Многолетний опыт развития строительной отрасли во всех без исключения странах демонстрирует и требует проверенную опытом и временем закономерность в прохождении определенных этапов развития строительного проекта.
Безусловно, на сегодняшний день хронология соблюдения основных этапов осталась без изменений. Однако не ключевые, но не менее значимые этапы все чаще пропускаются и игнорируются, как не важные. Это неправильно, поскольку вспомогательные процессы к основным в дальнейшем зачастую являются ответом на многие вопросы.
Основное и второстепенное
По-прежнему основными остаются этапы приобретения или аренды земельного участка с обязательной его нормативно-денежной оценкой, проектирование, строительство с соблюдением хронологии строительных процессов, реализация площадей объекта (аренда, продажа), рекламная кампания.
Однако, есть ряд процессов, условно считаемых на рынке в последние годы «неважными и бессмысленными». Тем не менее, как показывает практика кризисных и посткризисных рецессионных и ремиссионных лет, игнорирование этих процессов – этапов развития проекта неразумно.
Речь идет о глубинных исследованиях рынка недвижимости и отдельных его сегментов – маркетинговых исследованиях, анализе конкурентной среды, тенденциях спроса и предложения, социологических исследованиях (в т.ч. полевых исследованиях и опросов потенциальных потребителей), разработке предварительной концепции объекта с зонированием площадей на основании анализа предпочтений и потребностей арендаторов и покупателей, тематическом зонировании арендаторов и формировании тематических зон для организации и управления покупательским потоком, предварительном финансовом анализе, прогноза рентабельности проекта, расчете срока окупаемости с учетом вариативности источников финансирования; предпроектных проработках, предварительной архитектурной визуализации объекта с посадкой на местности.
В дальнейшем, при работе с построенным объектом недвижимости, исследования, в частности маркетинговые, при условии грамотного подхода и профессионального их проведения дают ответы на очень многие вопросы, позволяя при выведении объекта на рынок и его функционировании, избегать многих проблем и предвидеть риски.
Маркетинг против "авось"
В первую очередь, это попадание в целевую аудиторию, предложение рынку востребованного формата, соответствие класса и профиля объекта территории расположения, знание о потенциальных конкурентах в зоне охвата объектом, грамотное наполнение арендаторами объекта или продажа площадей по рассчитанной арендной ставке или стоимости 1 кв.м., а также единая концепция всего объекта и его площадей в целом.
К сожалению, оценивая объекты сегодняшнего дня, которые строятся в Киеве и основных крупных перспективных городах Украины без предварительных исследований и концепции, не вооруженным глазом можно увидеть и уже предвидеть будущие проблемы с объектом, приумноженные на непростую ситуацию на рынке.
На стагнирующем рынке недвижимости нельзя «в слепую» начинать строительство нового объекта, не изучив досконально его потенциальную востребованность на рынке, степень конкурентоспособности и срок окупаемости. Сейчас количество недостроев 2008-2012 гг. не сокращается ожидаемыми темпами – по причине очень низкого покупательского спроса на все сегменты недвижимости – жилую, офисную, торговую, складскую; а также по причине отсутствия доступного кредитования (когда на сегодняшний день ставки по кредитам достигают 22-33% годовых).
Строящиеся объекты недвижимости последних лет как раз демонстрируют принципиальный отказ от т. нз. вспомогательных процессов и предварительных исследований:
- Развитие проекта ведется без изучения и сравнения динамики развития рынка недвижимости и его конкретных сегментов (торговая, жилая, офисная, складская, коттеджная недвижимость).
- Не изучается конкурентная среда в локальном районе расположения будущего объекта и уровень конкуренции его формата по городу, часто получается несколько ТЦ/БЦ рядом, или перенасыщение района одноформатными объектами.
