Падение рынка связано преимущественно с девальвацией, проведением антитеррористической операции, обнищанием населения, эмиграцией или закрытием бизнеса.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
По данным исследовательской компании JLL, по обеспеченности торговыми площадями Украина не входит даже в первую двадцатку в Европе. Наша страна находится на 23-й позиции (59 кв. м на 1 тыс. жителей), уступая место Греции, Бельгии и Болгарии. Относительная недоразвитость рынка поясняется его молодостью – профессиональные торговые центры стали строить только в последнее десятилетие, и пока этот сегмент развивается преимущественно в самых крупных городах.
Но экономическая нестабильность затормозила развитие рынка торговой недвижимости. Снижение покупательской способности затронуло все регионы. Как это повлияло на торговые центры? Многие ритейлеры пересмотрели свои планы по развитию, некоторые стали уменьшать арендную площадь, а кто-то из брендов совсем покинул Украину. Так, прекратили работу магазины Esprit, OVS, River Island (управлялись польским оператором), ушли New Look, Lee Cooper (оба Великобритания), Minelli (Франция) и т. д. В некоторых случаях уход связан с проблемами самого ритейлера, например, банкротство MEXX, в других – покупательский спрос не оправдывал ожидания операторов. Однако массовый исход начался еще в прошлом году, а в этом – тенденция только продолжилась.
Вооруженный конфликт на востоке отразился в целом на всей экономике, что и привело к ее падению. Но если говорить о непосредственном влиянии на сегмент торговых центров, то больше всего пострадал Донецк. Часть торговых центров по-прежнему работает, но выяснить, какие именно, достаточно сложно. На телефоны не отвечали в ТРЦ «Донецк Сити» и ТЦ «Акварель». А вот «Континент» и «Золотое кольцо», если верить их официальным страничкам в социальной сети «В контакте», продолжают работать. В «Континенте» эту информацию подтвердили по телефону, но показатели вакантности и арендные ставки уточнить отказались.
Антитеррористическая операция коснулась и харьковской торговой недвижимости. До начала военных действий в город приезжало за покупками и развлечениями много россиян из Курской, Белгородской и Воронежской областей. Это связано с близостью границы. Например, от Харькова до Белгорода 30 км. Сейчас поток практически иссяк: люди боятся ехать. Не следует забывать, что в этом городе работает крупный вещевой рынок Барабашова. Он является мощным конкурентом для непродовольственных ритейлеров, расположенных в торговых центрах. Особенно сейчас, когда девальвация заставляет украинцев экономить.
В результате всех перечисленных факторов, по данным консалтинговой компании ProConsulting, вакантность в некоторых украинских торговых центрах достигала 45-55%. Самый низкий уровень вакантности – 9,2% наблюдается в Киеве, а самый высокий – в Запорожье, Харькове и Одессе – 20-30%. В Южной Пальмире сильную конкуренцию торговым центрам составляет стрит-ритейл, а в Запорожье существует острая нехватка платежеспособных арендаторов. В Харькове и Запорожье работает множество магазинов секонд-хенда, но их интересует зона стрит-ритейла.
Во Львове пустуют 5-10% помещений, в Днепропетровске – 7%.
Арендаторы стали настаивать на снижении ставок, каникулах и пр. Чаще всего владельцы торговых центров шли навстречу. В противном случае арендаторы находили более выгодные условия в других объектах. Однако арендаторы готовы были платить за качественные торговые площади. Поэтому сильное снижение арендной платы коснулось торговых центров второго и третьего эшелонов или проектов, которые запустились в кризис и не успели развернуться в полную силу. Во Львове – это торговые центры «Магнус», «Сриблястый». В Харькове – новостройка «Магеллан». Проект запущен в 2012 -2013 гг., но компания так и не закончила развлекательную составляющую, что привело к отсутствию покупателей и, следовательно, арендаторов.
На конец первого квартала 2015 г. арендные ставки для стандартной галерейной секции 100-200 кв. м в торговых центрах Одессы находились в диапазоне $20-35 за кв. м в месяц, во Львове – $35-60 за кв. м, в Запорожье – около $6-12 за кв. м, в Харькове – $7-25 за кв. м, в Днепропетровске – около $20 за кв. м.
