«Большой взрыв» на складе

Неудовлетворенный 2-3-кратный спрос на склады подготовил условия для бурного развития этого сегмента коммерческой недвижимости.

Mощные международные и украинские игроки осуществляют или заявляют о намерении осуществить амбициозные проекты новых логистических центров. В первую очередь будет освоен рынок Киева и Киевской области, затем ключевых городов и регионов – Одессы, Днепропетровска, Донецка, Харькова, Львова. После этого придет черед Крыма и других областных центров.

Значительная часть рынка – «в тени»
Достоверной статистиЧеской информации по рынку нет. Существуют данные Госкомстата о складских помещениях в оптовой торговле. Но из них невозможно вычленить данные о складах определенных категорий, например, выделить информацию о складах-холодильниках, газохранилищах, емкостях для хранения жидкостей. К тому же последние данные, предоставленные Госкомстатом, относятся к 2005 г. Согласно этим данным в городах с населением более 1 млн. человек, а также в Севастополе площадь складских помещений составляла порядка 2,7 млн. кв. м, из них около 2 млн. кв. м – закрытые склады.

В то же время, по оценкам самих участников рынка, в настоящее время объем всеукраинского рынка складской недвижимости (доступной для сдачи в аренду) составляет 6-7 млн. кв. м. В денежном выражении эксперты оценивают рынок в $2,4-3,5 млрд. ежегодно. Эта сумма включает $400-600 млн. официальных доходов собственников складов от аренды и неофициально получаемые, необлагаемые налогом доходы собственников мелких складов.

Эксперты оценивают общее предложение складских помещений в Киеве и области примерно в 1 млн. кв. м. При этом на профессиональные склады, отвечающие всем международным требованиям, приходится 150-160 тыс. кв. м. Спрос на высококлассные складские помещения в Киеве и области оценивается в 425-500 тыс. кв. м.

В регионах 90-95% складов составляют старые помещения, не отвечающие современным требованиям. Совокупный объем качественных складских помещений там составляет 250 тыс. кв. м, спрос оценивается в 600 тыс. кв. м.

Таким образом, уже сейчас в целом по стране спрос на склады превышает предложение в два-три раза.

По прогнозам экспертов, в первую очередь на украинском рынке складской недвижимости баланс спроса и предложения будет достигнут в Киевском регионе в ближайшие два-три года. Следующая на очереди – Одесса, затем идут Днепропетровск, Донецк, Харьков, Львов. Интересы крупных инвесторов еще не проявились в таком потенциально перспективном регионе, как Крым. Планы строительства современных складских комплексов в автономии витают в воздухе, однако поскольку эти планы вынашивают местные операторы, на их реализацию пока не хватает средств.

Росту спроса на современные качественные складские помещения способствует увеличение количества производственных компаний, готовых отдать логистику на аутсорсинг. Поэтому логистические компании постепенно становятся основными заказчиками таких объектов.

По оценкам экспертов, в настоящее время особо востребованы складские площади от 1500 до 4000 кв. м и более 10000 кв. м.

В 2006 г. произошел значительный рост арендных ставок и стоимости продажи складских помещений, причем в регионах показатели роста превышают столичные. В среднем ежегодные темпы роста оцениваются в 20%.

«Oбразование» – Четыре класса
При рассмотрении рынка в разрезе соответствия или несоответствия современным логистическим стандартам эксперты отмечают, что 70% существующих складских помещений являются «низколиквидными и откровенно плохими».

Договоры аренды в современных логистических центрах часто заключаются еще на этапе их строительства. В регионах сейчас создается много объектов по схеме built-to-suit, то есть под требования конкретного заказчика. И такие объекты вообще не выходят на открытый рынок даже на этапе строительства.

Развитие рынка предполагает наличие классификации его объектов и субъектов. В сегменте складской недвижимости пока отсутствует классификация, признаваемая всеми участниками рынка и соответствующая мировой практике. Участники рынка оперируют теми же названиями классов, в то время не все объекты, причисляемые к определенному классу, соответствуют ему по международной классификации. В Европе и России, где рынок складской недвижимости опережает украинский, выделяют шесть классов объектов складской недвижимости: А+, А, В+, В, С и D. А в Украине операторы часто используют классификацию, основанную на европейской и имеющую четыре класса – А, В, С и D.

Для позиционирования объекта в классе А необходимо, чтобы он соответствовал ряду требований:

• расположение вблизи транспортных магистралей для обеспечения прямого доступа на территорию склада непосредственно с трассы;


• наличие прилегающей территории (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющей не менее 40% от площади складского комплекса;


• огороженная, круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория;


• наличие площадок для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей;


• наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей;


• наличие офисных помещений при складе;


• наличие вспомогательных помещений (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);


• современное одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы с минимальным количеством колонн (шаг которых минимум 12 м), с расстоянием между пролетами не менее 24 м;


• потолки высотой минимум 10 м, что позволяет установить многоуровневое стеллажное оборудование;


• ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, выдерживающий нагрузку не менее 5 т/кв. м;


• достаточное количество автоматических ворот докового типа (минимум одни на каждую тысячу квадратных метров склада) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты, обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов;


• автономная электроподстанция и тепловой узел;


• регулируемый температурно-влажностный режим;


• система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;


• система вентиляции;


• система охранной сигнализации и видеонаблюдения;


• система учета и контроля доступа сотрудников;


• система учета складирования товара;


• наличие оптико-волоконных телекоммуникаций;


• профессиональная система управления.

Очевидно, что таким внушительным списком достоинств обладают далеко не все даже недавно построенные украинские складские комплексы. Поэтому основная их часть относится к категории В.

Складские объекты категории С – это бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, приспособленные под склады. Переформатирование подобных помещений обычно требует значительных строительных и технических изменений (в большинстве случаев необходим демонтаж имеющегося оборудования).

К классу D относят фактически непригодные под склады гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Подобные помещения могут быть использованы лишь для отдельных, не требующих особых условий хранения, грузов: сырья для промышленного производства, резиновых, пластиковых изделий и т. п.

Стимулы и тормоза Развитию рынка складской недвижимости способствуют следующие факторы: опережающий спрос; насыщение сегментов рынка коммерческой недвижимости, которые дают более скорый возврат инвестиций, чем склады; более быстрый и менее затратный процесс строительства по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости. Развитию рынка складской недвижимости препятствуют такие факторы: бюрократические проблемы: непрозрачность процесса землеотвода, сложности с переводом целевого назначения участков, привлекательных для строительства, получением разрешительной документации; нехватка специалистов по строительству, оборудованию и продвижению профессиональных складов; больший срок возврата инвестиций (7-8 лет), нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости (3-4 года).