- Строительство и развитие проекта ведется без определения тенденций спроса – зачастую строится не то, что требует рынок и готов принять потребитель, и то, что возможно принесет большую прибыль застройщику. Так, офисные площади в аренду и на продажу от 300-500 кв.м. интересуют в большей степени арендодателя (проще процесс взаиморасчетов и быстрее заполняется объект), а потребитель упорно и безрезультатно в массовом порядке требует площади от 30 до 150-200 кв.м.
- Класс возводимого объекта не всегда соответствует социально-демографическому портрету района его расположения.
- Класс и профиль арендаторов не соответствует формату и району расположения, арендаторы набираются не в соответствии с концепцией, а по принципу «кто пришел, того и поставили».
- Не продумана навигация внутри торгового, торгово-развлекательного объекта и не сформированы покупательские потоки – появляются «мертвые зоны»
- Извечная проблема бесплатной или доступной парковки достаточных размеров.
- Нерациональные арендные ставки и/или стоимость 1 кв.м. Устанавливаются без предварительного анализа арендных ставок по городу, в зависимости от класса и расположения объекта, анализа динамики предыдущих периодов и прогнозов на ближайшие 5 лет, а как правило, исходя из расчета «сколько требуется собственнику», или «в этом районе где-то так и есть».
- Не проводятся опросы потенциальных покупателей и арендаторов посредством телефонного или уличного интервьюирования для выяснения основных требований и предпочтений – набор услуг, размер площади, приемлемая стоимость, другие предпочтения.
Статистика уменьшения количества недостроев и вывода на рынок грамотных окупаемых объектов, по мнению специалистов компании Build and Live Development, неутешительна, динамика по недостроям практически нулевая. Положительную динамику можно наблюдать только в вопросе выдачи разрешений н начало строительства.
Статистика министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины:
Выдача разрешений
- До 2011 (до упрощения схемы выдачи разрешений на строительство, т.нз. «строительной амнистии») ежегодно выдавалось ~ 40 тыс. разрешений.
- С 2012 года выдается ~ 100 тыс. разрешений на начало строительных работ.
- За 2013 год в Едином государственном реестре зарегистрировано 104 232 документа о начале строительных работ.
- Выдано 105 098 разрешительных документов – 50 609 сообщений, 53 623 декларации и 866 разрешений на начало строительных работ.
Документы о готовности
- За 11 месяцев 2012 года принято в эксплуатацию ~ 100 000 объектов
- За 11 месяцев 2013 года выдано деклараций о готовности объектов ~ 53 726
Статистика недостроев
По состоянию на 01.01.14
- 2010 г. ~ 19 000 объектов
- 2011 г. ~ 18 300 объектов
- 2012 г. ~ 16 700 объектов
- 2013 г. ~ 16 109 объектов
Соотношение достраиваемых и недостраиваемых объектов – неизменно – 30-37% к 70-63%
Статистика долгостроев
По состоянию на 01.01.2013 – было озвучено общее количество долгостроев – 9817 объектов
За 2013 год из общего числа достроили 1035 объектов, что составляет 10,5 %.
На украинском строительном рынке научились строить «умные дома», теперь осталось научиться строить «умные объекты», в которых площадь и арендная ставка офисных площадей будут доступны мелкому, среднему и крупному бизнесу.
В "умных" торговых центрах продавались бы «нужные» товары и услуги, поскольку их ценовая категория, ассортимент и вариативность точно соответствовали бы потребностям потенциальных покупателей, а магазины были бы расположены по удобной схеме навигации и дополняли друг друга по смысловой и тематической цепочке
"Умные" жилые комплексы предлагали бы потребителю качественные бездефектные квартиры с комфортной планировкой, безопасными материалами и продуманной организованной придомовой территорией (с обязательным количеством парко-мест, детской площадкой), а в "умных" коттеджных поселках заработала бы схема «комфорт для жизни» – кроме домов, там бы появились школа, детский сад, магазин, кафе, парк, спортплощадка. Все это возможно, нужно лишь только приложить усилия для того, чтобы изменить текущую ситуацию и больше пользоваться фактическими данными исследований.