украинская Торговая Гильдия) была заключена крупнейшая сделка по аренде 3,7 тыс. кв. м в офисном центре «Капитал Холл». Оживились и другие компании. Как и предполагалось, после массовых смен офисных помещений в 2008-2009 гг. на менее дорогие уже в 2010 г. началось обратное движение. В ответ на оживление спроса арендодатели, естественно, начали пересмотр размера арендных ставок, вследствие чего в минувшем году в профессиональных бизнес-центрах Киева они выросли на 5-10%. Та же ситуация наблюдается и в этом году. Например, только за три месяца 2011 г. стоимость аренды возросла еще на 5%. Причем, по словам частного предпринимателя Виктора Задорожного, «на самом деле аренда подорожала еще больше. Если учесть также и увеличение отчислений за услуги (которые обычно оплачиваются отдельно), то стоимость аренды с прошлого года увеличилась на 10-15%. И, скорее всего, это не предел».
Действительно, несмотря на то что ставка аренды помещений в БЦ Киева превышают аналогичные расценки в Праге, Софии, Братиславе или Варшаве, в январе 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м еще повысилась – с $16 до 18. Росту ставок способствует сразу несколько факторов. Во-первых, в Украине по сравнению с Европой по-прежнему слишком мало качественных коммерческих площадей. Так, по данным Colliers International, новое предложение профессиональных офисных помещений в 2010 г. составило порядка 110 тыс. кв. м, а совокупный объем предложений офисных помещений в столице достиг немногим более 1,2 млн. кв. м. В пересчете на 1 тыс. жителей количество профессиональных офисных помещений в Киеве на данный момент составляет 430 кв. м, что почти в четыре раза меньше аналогичного показателя для Варшавы. Во-вторых, изменения в системе власти привели к некоторой миграции компаний из Восточной Украины в Киев. Кроме того, наблюдается активизация российского капитала, так как соседи, почувствовав оттепель в межгосударственных отношениях, устремились в Украине занимать свободные ниши и открывать свои представительства.
Тем не менее слишком быстро цена на офисные площади расти не будет. По прогнозам риелторов, средняя стоимость офисных помещений еще может подняться на 10-15%, но вряд ли достигнет показателей 2008 г. (с III квартала 2008-го среднемесячные арендные ставки в бизнес-центрах класса А снизились с $70-85 до $28-35/кв. м; класса В – с $40-65 до $13-20; класса С – с $25-40 до $8– 13). Дело в том, что на руку компаниям, желающим снять офисные помещения, будет играть все еще довольно высокая вакантность. Например, около 12% помещений класса А по-прежнему ждут своего арендатора. Еще больше пустующих офисов класса В – 20-30%. Такой перекос в занятости площадей связан с тем, что зачастую разница между арендой площадей класса А и более простых помещений с учетом скидок и бонусов составляет всего $3-10/кв. м в месяц, а иногда и вообще отсутствует. Понятно, что от желания компаний улучшить свои условия размещения пострадали собственники объектов класса В (70% от всех имеющихся предложений в столице и 90% – в регионах). Увеличить вакантность еще больше помогут новые предложения.
Например, на 2011 г. девелоперы анонсировали ввод в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м. Но из опыта прошлых периодов вряд ли стоит ожидать, что реалистичное новое предложение в текущем году составит более чем 150 тыс. кв. м.
