Два возможных сценария развития рынка недвижимости Украины предполагают один финал – установление более справедливых цен.
Нынешний глобальный бум на рынке недвижимости не знает прецедентов в экономике ни по объему роста цен, ни по продолжительности, ни по количеству стран, которые этот бум охватил.
Недвижимость – один из самых больших бизнесов в мире. Около 15% мирового ВВП создается в этой отрасли. Если в Европе недвижимость составляет 40-60% всей собственности домохозяйств, а в Америке 30%, то в Украине этот показатель наверняка больше, учитывая ограниченное число владельцев ликвидных акций или другой собственности. Несмотря на подобные показатели в мире образовался вакуум серьезных исследований по рынку недвижимости. Объясняется это тем, что до недавнего времени дома рассматривались как место жительства, а не как направление инвестирования или объект для спекуляций. То, что все большее количество сделок совершаются с целью скорейшей перепродажи, – новое явление не только для Украины. Поэтому так затруднено прогнозирование развития рынка недвижимости, а эксперты часто дают совершенно противоположные прогнозы. Свое видение этой проблемы «&» представил заместитель председателя правления UniCredit Bank Феделе Ди Маджио.
Влиятельная отрасль
Между динамикой цен на рынке недвижимости и экономическим ростом существует прямая зависимость. Рост цен способствует экономическому подъему, в то время как их снижение может быть причиной экономического спада.
Объективных факторов для подорожания недвижимости более чем достаточно – растущие реальные доходы населения, низкая стоимость денег по сравнению с тем, что было десять-пятнадцать лет назад, ограниченное предложение земельных участков. Каждый из этих факторов имеет место. Но также были правы и те, кто объяснял рост стоимости акций на фондовых рынках многих стран в конце 1990-х огромным количеством денег, искавших себе применение. Все аргументы правильные, но нельзя забывать о традиционной связи между ценой актива и той прибылью, которую он может генерировать. Цена, заплаченная за квартиру, должна быть равна сумме рентных платежей, которые можно выручить за сдачу ее в аренду. И то, что цена покупки растет намного быстрее, чем цена аренды, должно стать предупреждающим сигналом для желающих заработать на инвестициях в недвижимость.
Если говорить о последствиях, которые влечет за собой стремительный рост цен на недвижимость для украинской экономики, то, мне кажется, аналитики преувеличивают негативные аспекты подорожания. Этот процесс может иметь и некоторые положительные последствия. Например, предприятия, используя дорогую недвижимость в качестве залога, получают большие суммы в кредит, которые затем вкладывают в собственное развитие. Бум в строительстве способствует созданию новых рабочих мест. А владельцы недвижимости, наблюдая ежедневный рост ее стоимости, чувствуют себя богаче и охотнее тратят деньги, развивая тем самым внутренний рынок потребления.
Я также не утверждал бы настолько категорично, что сегодняшний восходящий ценовой тренд – предвестник кризиса. То, что происходит на рынке недвижимости, – пример эффекта catch up, когда низкие цены на активы приходят в соответствие с мировым уровнем. Хотя в то же время можно сказать, что на рынке недвижимости надувается финансовый пузырь. В отсутствие альтернативных вариантов вложения свободных средств покупатели не нуждаются в дополнительном поощрении. Недвижимость как направление вложения активов уже используют и институциональные инвесторы.
Коррекция неизбежна
В дальнейшем ситуация в этой сфере может развиваться по двум сценариям.
Сценарий первый: Украина пойдет польским путем. В таком случае можно ожидать внезапного и серьезного падения цен. В частности, если смотреть по соотношению дохода на душу населения и стоимости среднего жилья, то уже сейчас наблюдается серьезная переоценка стоимости актива, которая влечет за собой сильный спад, как это было в Польше.
Сценарий второй: Украина повторит путь России. Значит, будет не резкий спад, а стабилизация и постепенное снижение цен на недвижимость. Учитывая сходство ситуации в Украине и России (например, тот факт, что большая часть заработной платы находится в тени), я полагаю, что этот так называемый российский сценарий более вероятный. Но вероятен он не только из-за теневых доходов населения. Нельзя сбрасывать со счетов и фактор несоответствия спроса и предложения, поскольку нового жилья строится относительно мало. Еще один важный момент – за счет чего финансируется приобретение недвижимости. Если учесть, что, несмотря на бурный рост ипотеки, большая часть всей недвижимости сейчас покупается в основном за счет собственных средств, то владельцы могут придерживать квартиры и ожидать лучшего времени при условии, что на них не давит необходимость возвращения другого кредита.
Сейчас на украинском рынке наблюдается такая картина: владельцы недвижимости придерживают квартиры, ожидая следующего повышения, а спрос остается на высоком уровне. Покупателей много, и они хотят приобрести недвижимость немедленно. Если в этой связи посмотреть на Москву, то цены в сентябре там росли в два раза медленнее, чем полгода назад. Это привело к снижению доходности вложений в московскую жилую недвижимость, что в свою очередь обусловило рост предложения (на 30% по сравнению с августом). Но этот процесс происходил постепенно и повлек за собой увеличение периода продажи: если квартира в Москве еще весной в среднем находила своего покупателя за 10 дней, то сейчас за 45. Стабилизация должна произойти и в ценах на аренду. Так, цены на коммерческую недвижимость уже достигли того уровня, когда это тормозит развитие бизнеса.
Банкам следует быть осторожными
Многие сегодня высказывают опасение, что Украина «лезет в долговую яму»: население и предприятия намного чаще и в большем объеме берут кредиты. Но было бы неправильно утверждать, что у всех заемщиков, которые приходят в банковскую систему за кредитованием, уже имеются слишком большие долги. В Украине немало компаний, недостаточно использующих заемный капитал и способных безопасно наращивать объем взятых кредитов. Возможно, есть определенная опасность в том, что фактически отсутствует предложение «длинных» денег.
С точки зрения стабильности банковской системы необходимо принять во внимание два фактора, смягчающих вызывающие опасение моменты. Первый: не только банки, экономика в целом не накопила критического объема задолженности. Второй: увеличение доли иностранного капитала в банковской системе содействует росту финансовой стабильности, что в свою очередь должно обеспечить и рост к ней доверия, поскольку для многих больших банков становится доступным дополнительное финансирование. Требование увеличения капитализации, инициированное Национальным банком, также имеет положительное значение с позиций усиления стабильности банковской системы.
Банки могут и будут играть важную роль в дальнейшем развитии украинского рынка недвижимости. Они – важный источник ресурсов для инвестиций в недвижимость. Но работа на данном рынке требует капитала и экспертизы, которые в банках не всегда имеются, и, как видно из опыта других стран, накопившегося за последние двадцать-тридцать лет, это может повредить стабильность всей системы. В частности, банки должны учиться избегать чрезмерно активного участия на рынке недвижимости в качестве принципиального инвестора. С этой точки зрения следующие два-три года – самое опасное время. Но если пережить данный период, то масштабного кризиса не случится. На украинский рынок выходят международные игроки с лучшей капитализацией и опытом в управлении рисками, и это будет способствовать стабилизации банковской системы. Сейчас украинские банки продаются по цене, практически равной цене их активов, что ненормально. В означенном сегменте также скорее всего произойдет коррекция цен. На вопрос, как переживет банковская система и экономика в целом такое снижение цен, я отвечу так: отношение банковских активов к ВВП невелико, поэтому банкам не под силу сломать экономику, когда банковский кризис влечет за собой продолжительную экономическую стагнацию.