Цену снижать уже трудно, поэтому для стимулирования спроса на жилье
застройщики учатся использовать и другие инструменты.
Вэтом году некоторые отрасли экономики постепенно начинают демонстрировать нечто, напоминающее приспособление к новой реальности. Однако этого нельзя сказать о строительной отрасли. Судя по всему, застой на рынке недвижимости не закончился, а учитывая продолжение уменьшения реальных доходов населения, которое является основным потребителем жилой недвижимости, сложные времена для строительных компаний затянутся еще на несколько лет.
Перспективы туманны
Евгений Шалабай, директор строительной компании Чабаниміськбуд:
«Несмотря на некую активизацию жилищного строительства с весны 2011 г., последствия кризиса ликвидности и последующего кризиса доверия к банкам и застройщикам все еще очень ощутимы. В связи с этим множество объектов по всей стране остаются в замороженном состоянии в ожидании активизации рынка, роста спроса и финансовых вливаний. При этом для доведения таких объектов до сдачи в эксплуатацию, как правило, необходимы значительный финансовый ресурс и решение целого ряда текущих проблем с инвесторами строительства и контролирующими органами. Поэтому перспективы реализации многих замороженных проектов, особенно тех, где степень готовности ниже 40-50%, по моему мнению, довольно туманны».
Среди основных факторов, которые могут повлиять на ситуацию, большинство застройщиков называют рост покупательной способности населения и возобновление ипотечного кредитования. Это связано прежде всего с тем, что согласно распространенной схеме финансирования жилищного строительства застройщик за свои средства приобретает участок, разрабатывает проект и осуществляет начальный этап строительства (нулевой цикл, возведение нескольких первых этажей). В целом эти затраты составляют 20-35% от стоимости проекта. Чтобы получить оставшиеся 65-80%, компания прежде открывала кредитную линию в банке либо занимала только часть средств, а 40-55% привлекала в качестве взносов частных инвесторов на разных этапах строительства, фактически получая от них беспроцентный кредит. Однако теперь в результате уменьшения доходов населения данный источник практически иссяк: в этом году строители смогли привлечь от частных покупателей лишь 5-7% средств.
Что делать
Благой вестью для рынка в начале года стала инициатива государства по снижению количества разрешительных процедур с 93 до 23, что, по мнению чиновников, сможет почти на треть уменьшить затраты на строительство. Однако, как считают строители, это вряд ли существенно улучшит ситуацию. Поэтому, не особо рассчитывая на милость от государства, сами компании занялись оптимизацией своих издержек. Большинство застройщиков решили не распылять силы и акцентировали внимание на достройке объектов с высокой степенью готовности. Именно так поступил, например, Нест. По словам коммерческого директора компании Константина Браво, в 2010 г. они закончили строительство комплекса «Изумрудный». «Дальше – говорит он, – будем активизировать работу на «Покровском посаде». На сегодняшний день перед нами стоит задача не увеличивать рентабельность, а минимизировать убытки.
В данный момент мы не вышли в плюс после кризиса и ведется завершение тех проектов, которые были начаты ранее. В первую очередь закончим их». Сложности с привлечением средств заставляют игроков рынка недвижимости продавать проекты. Все тот же Нест, чтобы закончить строительство жилкомплексов «Изумрудный» и «Покровский посад», продал Будхаус Групп проект своего многофункционального комплекса Nest City в Киеве.
Кроме вышеперечисленных инструментов снижения издержек, в условиях минимального спроса строители все чаще пересматривают свои проекты. Например, К.А.Н. Девелопмент сократил общую площадь своего жилого комплекса в Киеве с 80 до 64 тыс. кв. м за счет уменьшения метража квартир, тем самым уменьшив планируемый объем инвестиций приблизительно с $50 до 40 млн. Аналогичным образом поступил и Авантаж. «Цена – это производное, она складывается из определенных составляющих. Мы работаем над ними таким образом, чтобы они уменьшали стоимость жилья. Принято говорить о квадратных метрах, но люди живут не в них, а в квартирах. Поэтому мы сокращаем площадь жилья, чтобы купить его было под силу», – объясняет гендиректор Авантажа Анатолий Денисенко.