Под влиянием внешних факторов девелоперы остановили реализацию проектов. Например, по словам коммерческого директора девелоперской компании «Будхаус Групп» Максима Гаврюшина, по запорожскому проекту ТРЦ «Фабрика» выполнены проектные работы. К строительству пока не приступали, и понимания, когда оно начнется, нет. Заморожены работы и по ТРЦ Port City (Запорожье). По столичным объектам девелоперы использовали более мягкие формулировки и заявили не о заморозке проектов, а о переносе сроков вводов в эксплуатацию. Это коснулось ТРЦ Lavina Mall, Respublika, Blockbuster Mall, Podol Mall, Retroville и других.
ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СПАСАЕТ IT-СЕКТОР
Рынок бизнес-центров больше всего развит в городах-миллионниках, преимущественно в Киеве. Общая площадь предложения качественных офисных площадей в Запорожье составляет до 40 тыс. кв. м, во Львове – 80 тыс. кв. м, в Одессе – 145 тыс. кв. м. Но больше всего БЦ построено, конечно же, в Киеве – 1,8 млн кв.м.
В каждом городе существует еще и полупрофессиональные или непрофессиональные офисные центры, к которым относят старые административные здания и пр. Так, в Запорожье к профессиональным бизнес-центрам причисляют только два объекта: БЦ Eco Tower и Khortitsa Palace, а остальные 20% офисных помещений – это преимущественно отремонтированные общежития.
Если исходить из статистических цифр, то можно сделать вывод, что украинские города далеки от насыщения бизнес-центрами. Однако каждый регион имеет свою особенность. В Одессе бизнесмены предпочитают арендовать офисы на первых этажах жилых домов, но с фасадным входом. Многих не отпугивает, что такой вариант на 20-30% дороже аренды помещений в профессиональном бизнес-центре. Поэтому около трети качественных офисных площадей в Одессе пустует.
В этом году арендаторы мигрировали, поэтому существенных изменений по вакантности не наблюдалось. Некоторые компании принимали решение о переезде в альтернативные объекты, ввиду потенциальной возможности арендаторов значительно улучшить качество помещений при сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях. В большинстве случаев переезды происходили в те офисные объекты, в которых владельцы были готовы предложить базовую отделку, либо отделку «под ключ», что позволяло арендаторам избежать дополнительных капитальных затрат. Например, в Харькове свою деятельность активизировали IT-компании, и многие стали подыскивать офисные помещения получше, причем помещения без ремонта популярностью не пользовались. По словам местных операторов, свободных офисов классов В и В+ в городе практически не осталось. Многие харьковские IT-компании решили сменить не только офис, но и город. Руководитель львовского БЦ RIUS Адриан Лизак рассказал, что сейчас в городе наблюдается активизация спроса именно за счет компаний из восточных регионов – Донецка и Харькова. Правда, этот всплеск на общую ситуацию в городе не повлиял. Крупных игроков в этом регионе немного, поэтому популярностью пользуются квартиры, переделанные под офисы, или в административных зданиях. Уровень вакантности во львовских бизнес-центрах составляет от 15 до 40%.
В этом году новые объекты (общей площадью 41 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию только в столице. По данным консалтинговой компании Colliers International, в Киеве открылись: БЦ на Голосеевском проспекте, БЦ на ул. Верхний Вал, 10, БЦ на ул. Горького, 46 и БЦ на ул. Дорогожицкая. «Примечательно, что в первой половине 2015 года поиск арендатором нового помещения в 70-80% случаев заканчивался пролонгацией существующего договора аренды на новых дисконтных условиях. Такая тенденция, а также выход нового объема офисных помещений, стали причиной увеличившейся вакантности на фоне возросшей активности арендаторов. В большинстве корпоративных сегментов, за исключением IT-сектора, происходит сокращение персонала с логичным уменьшением необходимой для операционной деятельности офисной площади. При этом многие международные компании с относительно устойчивым бизнесом успешно используют момент «дна» офисного рынка для того, чтобы зафиксировать наиболее выгодные коммерческие условия аренды на ближайшие 3-5 лет», – говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко. По его оценке, рост вакантности в столичных БЦ Киева в первом полугодии был 23,3%, что на 3,5 п.п. больше, чем в аналогичный период 2014 года.
