«Строительные» облигации на этапе перестройки

Целевая облигация сегодня – высоко востребованный инструмент финансирования строительства. Но грядущее усложнение законодательной базы, возможно, несколько снизит темпы роста объемов их выпуска.

Выпуск целевых облигаций является легитимной схемой финансирования строительства, которая соответствует вступившему в силу 1 января 2004 г. Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Начиная с 2005 г. в Украине целевые облигации были выпущены более чем 50 эмитентами. Общая сумма эмиссий с учетом запланированных к выпуску облигаций превысила 4,5 млрд. грн. (при участии ОАО «МТБ» как банка-андеррайтера в настоящий момент зарегистрировано выпусков целевых облигаций на сумму свыше 400 млн. грн.).  За минувший год в строительстве было освоено инвестиций в основной капитал на уровне 4,9 млрд. грн., тогда как целевых облигаций было выпущено на сумму почти 2 млрд. грн. С помощью этого инструмента обеспечено почти 40% прироста инвестиций в основной капитал в строительной сфере, что свидетельствует о его привлекательности. Но изменение законодательной базы с целью соответствия существующим реалиям финансового рынка и рынка недвижимости может внести свои коррективы.

Плюсы

Выпуск целевых облигаций дает возможность привлечь финансирование в необходимом объеме без залога и процентов. Средства, полученные при первичной продаже облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций включаются в валовые расходы эмитента. Операции по выпуску облигаций не облагаются НДС, а сами облигации являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве залога для получения кредита. Целевая облигация позволяет сформировать проект эмиссии, наиболее точно отвечающий задачам, поставленным застройщиком. Так, финансирование большого объекта недвижимости через облигации можно осуществлять как на весь объект полностью, так и на его часть (этаж, подъезд).

Стоимость организации финансирования через выпуск целевых облигаций составляет 0,6-1% от объема выпуска целевых облигаций. Для сравнения: организация финансирования через фонд финансирования строительства стоит 1,2-1,5% от суммы привлеченных средств. Помимо этого, эмиссия облигаций и их успешное погашение позволяют предприятию сформировать публичную кредитную историю, заработать репутацию, что в дальнейшем будет способствовать удешевлению займов.

Облигации надежны как инструмент инвестирования в строительство, поскольку их выпуск регистрирует Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. ГКЦБФР контролирует соответствие объемов недвижимости по утвержденному проекту строительства объемам и типам недвижимости, указанным в проспекте эмиссии облигаций как объект, передаваемый инвестору в процессе погашения облигаций. Покупатель будет застрахован от возможности продажи застройщиком несуществующей в проекте недвижимости. Наличие обязательного рейтингования выпускаемых целевых облигаций позволяет повысить уровень защищенности инвестора. Процедура присвоения рейтинга предполагает детальный анализ деятельности эмитента целевых облигаций за 5 последних лет, а также документации по строящемуся объекту, включая проектно-сметную документацию по земельному участку и др.

Минусы

В то же время у целевых облигаций как у фининструмента есть и ряд недостатков. Возникающие при работе с облигациями сложности можно разделить на три группы: проблемы эмитента, проблемы строителя и проблемы инвестора. Застройщик не всегда может быть эмитентом облигаций. Поэтому о проблемах эмитента целесообразно говорить отдельно.

Проблемы эмитента. Первая проблема, с которой сталкивается любой эмитент, – высокая стоимость выпуска. Вторая – необходимость получения рейтинга облигаций, которая является дорогостоящей и весьма длительной процедурой. Покупатели прежде всего интересуются не рейтингом целевых облигаций, а состоянием строительства объекта. Поэтому фактически рейтинг превратился в «нагрузку» на целевые облигации, которая ложится на эмитента с последующей компенсацией за счет покупателя квартиры. Третья проблема – законодательная незащищенность от инвесторов. Существуют инвесторы, пытающиеся создать проблемы для эмитента с целью получения преференций. Приобретая одну облигацию, инвестор с формальной точки зрения потенциально имеет право предъявлять претензию на весь строящийся объект. И в законодательстве каких-либо способов  в настоящее время защиты эмитента не прописано.

