Столичные девелоперы расширяют активность на регионы, где востребуются крупные форматы торговых центров. А розничники сами становятся девелоперами.
Еще совсем недавно почти все самое интересное на украинском рынке торговой недвижимости происходило в Киеве. На ярко освещенной столичной сцене бурлили страсти и разворачивались интриги, появлялись и «обкатывались» новые форматы торговых центров, а регионы в основном скромно довольствовались ролью затемненной галерки. Сегодня же ситуация меняется кардинально – регионы начинают обгонять Киев по числу новых проектов современной коммерческой недвижимости, да и сами эти проекты становятся крупнее и интереснее. Расширяется также число авторов проектов торгово-развлекательных центров в регионах. Во-первых, если раньше региональные рынки современных торговых форматов были «охотничьими угодьями» местных девелоперов, то сегодня к ним проявляют все более предметный интерес и крупные столичные девелопментские компании. Во-вторых, все больше компаний-ритейлеров примеряют на себя функцию развития проектов крупных торгово-развлекательных центров. Причем за это дело берутся уже не только столичные, но и региональные розничные сети.
Регионы набирают обороты
В последние годы розничная торговля в Украине демонстрирует завидные темпы роста. В прошлом году розничный товарооборот увеличился на 23% по сравнению с показателями 2004 г. Развитие бизнеса розничных торговцев подразумевает и адекватное расширение торговых площадей. А по мере роста требований к профессионализму в организации торговли все большую долю в новых площадях должны занимать современные торговые форматы. «Согласно некоторым оценкам, – утверждает менеджер отдела по связям с общественностью и прессой торговой компании «Интермаркет» Оксана Гальчинская, – в течение ближайших пяти лет доля современных форматов розничной торговли в Украине достигнет 20-40%. Быстрее всего развивается формат торговых центров». Учитывая существующие тенденции, максимальное развитие данного формата прогнозируется в Киеве, Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе и Львове. При этом по ряду причин столица не радует розничных торговцев высокими темпами ввода в действие новых торговых площадей. 2006 год, как и предыдущий, в этом смысле можно считать провальным. Дефицит торговых площадей серьезно сдерживает развитие розничного бизнеса в столице. Неудивительно, что в этих условиях розничные сети все больше внимания уделяют быстро прогрессирующим регионам.
Крупные областные центры привлекают инвесторов отсутствием сильной конкуренции и ростом платежеспособности населения. В результате, как отмечают специалисты компании Colliers International, регионы впервые опережают Киев по темпам наращивания объемов рынка. Размер нового предложения на региональном рынке за 2005-2006 гг. составит около 150-200 тыс. кв. м по сравнению с 70 тыс. кв. м в Киеве. Более того, по качеству концепции и уровню арендаторов ряд региональных торгово-развлекательных центров не уступают киевским. Растут и масштабы региональных проектов. Недавно львовская торговая компания «Интермаркет» презентовала проект ТРЦ «Интермаркет-Леополис», который должен быть введен в действие во Львове в марте 2008 г. Общая торговая площадь этого регионального торгового центра составит 45 тыс. кв. м. Это заметно больше, чем у сегодняшнего рекордсмена – киевского центра «Караван», торговая площадь которого составляет 33 тыс. кв. м. Размер инвестиций в проектируемый центр также более чем внушителен даже по столичным меркам – 70 млн. евро.
Правда, новый львовский ТРЦ вряд ли сможет претендовать на звание всеукраинского «чемпиона», поскольку среди планируемых к вводу в Киеве в ближайшие годы объектов присутствует суперрегиональный торговый центр «Мега» от компании IKEA, общая торговая площадь которого составит около 130 тыс. кв. м. Не говоря уже о нескольких проектах торговой площадью от 50 тыс. кв. м каждый.