По итогам первого квартала средняя арендная ставка в Украине снизилась на 25-30% из-за девальвации, свидетельствуют данные ProConsulting. «Ранее была привязка к доллару США, а сейчас все большая фиксация происходит в гривне, в особенности, если речь идет о качественных офисах класса «А» и «В»», – пояснили в компании.
СКЛАДЫ НА ДНЕ
Качественные склады нужны крупным, часто международным компаниям, поэтому основной спрос на качественную складскую недвижимость формируется вблизи крупных украинских городов. В Киеве и области общее предложение универсальных складских помещений составляет около 1,6 тыс. кв. м.
Но если говорить о рынке складов в регионах страны, то там он находится на начальной стадии развития и представлен преимущественно старыми постройками. «Рынок харьковских складских услуг находится в состоянии, практически, на уровне Зимбабве. Даже если сегодня построят профессиональный складской комплекс, то он не будет востребован. Около 40% розничного товарооборота находится в «серой зоне». А складская услуга на аутсорсинге предполагает неконтролируемый сторонний учет товаров и денежных средств, что несет неприемлемые риски для бизнеса в существующей экономической модели», – поясняет независимый эксперт Владислав Панасенко.
В первой половине 2015 года поиск арендатором нового помещения в 70-80% случаев заканчивался пролонгацией существующего договора аренды на новых дисконтных условиях
За первый квартал в эксплуатацию в Украине ввели только один новый объект складской недвижимости, который открыл международный логистический провайдер – компания FM Logistic в селе Дударков (Бориспольский район Киевской области). Новые складские платформы состоят из двух секций общей площадью 14 тыс. кв. м, включая мезонинные площади. С введением в эксплуатацию новых складских платформ общая площадь мультиклиентского комплекса класса А+ составила 27 тыс. кв. м. Ранее запланированный ввод в эксплуатацию второй очереди складского комплекса «Амтел» (58 тыс. кв. м) был перенесен на более поздний период.
Спрос на складские помещения в Киеве в первом полугодии 2015 года был зафиксирован на невысоком уровне и преимущественно формировался существующими игроками рынка. Преобладали сделки по перемещению компаний с целью минимизации своих затрат, сообщили в консалтинговой компании Colliers International.
Из-за курсовых скачков рынок продажи складских помещений практически заморожен. Слишком низкая арендная ставка и высокая цена недвижимости привели к тому, что сроки окупаемости проектов составляют около 8-12 лет в зависимости от месторасположения объекта. Например, в Харькове, по данным портала «Стройобзор», максимальная цена предложения в первом квартале зафиксирована на складе класса «В» – $362 кв. м, а минимальная – $33 кв. м (бывшие помещения советских промышленных предприятий, переквалифицированные в складскую недвижимость). В сегменте аренды складской недвижимости, в зависимости от класса, максимальная арендная ставка составила 60 грн/кв.м (склад класса «В»), а минимальная – 12 грн/кв.м (класса «D»). Такие же арендные ставки и в других миллионниках. В Киеве в первом полугодии 2015 года в наиболее качественных складских объектах арендные ставки составляли $3,5-5 кв.м. в месяц (на конец 2014 года – $4-5,5 кв.м. в месяц), в классе «В» – $2,5-3,5 кв.м в месяц (остались без изменений по сравнению с концом 2014 года). По данным исследования компании, арендные ставки в Киеве сопоставимы с арендными ставками в ряде городов Восточной и Центральной Европы: Прага, Братислава, Будапешт, Бухарест, Рига, Таллинн, Варшава.
«За последние полтора года, с учетом событий на востоке страны, ситуация на рынке складской недвижимости значительно ухудшилась и сегодня ее можно назвать критической. С учетом себестоимости строительства и текущего уровня арендных ставок, а также принимая во внимание стоимость заемного финансирования и нынешний уровень ставок капитализации, девелопмент складских комплексов в Украине нецелесообразен. Нынешнее состояние рынка таково, что при аналогичных арендных ставках инвестиционная стоимость складского объекта на украинском рынке практически в два раза ниже, чем, например, в Польше. По сути, инвестиционная стоимость склада в Украине на сегодняшний день ниже самой себестоимости строительства нового склада», – заключает Александр Носаченко.
ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК СПАСАЮТ УКРАИНЦЫ И ЕВРОПЕЙЦЫ
Гостиничный рынок Украины понемногу начал возвращать себе клиентов. Прежде всего, это касается туристических регионов страны – Львова, Карпат, Одессы. Тем не менее, согласно данным исполнительного директора Ассоциации звездочных отелей Дмитрия Прохорова, по сравнению с 2012 г., среднегодовая загрузка отелей ниже на 15%.
Это даже неплохо на фоне общего снижения интереса туристов к Украине в 2014 г., вызванного проведением военных действий на востоке. «По итогам 2014 г., число иностранных туристов, посетивших Киев, снизилось на 30%. В первом квартале текущего года Киев принял порядка 200 тыс. международных туристов, что на 10% ниже показателя аналогичного периода 2014 г.», – говорится в отчете E&Y. По данным экспертов компании, до 2014 г. въездной туристический поток в Украину демонстрировал умеренный рост, а число иностранных туристов в 2013 г. достигло порядка 24 млн, треть из них посетили Киев.
По данным компании JLL, в начале 2015 г. в киевских отелях загрузка выросла на 8% – до 29% по сравнению с началом 2014 г. Но этот рост стал возможен благодаря существенному падению показателей 2014 г., тогда как показателям 2013 г. текущая ситуация еще уступает. Как уточняет Дмитрий Прохоров, в 2014 г. средний показатель загрузки столичных отелей составил 38-40%, в нынешнем году он превышает 40%, порой достигая 48-49%.
Около половины туристов ранее составляли россияне, теперь их осталось менее 10%. Замещать гостей из северной страны приходится европейцам. Отельеры Львова и Одессы – основных туристических городов Украины – признаются, что в нынешнем сезоне к ним снова стали ездить иностранцы. Причем как отдыхать, так и по бизнесу.
«Высокий туристический сезон во Львове начинается с мая и продолжается до конца сентября. Этот весенне-летне-осенний период насыщен культурными мероприятиями, событиями, бизнес-ярмарками, конференциями, фестивалями, которые привлекают туристов во Львов отовсюду, поэтому отели, хостелы, апартаменты заполнены на 100%, некоторые – на несколько месяцев вперед», – рассказывают во Львовском горсовете.
Положительную тенденцию подтверждают и местные отельеры. По словам вице-президента Ассоциации малых отелей, хостелов и апартаментов по западному региону Марты Лотыш, в среднем по году город достигает 60%-й загрузки по отелям, в высокий сезон цифры поднимаются до 80-90%. При этом, по данным Дмитрия Прохорова, изменилось соотношение украинских туристов к иностранным – если раньше их было 20%, то теперь стало 30%. Россияне в город по-прежнему ездят, но теперь их стало совсем мало. Их место заняли гости из Польши, Германии, Турции и США.
Не хуже себя чувствуют и гостиницы в других западных регионах, особенно в Прикарпатье и Закарпатье. В нынешнем году Карпаты заняли место ЮБК, к тому же, туда можно ехать в межсезонье, до наступления теплой погоды, позволяющей отдыхать на морском берегу. Как рассказывают владельцы отелей в Закарпатье, на праздники и в выходные к ним теперь не оскудевает поток туристов.
Конкуренцию западному региону может составить только Одесса. Теперь она стала основным центром морского отдыха украинцев. Хотя, как рассказывают местные отельеры, к ним приезжает также много бизнес-туристов. «В город снова вернулись иностранцы из США, Германии, Бельгии, много гостей из Турции», – рассказывает управляющий Geneva Park Hotel Александр Комов. По его словам, если в стране случаются строенные выходные, в Одессе практически невозможно найти свободный номер. «Заполняемость в отелях в таких случаях стремится к стопроцентной», – говорит он. И добавляет, что еще задолго до наступления пика летнего сезона было забронировано 70-80% номерного фонда.
Отличительной чертой Одессы является масса мини-отелей на 5-10 номеров, расположенных в самых неожиданных двориках и закоулках. При этом качество проживания в них может быть самым разным. Учитывая, что украинские туристы в основном народ небогатый, в Одессе, по мнению местных экспертов, были бы не лишними качественные и недорогие отели уровня 2-3 звезды. Также городу не хватает внятных курорт-отелей. Несмотря на наличие моря в самом городе, наслаждаться пляжным отдыхом туристы едут в соседние города – там не всегда дешевле и лучше, но обычно ближе к морю и более широкий выбор предложений.