Проблемы строителя. Одна из самых главных – риск незарегистрировать выпуск облигаций без возврата уплаченных расходов по государственной пошлине и услугам по присвоению рейтинга, которые являются достаточно весомыми (сроки регистрации выпуска облигаций – минимально 30 календарных дней). Существует также немало противоречий между строительными законодательными и нормативными актами, регулирующими операции на фондовом рынке. Нормативные документы, разработанные ГКЦБФР, не согласовываются с документами, разработанными Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства.

Проблемной может быть и динамика финансирования строительства. Поступление денег от продажи облигаций зависит от спроса на эти ценные бумаги, который нельзя привязать к срокам проведения строительных работ. Много вопросов вызывает и механизм погашения облигаций и передачи квартир в собственность инвесторам. На сегодняшний день эта процедура законодательно не регламентирована.

Проблемы инвестора. Первая из них – новизна. Значительная часть населения относится к целевым облигациям негативно, поскольку не очень четко представляет себе суть этого финансового механизма. Так же как недобросовестный инвестор может создать проблемы эмитенту, так и недобросовестный эмитент способен создать проблемы инвестору. Эмитент может вести нечестный бизнес, и тогда окажется, что на момент погашения облигаций здание не построено. Начинается длительная процедура судебных разбирательств, возникает вопрос, по какой стоимости погашать облигации. Чаще всего погашают по номинальной стоимости, и инвестор теряет определенную сумму. Существует и проблема ликвидности облигаций, поскольку на сегодняшний день целевые облигации неудобны для обращения на фондовом рынке. Кроме того, сама по себе облигация не закрепляет конкретную квартиру за ее будущим собственником. Разные эмитенты решают этот вопрос по-разному. Некоторые объединяют договор бронирования квартиры и договор купли-продажи, другие делают так называемый акт бронирования недвижимости. Все это делает процедуру инвестирования довольно длительной и усложненной.

Перспективы

Целевая облигация в настоящее время является высоко востребованным инструментом, и такая тенденция сохранится, возможно, при некотором снижении темпов роста объемов выпуска, связанных с усложнением законодательной базы. Законодательная база по операциям финансирования строительства изменяется, стремясь соответствовать существующим реалиям как финрынка, так и рынка недвижимости. Так, в настоящее время на стадии утверждения находится новая редакция «Положения о порядке регистрации выпусков облигаций», которая включает в себя отдельный раздел по целевым облигациям. Рынок находится в ожидании завершения процесса регистрации документа. С этого момента очень серьезно изменятся правила организации выпусков, обращения и погашения облигаций. Основными новшествами является запрет на самостоятельное размещение облигаций эмитентом, обязательность первичного размещения на первичном рынке (через фондовую биржу).

В Украине сегодня еще только формируется культура инвестирования. С одной стороны, строительные компании, принимая решение о выпуске облигаций, сталкиваются с необходимостью открытия своего бизнеса для инвестора, с необходимостью публичности деятельности компании. Многие из них в процессе подготовки к выпуску облигаций впервые проходят аудит, поскольку в настоящее время нет требования об обязательном аудите для всех предприятий в процессе текущей деятельности, за исключением случаев, специально предусмотренных законодательством. Застройщику приходится ломать устоявшиеся схемы финансирования, полностью перестраивая финансовые потоки. С другой стороны, инвесторам также приходится адаптироваться к новым формам работы.

Еще один перспективный инструмент в сфере финансирования строительства – ипотечные облигации, положение о порядке выпуска которых вступило в силу 6 июля. Кроме того, возможно, с момента принятия Закона Украины «О производных финансовых инструментах» получит дальнейшее развитие применение опционов и иных производных инструментов в программах финансирования строительства.