Региональному развитию нет альтернативы
По прогнозам Colliers International, основным игроком на рынке регионального девелопмента в ближайшее годы будет компания «Лекс-Холдинг», которая планирует открыть ТРЦ формата «Караван» в Харькове, Днепропетровске и Запорожье. Она уже обеспечила себя земельными участками во всех больших городах Украины. Но более чем амбициозные планы освоения регионального пространства имеют и другие столичные девелоперы. Например, компания «XXI Век» в рамках реализации своей стратегии регионального развития за последние полгода уже начала работы в Запорожье, Львове, Полтаве. Правда, компания не специализируется исключительно на торговой недвижимости, предпочитая комплексную застройку территорий и даже ведя речь об участии в концептуальном развитии городов. Так, в Запорожье она получила право на застройку шести участков общей площадью 14,73 га, из которых под строительство коммерческой недвижимости предусмотрен один площадью «всего лишь» 5,5 га. Во Львове к концу 2008 г. компания планирует построить ТРЦ «Квадрат» современного формата «гипермаркет-галерея». В Полтаве компания смогла получить решение городского совета о выделении земельного участка площадью 55 га. Сейчас проект застройки находится на стадии разработки, предполагается, что участок будет использован для строительства ТРЦ и жилой недвижимости.
Стремление столичных девелоперов в регионы – не дань моде, а насущная необходимость. По мнению члена совета директоров, директора по региональному развитию компании «XXI Век» Олега Салмина, Украина отличается от России тем, что у нас активно идет региональное развитие. И любая компания, стремящаяся занять достойное место на украинском рынке, должна найти свое место в этих процессах. Если она не будет заниматься региональным развитием, а ограничится только деятельностью в Киеве, значит, кто-то будет развиваться вместо нее. Хотя Киев и самый многолюдный и богатый на сегодня город Украины, но основная часть населения, платежеспособность которого быстро растет, находится за его пределами.
Кроме того, стоит учитывать и недооцененность земли на региональных рынках. Это дает основания предполагать, что там в ближайшие годы проекты будут расти более динамично, чем в Киеве. Хотя бы потому, что в столице первичного рынка земельных участков уже давно практически нет.
Торговцы примеряют девелопмент
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании Colliers International Галины Малиборской, можно назвать три основные причины, по которым крупные розничные компании начинают брать на себя функции девелопера в создании торгово-развлекательных комплексов.
Во-первых, девелопмент таких проектов обеспечивает дополнительный доход, который сегодня, учитывая скорость окупаемости проектов торговой недвижимости, достаточно привлекателен с точки зрения инвестирования.
Во-вторых, к такому решению ритейлеры во многом приходят исходя из безвыходности ситуации, поскольку сегодня зачастую невозможно снять качественное торговое помещение – их просто нет ни в Киеве, ни в регионах. Ситуация с соотношением предложения и спроса критична абсолютно всюду, но в Киеве она дошла до точки кипения.
В-третьих, многие крупные ритейлеры в мире приходят к выводу, что строить ТРЦ очень выгодно еще и с точки зрения увеличения потока покупателей в свой магазин. Гипермаркет, расположенный в профессионально сделанном ТРЦ, имеет все шансы привлечь больше покупателей (за счет посетителей торговой галереи центра) и соответственно продать больше.
Впрочем, уже второй причины – катастрофического дефицита предложения качественных торговых площадей – достаточно для того, чтобы некоторые крупные розничные торговцы перестали надеяться на профессиональных девелоперов и сами взялись за решение своих проблем.
«Можно назвать много причин такого отставания предложения от спроса, – говорит Галина Малиборская. – Я здесь разделяла бы местных девелоперов и иностранных, поскольку у тех и других несколько отличные проблемы». Местные в большей мере сталкиваются с ограниченностью финансовых ресурсов. Возможно, зачастую выясняется и то, что у них недостаточно знаний, опыта, чтобы построить качественный, правильный профессиональный объект.