В других региональных центрах – Харькове и Николаеве – туристов немного. В сами города отдыхающие не едут, останавливаясь в прибрежных городках вроде Скадовска на Черном море и Геническа на Азовском. Причем предпочитают снимать комнаты в частном секторе или на турбазах – отельная сеть с адекватным соотношением цены и качества в регионе пока не развита.
Совсем иная ситуация наблюдается на востоке Украины. «Если на западе и юге мы наблюдаем прогресс, то на востоке ничего не происходит», – констатирует Дмитрий Прохоров.
Несмотря на некоторые различия гостиничных рынков Харькова, Днепропетровска и Запорожья, у них есть общая черта – спрос на местные отели низок как никогда. Например, в Запорожье загрузка отелей упала на 30%, в Харькове – на 10-15% по сравнению с прошлым годом. И это на фоне того, что весной, летом и осенью местные отели в течение нескольких месяцев пользовались повышенным спросом. Во всех трех городах останавливались переселенцы из Донецкой и Луганской областей, устраивая своеобразный перевалочный пункт. В Харьков после падения MH17 приезжали иностранные специалисты, родственники погибших и журналисты. Днепропетровск стал промежуточным пунктом на пути в Донецк, им часто пользовались иностранные журналисты и съемочные группы.
Сильное снижение арендной платы коснулось торговых центров второго и третьего эшелонов или проектов, которые запустились в кризис и не успели развернуться в полную силу
По итогам первых месяцев 2015 г., загрузка отелей в этих городах составляет 20-40% в выходные и примерно вдвое больше может достигать в будние дни, когда сюда приезжают гости в командировки и по бизнесу. «В отличие от большинства других городов Украины, высокий сезон у нас приходится на сентябрь-май, а низкий – на отпускные летние месяцы», – поясняет менеджер запорожского отеля «Соборный» Ольга Кутас.
Соответственно, местным отельерам приходится идти на любые возможные меры, чтобы привлекать клиентов. Здесь проводят маркетинговые акции, устраивают скидки, организовывают свадьбы и прочие увеселительные мероприятия. Скидки на проживание порой достигают 40%. Местные отельеры с ужасом ожидают начала отопительного сезона и новых тарифов, ведь повышение цен отпугнет и без того немногочисленных гостей, но даже сейчас они работают практически без маржи.
ВЫВОДЫ НЕУТЕШИТЕЛЬНЫЕ
Рынок коммерческой недвижимости продолжит свое развитие, однако его дальнейший вектор во многом будет зависеть от макроэкономических процессов в стране. И тем не менее, реального роста количества сделок, а также увеличения средней суммы сделки по сравнению с 2014 годом на рынке не предвидится, считают опрошенные нами эксперты.
«Оптимистического прогноза в среднесрочной перспективе для развития рынка коммерческой недвижимости нет. Сроки сдачи объектов будут приостанавливаться, исключение составляют несколько амбициозных проектов, расположенных в западном регионе. Офисные и логистические сегменты продолжат испытывать трудности с заполняемостью», – прогнозирует глава Совета Ukrainian Building Community, генеральный директор Midland Development Ukraine Елена Шуляк. Например, во Львове до конца года свои двери распахнут ТРЦ «Форум Львов» и ТРЦ Victory Gardens (ранее известный как Leopolis).
В сегменте торговой недвижимости до конца текущего года существенного колебания арендных ставок не ожидается. При этом специалисты ProConsulting не исключают сезонные колебания стоимости аренды. Уровень вакантности торговых центров будет во многом зависеть от качества объектов, а также возможности находить компромиссные решения арендаторов и владельцев объектов.
Арендная ставка на офисные помещения продолжит снижение. Учитывая, что в последнее время спрос переходит в средний и низкий ценовой сегменты, об активном строительстве офисов класса «А» говорить нецелесообразно, из-за низкой окупаемости и высоких затрат на строительство.
К концу 2015 года арендные ставки на складскую недвижимость в долларах будут снижаться. Основное предложение, как ожидается, будет находиться в пределах $3-5 кв.м в месяц. Аренда будет привязываться к национальной валюте, а не к доллару.