По данным компании Kyivhills, в 2011 г. на рынок офисной недвижимости девелоперы представили проекты совокупной площадью 180 тыс. кв. м, что в два раза больше, чем в 2010-м. Основные объекты текущего года относятся к классу «А», а в «В» заявлены всего 60 тыс. кв. м.
В 2012-2013 гг. ожидается дальнейшее увеличение объема рыночного предложения с доминированием премиум-площадей. Предполагаемый объем предложения в 2012 г. – 260 тыс. кв. м, в 2013-м – более 500 тыс. кв. м.
Также планируется постепенный ввод в эксплуатацию крупнейших бизнес-центров Victory Tower (292 тыс. кв. м) и Sky Tower (223 тыс. кв. м).
Но наиболее востребованными в этом году, как и в прошлом, оставались офисные помещения до 500 кв. м в сегменте «В». Есть основания считать, что такая тенденция сохранится и в начале следующего года, поскольку этот спрос в основном формируют компании из отраслей, лучше других чувствующих себя в нынешних условиях: FMCG, ТЭК, телекоммуникации, консалтинг и др.
На протяжении нынешнего года наблюдалось незначительное повышение стоимости аренды. В классе «А» ставки варьируют в диапазоне $26-50 за 1 кв. м, в «В» – $15-25 и «С» – $10-15. По прогнозу Kyivhills, изменение ставок в первом полугодии 2012 г. не ожидается. Их сохранению будет способствовать то, что вследствие роста предложения в классе «А» вырастут вакантности до 30%, в «В» – до 16%.
«Предпосылок для существенного роста стоимости жилья нет»
На ваш взгляд, какие факторы будут определять развитие рынка недвижимости в целом в 2012 г.?
Думаю, в первом полугодии цены будут достаточно устойчивые, хотя возможны незначительные колебания, в основном связанные с валютным рынком, а также политической и экономической нестабильностью в стране и мире. Что касается проблем с ликвидностью банковской системы и ипотечным кредитованием, то они больше повлияют на вторичный рынок недвижимости. Несмотря на то что многие банки со второй половины осени 2011 г. начали отказывать клиентам в выдаче ипотечных кредитов либо повысили ставки, на первичном рынке это практически не отразилось преимущественно благодаря разнообразным программам рассрочки, предложенным застройщиками. Первичный рынок показал, что может существовать и в условиях отсутствия ипотечного кредитования.
При всем этом сегодня достаточно обстоятельств, не позволяющих ценам на недвижимость снизиться, и это не только себестоимость строительства.
Одно из них – проведение Евро 2012, которое существенно не повлияет на уровень цен, но будет субъективной причиной, сдерживающей кризисные явления в стране. Вместе с тем большой ожидаемый внешний приток денег даст возможность многим заработать достаточные суммы для приобретения недвижимости. К середине года можно будет ожидать краткосрочного всплеска покупательской активности и даже небольшого роста цен на рынке недвижимости. Еще один фактор – рост доли приобретений с целью инвестирования. Если в первом полугодии 2011 г. жилье приобреталось преимущественно с целью решения квартирного вопроса, то сейчас нестабильная ситуация на валютном рынке привела к оттоку финансов с депозитов – население снова стало вкладывать сбережения в недвижимость. Такая тенденция, скорее всего, сохранится и в первом полугодии 2012 г., не позволяя ценам снижаться.
Что касается общих трендов, то сейчас все больше покупателей жилья сосредотачивают свое внимание на первичном рынке. Новая квартира в еще не сданном, но уже в определенной мере возведенном доме стоит на 10-20% дешевле аналога на вторичном рынке. При этом габариты, состояние коммуникаций, предлагаемый уровень качества жизни в них не идут ни в какое сравнение со скромным жильем в «панельках» и «хрущевках». К тому же на доступной «вторичке» преобладает устаревший жилой фонд, который с каждым годом будет только ветшать и вряд ли повышаться в цене. Именно в этом случае можно говорить о постепенном снижении цен. Самый высокий уровень спроса сохранится в сегменте жилья экономкласса.
Какие планы ваша компания связывает с 2012 г.?
Прежде всего заселение первой очереди жилого комплекса «Парковые озера» (Киев, ул. Воскресенская, 7), а также ввод в эксплуатацию торгового центра и паркинга на его территории. Продолжим строительство второй очереди этого комплекса – три 25-этажных дома, продажи квартир в первом доме второй очереди начнутся уже в конце декабря 2011 г.
Активно ведутся работы по возведению жилого комплекса экономкласса в Оболонском районе Киева (ул. Дегтяренко, 1). Здесь будут квартиры с полной отделкой и кухонным гарнитуром. Жилой комплекс войдет в состав многофункционального комплекса с паркингом, включающего в себя действующий DIY-гипермаркет «Леруа Мерлен» и строящийся торговый центр «Полярный». Продажи квартир в данном комплексе начнутся в первом полугодии 2012 г. До конца текущего года мы введем в эксплуатацию 33 тыс. кв. м, а на 2012-2013 гг. в планах возведение более 100 тыс. кв. м жилых и коммерческих площадей.