Для иностранных же девелоперов основная проблема заключается в полной непрозрачности украинского рынка земли. Зачастую у них просто нет возможности получить нормальный участок. И многие компании, заявившие о выходе на украинский рынок сразу после «оранжевой революции», до сих пор находятся на стадии поиска участков, поскольку на первичном рынке получить участок без наличия достаточного админресурса практически невозможно, а на вторичном рынке участки очень дорогие. Кроме того, многие компании отложили свое решение о выходе на наш рынок в связи с политической нестабильностью в стране.
Олег Салмин отмечает следующую характерную для украинских городов тенденцию: все берут земельные участки, но практически никто ничего не строит. Извращенная система распределения земли привела к трагикомичному положению во многих городах. Когда, например, из нескольких десятков вроде бы инвесторов, получивших право на застройку крупных участков, реально способны что-то развивать в городе только два-три. Остальные сидят как собака на сене на своих умело добытых участках и пытаются найти партнера, который мог бы что-либо с этим участком сделать. Желающие приобрести за бесценок потенциально дорогие участки находились всегда. Если же власть в городе за последние годы в ходе политической борьбы несколько раз переходила из рук в руки, то и количество подобным образом розданных и неосвоенных участков достаточно велико.
В этой ситуации подкачавшим финансовые мускулы розничным сетям, конечно же, есть смысл самим выступить в роли девелопера.
«Коня и трепетную лань…»
Естественно, что, ступившие на стезю девелопмента в таком специфическом формате, как торгово-развлекательные центры, розничные компании сразу же сталкиваются с новыми проблемами. Первой из них обычно называют отсутствие профессионального опыта и знаний. Но более коварной и потенциально разрушительной проблемой может оказаться необходимость для менеджмента компании отныне разрываться между приоритетами розничного торговца и девелопера. Поскольку те решения, которые прекрасно выглядят с точки зрения функционирования «родного» гипермаркета в составе ТРЦ, могут оказаться убийственными для центра в целом. Галина Малиборская: «К сожалению, многие ритейлоры не понимают того, что для них как для собственников недвижимости основной доход приносит уже не операционная деятельность, а арендаторы. Поэтому немногие торговые центры, владельцами которых являются ритейлоры, сделаны действительно качественно. Если ты делаешь большой гипермаркет, а потом сбоку пристраиваешь нечто, называемое торговой галереей, но при этом не распределив потоки посетителей, то гипермаркет будет работать, а вот галерея будет «мертвой».
Более того, проблемы с управлением двумя разного вида тягловыми животными, впряженными в одну бизнес-телегу, отнюдь не заканчиваются с выбором верной концепции или даже строительством центра.
Недооцененность земли в регионах способствует появлению крупных строительных проектов.
Рецепты же преодоления нехватки профессионального опыта ясны и отработаны на практике: поменьше дилетантской самодеятельности, побольше привлечения профессионалов. Как положительный пример можно привести уже упомянутый львовский ТРЦ «Интермаркет-Леополис». Насколько нам известно, это первый профессиональный торгово-развлекательный центр, который «девелоперится» не вышедшей из столицы, а локальной розничной сетью. Пример этот примечателен также тем, что девелопер принял решение с первого дня разработки проекта привлечь команду профессиональных участников проекта. Проводились тендеры на отбор консультантов, агентов, архитектурного бюро. Была нанята международная компания в сфере управления проектами. «Проект строительства торгово-развлекательного центра нашей компанией рассматривался около четырех лет, – рассказывает Оксана Гальчинская. – За это время было проработано семь концепций ТРЦ от отечественных и международных архитекторов. В результате этой работы совместно с представителями польского архитектурного бюро Studio Quadra был создан проект, заслуживающий воплощения в жизнь». На сегодня компания рассматривает различные варианты того, кто будет осуществлять управление центром, среди них и привлечение международного оператора по данному виду обслуживания. И это несмотря на то, что сам «Интермаркет» имеет 15-летний опыт девелопмента проектов своих супермаркетов «Арсен» и дискаунтеров «Барвінок».