Кроме офисного сегмента, положительную динамику развития продемонстрировала и торговая недвижимость. Это вызвано реакцией на постепенное улучшение экономической ситуации в стране и связанные с этим надежды на рост покупательной способности населения. Так, за 2010 г. розничный товарооборот увеличился на 6,2%. Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики CB Richard Ellis: «Еще в конце минувшего года мы отмечали, что возросший спрос со стороны ритейлеров способствовал возврату вакантности к докризисным показателям в 0-2%. Впервые с начала рецессии арендные ставки выросли на 10-15%. И в этом году рынок торговых помещений продолжает демонстрировать положительную динамику. Благодаря росту товарооборота (согласно официальной статистике около 12% за январь-февраль) увеличивается спрос со стороны арендаторов, что оказывает давление на арендные ставки. Более того, интерес ритейлеров не ограничивается киевскими объектами, они начинают рассматривать для экспансии также региональные города, причем не только миллионники. В то же время арендаторы по-прежнему избирательно подходят к выбору объектов и повышенный интерес проявляют только к качественным». По словам риелторов, на данный момент наибольшей популярностью пользуются торговые помещения площадью 100-200 кв. м, зона фуд-корта, небольшие площади под товары импульсивного спроса самых успешных торовых центров, а также площади под продуктовые супермаркеты. Средняя арендная ставка в Киеве на площадь 100-200 кв. м составляет $58,3/кв. м (с НДС, без эксплуатационных затрат). Причем разброс в стоимости аренды в торговых центрах столицы варьирует от $10 до 200/кв. м в месяц (с НДС) в зависимости от номенклатуры продукции/услуг и «якорности» операторов.
Подстегнуть рост стоимости аренды могут иностранные сети, отложившие в 2008 г. свои планы по выходу на украинский рынок. По данным CB Richard Ellis, в этом году Украина вошла в список 20 стран, наиболее привлекательных для развития европейских розничных сетей (изучены 212 ЕРЦ). Подобные настроения уже дали определенные результаты: в прошлом году в Киеве состоялось открытие первого в стране гипермаркета строительных материалов Leroy Merlin (входит в сеть французского оператора), свои магазины открыли известные международные сети модной одежды New look, River Island, Nine West, бренды Inditex Group (Massimo Dutti, Oysho), а также Melon Fashion Group (Love republic, Befree и др.). Помимо столицы, в планах этих операторов – города-миллионники и областные центры. Тем не менее пока большинство европейских ритейлеров продолжают рассматривать выход в Украину через франчайзинг и местного партнера. Например, так поступает сеть Domino’s Pizza, открывшая в Киеве первую пиццерию. Согласно планам компании в течение ближайших пяти лет в Украине будут открыты около 50 заведений под этим брендом. Свое первое заведение в стране – кофейню в терминале «F» аэропорта Борисполь – открыла также мировая кофейная сеть Costa Coffee. Что же касается нынешнего года, то уже подписан договор на открытие в ТЦ Sky Mall магазина New Yorker. Планы по выходу в Украину есть у сети британских универмагов Debenhams, которая пока воздерживается от конкретных комментариев, но активно изучает местный рынок и рассматривает возможные площадки размещения. В середине года ожидается открытие в столице магазинов крупнейшего российского обувного оператора ЦентрОбувь, развивающего сети «Центробувь» и Centro.
На сегодня в Киеве суммарная ритейл-площадь составляет порядка 700 тыс. кв. м. Это низкий показатель как для столицы, так и всей страны. Многие международные бренды удерживаются от выхода на украинский рынок ритейла в том числе и по причине малого количества хороших площадок. В Украинской Торговой Гильдии прогнозируют, что эта ситуация должна достаточно скоро измениться. По словам заместителя генерального директора компании Виталия Бойко, в 2011 г. суммарная площадь в Киеве увеличится более чем на 100 тыс. кв. м за счет ввода в эксплуатацию таких ТРЦ, как «Континенталь» (изначально «Эспланада»), Promenada Park, «Мармелад», второй очереди ТРЦ Dream Town. А в будущем году добавится еще больше. После открытия ТРЦ Ocean Plaza (72 тыс. кв. м), второй очереди ТРЦ «ГородОК» (51 тыс. кв. м) и других, менее значимых объектов, в 2012 г. в Киеве станет на 264 тыс. кв. м больше. «Если говорить о прогнозах, то при сохранении нынешней позитивной динамики в экономике ограниченные объемы нового качественного предложения в 2011-2012 гг. будут способствовать дальнейшему росту ставок в лучших торговых центрах в среднем на 10-15% в год. В остальных центрах в связи с ограниченным спросом со стороны ритейлеров мы ожидаем более умеренного увеличения арендных ставок в среднесрочной перспективе по мере восстановления сектора торговли», – считает Марина Крестинина.