Правила коммерческого «общежития»

Многофункциональные центры в ближайшее время могут стать популярными как среди застройщиков, так и девелоперов.

Многофункциональные или, как их еще называют мультифункциональные центры (МЦ), широко распространены на Западе (особенно в США) и в последние несколько лет – в Москве. Примечательны они тем, что одновременно сочетают в себе сразу как минимум три функции: торговую, офисную, жилую. При этом микст форматов может осуществляться и по вертикали (вертикальные МЦ), и по горизонтали (горизонтальные МЦ). Если вертикальный МЦ – чаще всего единичное здание, то горизонтальный может состоять из нескольких отдельно стоящих зданий с различным функциональным назначением, расположенных на одной площадке. Такие МЦ, пусть и в отдаленном приближении, можно найти в Украине в виде небольших кварталов, на территории которых есть магазины, административные здания и жилые постройки. А вот вертикальных МЦ в нашей стране в чистом виде пока нет.

Вертикальная тяга появилась
Вертикальное расположение различных по своему назначению помещений стало возможным лишь с развитием в последние двадцать лет строительных технологий. По словам специалистов, такие МЦ в Украине пока существуют лишь в проектах. Однако в ближайшие годы они могут стать одним из самых популярных видов застройки в городах. Это связано с тем, что такие МЦ идеально подходят в качестве точечной застройки в перегруженных центральных районах крупных городов. Преимущества вертикальных МЦ налицо – для постройки таких зданий не требуется больших участков земли. В то же время в одном здании можно реализовывать множество функций, выгодных как городу, так и застройщику.

Согласно опыту американских девелоперов вертикальный МЦ будет успешным, если, исходя из этажности здания, строго просчитать функциональные составляющие. Например, в подвальных помещениях должны быть расположены паркинги, с первого по третий этажи могут занимать торговые площади, далее – офисы, а жилая часть должна начинаться на высоте, граничащей с высотой близлежащих зданий (чтобы из окон квартир открывался вид на город, а не на окна соседних строений).

Планы множатся
По словам сотрудников девелоперской компании Colliers International, заинтересованность в строительстве МЦ в Украине растет очень быстро. Правда, большинство проектов все-таки предусматривают строительство горизонтальных МЦ. Например, в Киеве компания НЕСТ планирует начать строительство МЦ в квартале, ограниченном улицей Златоустовской и проспектом Победы. Общая площадь зданий – более 250 тыс. кв. м. В одном квартале будут гармонично совмещаться все сферы жизни: гостиницы, жилой комплекс, деловой центр и торгово-развлекательная зона (пока план отправлен городскими властями на доработку). Еще более масштабный проект разработала мастерская Жежерина. Возле станции метро «Лукьяновская» на площади 4,14 га планируется разместить жилые, офисные и торговые объекты общей площадью 317,4 тыс. кв. м. На суд практически каждого заседания архитектурного совета столицы выносятся проекты многофункциональных МЦ. Например, архитектор Сергей Бабушкин предложил строительство МЦ возле Центрального загса: 53 этажа многофункционального комплекса будут выполнены в виде двух башен, соединенных в верхней части. Под комплексом разместятся четырехуровневый подземный паркинг на 1100 автомобилей. В состав комплекса входят: помещения офисов (6-32-й этаж), выше – гостиничные номера и апартаменты, ниже – торговый центр и трехуровневый наземный паркинг на 220 автомобилей.

Появляются такие МЦ и в регионах. Так, компания «Лига-Нова» в первой половине 2008 г. собирается приступить к строительству в Николаеве пятиуровневого МЦ с торговой, офисной и жилой составляющими.

Проблемы остаются
Действительно, микст форматов в одном здании интересен сразу нескольким сторонам: девелоперу, ритейлеру, рядовым гражданам и городским властям. Если строить отдельно торговый или офисный центр, то прибыль появится только через несколько лет после сдачи помещений в аренду. Но если сделать микст с жилыми помещениями, то начинать продавать площади можно еще до старта строительства или в процессе. Для торговли наличие жилой или офисной функции в одном комплексе означает, что даже при самом неблагоприятном развитии событий у магазина останутся покупатели – жильцы этого здания.
Но несмотря на все достоинства микст-формата, такие проекты таят в себе немало трудностей – начиная от утверждения генерального проекта застройки с комплексным целевым назначением земли и заканчивая эксплуатацией здания. При миксте под одной крышей нескольких форматов возникнут некоторые ограничения. Например, работники офисов, посетители торговой зоны и жильцы должны попадать на свои этажи через единый для всех зон первый уровень. Поэтому при проектировании и строительстве МЦ необходимо тщательно рассчитывать расположение проходов к вестибюлю и лифтам. Повышенные требования предъявляются также к вентиляционным системам и звукоизоляции помещений. Кроме того, немало проблем может возникнуть во время сдачи такого объекта различным службам и инстанциям, потому что в Украине пока отсутствуют строительные и другие нормы возведения МЦ. Данный факт может стать фатальным: вспомнить хотя бы, как отсутствие норм для зданий высотностью более 30 этажей на много лет заморозило сдачу высотных строений на Троещине. 

Вертикальные преимущества и недостатки Плюсы МЦ вертикального типа: минимизация затрат на землю; возможность строительства МЦ в центральных районах города; увеличение прибыльности строения (в среднем на 30%); минимизация рисков (если одна из составляющих будет убыточной, то остальные возьмут на себя компенсацию части потерь); возможность привлечь инвестиции еще на начальных этапах строительства (например, за счет продажи жилой части здания), следовательно уменьшить капиталовложения на первоначальном этапе; заинтересованность городских властей (так как решается социальная проблема обеспеченности землей, сокращается нагрузка на городской транспорт); возможность синергетического эффекта (что выгодно для торговой составляющей комплекса). Минусы МЦ вертикального типа: получение разрешения на земельный участок с множественным целевым назначением (для торговли и жилья); сложность в проектировании многофункционального здания; большой расход площади первых этажей на вестибюли и проходы к лифтам (следовательно данную площадь нельзя будет продать); необходимость проектирования дополнительных путей эвакуации при чрезвычайных ситуациях; более сложная система вентиляции, чем в обычных зданиях; отсутствие норм строительства данных зданий; необходимость создания эффективной системы шумоизоляции; отсутствие опыта строительства подобных МЦ у украинских строителей.

 

Страховка для девелопера Тери Пикард, председатель правления компании NAI Pickard (эксклюзивный представитель в Украине и Молдове международной группы по коммерческой недвижимости NAI Global, в которой сейчас работают 8 тыс. чел. в 375 офисах, расположенных в 55 странах): – Мне кажется, что уже в ближайшие несколько лет Украину ожидает бум строительства многофункциональных комплексов. Это связано с тем, что они позволяют застройщику увеличить прибыльность и минимизировать риски. Если возводить торговый или офисный центр, то прибыль появится только после того, как начнут поступать средства от аренды. А вот если строить МЦ, то при наличии в комплексе жилых помещений можно начинать их продавать еще до начала строительства или в процессе. Это позволит делать меньшие первоначальные капиталовложения для строительства таких объектов. Помимо этого, в зданиях подобного типа начинает работать так называемый эффект синергии, когда жильцы и работники офисов образуют значительные потоки покупателей для торговых и развлекательных частей комплекса. Именно благодаря такому свойству мультифункциональные центры нашли широкое распространение на Западе. В идеале они должны иметь возможность для трансформации. Скажем, если возникнет необходимость, то поменять формат торговых или офисных площадей на другие, например, общественные помещения – медицинские центры или учебные классы. Тем самым девелопер подстрахует себя в случае изменения ситуации на рынке.