Но уменьшать стоимость квартир за счет снижения их площади можно только в тех проектах, которые находятся еще на бумаге. В остальных случаях приходится просто снижать цену квадратного метра или предлагать, условно говоря, трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной. Практически все строительные организации, остро заинтересованные в сроках реализации своих квартир, вынуждены были снизить цены на 15-20%. Однако игра на понижение не всегда дает желаемый результат. Для более эффективного стимулирования продаж, по словам экспертов рынка, скидки необходимо применять совместно с другими инструментами. Например, для активизации продажи квартиры как на стадии строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию застройщику необходимо, во-первых, предоставлять покупателю возможность ее бронирования и рассрочки. Это позволит клиенту реализовать имеющийся у него актив (старую квартиру, земельный участок) и перебраться в новое жилье наименее затратным способом. Во-вторых, нужно сотрудничать с банками для реализации программ долгосрочного ипотечного кредитования.
Неутешительный прогноз
Несмотря на то что некоторые эксперты высказывают мнение о восстановлении строительного рынка к концу текущего года, столь оптимистичный прогноз вряд ли сбудется.
Главным препятствием станет продолжение снижения покупательной способности населения на фоне повышения коммунальных платежей, роста цен на топливо и продукты питания. Внести существенный вклад в восстановление спроса на строительном рынке могло бы возобновление ипотечного кредитования. Но банки пока просто не готовы кредитовать «ненадежное население» под 10-12% годовых. А существующие сейчас проценты по ипотеке в 20-22% мало кому интересны. К тому же, по словам строителей, уже практически исчерпан ресурс стимулирования сбыта в виде снижения цен, а строительные материалы, газ, горючее и проч. продолжают дорожать.
Многое зависит от ипотеки
Евгений Шалабай, директор Чабаниміськбуд:
– Одной из основных проблем в сфере жилищного строительства сейчас является отсутствие доступного ипотечного кредитования физических лиц – конечных покупателей жилья. В последнее время некоторые банки начали заявлять об активизации программ ипотечного кредитования. Однако кредитные ставки, условия кредитования и требования, предъявляемые банками к финансовому состоянию и гарантиям со стороны потенциального заемщика, все еще являются неподъемными для населения. В связи с этим просто обратиться в банк и получить ипотечный кредит для частного лица сейчас довольно проблематично. Для того чтобы такой кредит все-таки был выдан, как правило, необходимо тесное сотрудничество между банком и компанией-застройщиком. Следует также отметить, что многие банки имеют значительный свободный ресурс и заинтересованы в сотрудничестве с добросовестными корпоративными заемщиками.
Понимая потребности клиентов, мы предлагаем рассрочку платежа при покупке квартир до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Параллельно планируем в ближайшее время предоставлять клиентам более долгосрочную рассрочку, особенно при покупке двух- и трехкомнатных квартир. Кроме того, мы находимся на финальной стадии переговоров с несколькими банками, которые уже в этом месяце собираются запустить программы долгосрочного ипотечного кредитования для наших покупателей. В дополнение к вышесказанному стоит отметить, что государство также понимает и разделяет текущие проблемы строительной отрасли и реализует программы поддержки застройщиков и конечных потребителей. В частности, на рынке есть программы кредитования застройщиков и последующего ипотечного кредитования физических лиц на долгосрочный период, предлагаемые Государственным ипотечным учреждением. Основная их цель – оживление рынка и сдача в эксплуатацию объектов, степень готовности которых в настоящее время выше 50%. Мы, как и другие застройщики Киева и Киевской области, ведем переговоры об участии в этих программах.
Записная книжка застройщика
Угрозы:
– банкротство или продажа объектов – РЕАЛЬНО;
– рост цен на стройматериалы и проч. – РЕАЛЬНО.
Надежды на рост покупательной способности и ипотеку – СЛАБЫЕ.
Механизмы:
– снижение стоимости квадратного метра – ПРОБЛЕМАТИЧНО;
– уменьшение площади квартир – НУЖНО;
– снижение себестоимости строительства за счет уменьшения затрат на разрешения, землеотвод и т. п. – МАЛОВЕРОЯТНО;
– получение кредита от Государственного ипотечного учреждения – МОЖНО ПОПРОБОВАТЬ;
– предоставление покупателям специальных финансовых условий – ПЕРСПЕКТИВНО.