В 2007 г. аналитический центр European Enterpris Institute (Брюссель) присвоил Лешеку Бальцеровичу титул «самого крупного реформатора в странах ЕС». Он прославился тем, что предложил план скорейшего перехода от плановой государственной экономики, оставшейся в наследство от Польской Народной Республики, к рыночным отношениям и главенству частной собственности. Комплекс реформ получил название «План Бальцеровича», но часто именовался «шоковой терапией». План предполагал строгое ограничение инфляции, приведение к равновесию в течение года госбюджета, товарного и денежного рынков, перевод всех сфер экономики на рыночные начала. Для этого повышались розничные цены, сокращались бюджетные дотации, ограничивались денежные доходы, а для предприятий вводилась частичная внутренняя обратимость злотого и устанавливался его единый курс. Несмотря на успех реформы, ее социальные последствия уже в первый год начали вызывать недовольство и противоречивые оценки…  
   
Если бы вам потребовалось проводить реформы не двадцать лет назад в Польше, а сейчас в Украине, с чего бы начали?

Нужно определиться с кругом первоочередных проблем. Чем больше их найдется, тем выше шансы улучшить обстановку, при условии наличия правильной стратегии действий. Реформаторы обязаны определиться с системой, которую они хотят внедрить в стране. Она должна максимально быстро привести к долгосрочному росту экономики. Прежде всего, это система с частными предприятиями (конкурирующими между собой), не очень высокими налогами, минимумом законодательных преград для бизнеса и независимыми судами. Надо так преобразовать государство, чтобы появилось как можно больше легального бизнеса, особенно малых предприятий. Главное – переход к рыночной экономике. У Польши тоже была масса проблем в 1989 году, когда начинались преобразования. Самая хорошая стратегия – комплексность. И нужно начинать реформы во всех важных отраслях, двигаясь очень быстро. Чем динамичнее удалите дефекты, тем скорее нормализируется экономика. А медленный ход может затормозить весь процесс.
   
Что стало бы главным препятствием вашим усилиям, возьмись вы за реформы в нашей стране?

Труднее всего, и это касается любой страны, собрать вокруг себя команду единомышленников и иметь конкретный план действий. Но главное, чтобы задекларированное не оставалось лишь на бумаге. Даже если закон будет идеально написан, но не защищен, инвестиции не появятся. По этой причине Украина очень нуждается в антикоррупционной перестройке.  
   
Дефолт для украинской экономики – это смертельно или не очень?

Разговоры о дефолте – спекуляции. Конечно, лучше прийти к дружественному соглашению с кредиторами по сокращению долгов, но это не всегда удается. Надеюсь, что цель украинского правительства – не дефолт, а наоборот, погашение всех задолженностей. Хотя гарантий нет.  

Дерегуляцию в экономике следует воплощать максимально быстро. И следить, чтобы бюрократы не создали новые регуляции
 

Почему в Польше и ряде постсоветских стран произошел экономический рост, а в Украине – нет?

В Польше, в первые два года реформ, не было отмечено общего экономического роста. Потому что наша торговля пребывала в состоянии полнейшего краха. В 1991 году Экономическое сообщество социалистических стран было ликвидировано, что сразу же привело к сокращению польского экспорта в Россию и бывшие социалистические страны. В Польше началась рецессия. А в Украине сейчас еще более бедственное положение. Но на фоне этой ситуации идет реструктуризация украинского экспорта на Запад, что является позитивным моментом.  
   
Есть ли универсальные рецепты проведения рыночных реформ для разных стран?

Конечно. Низкая инфляция намного больше содействует развитию бизнеса, чем высокая. Частная собственность продуктивнее, нежели государственная (в СССР всеми предприятиями владело государство, и это была катастрофа). Обязателен элемент конкуренции для демонополизации и либерализации внешней торговли. И нужно помнить: стабильные законы лучше нестабильных (я имею в виду независимую судебную систему).    
   
Назовите самые успешные польские реформы в экономике, которые подойдут и Украине.

Трудно сказать. Но в Польше очень важным моментом стала радикальная демонополизация, проведенная уже в 1990 году, и открытие рынка для Европы. Украина должна также сделать демонополизацию, усилить конкуренцию между предприятиями. Ведь растет тот, кто привлекает больше денег. И не стоит опасаться импорта из западных стран. Потому что для страны это стимул более эффективного внутреннего производства. Именно повышение эффективности помогло Польше достичь экономического роста. Нет экономического роста и его перспектив – нет преобразований, которые станут предпосылками к нему, следовательно, нет новых рабочих мест. Но программа экономического роста должна быть долгосрочной: быстрый экономический рост может оказаться крайне опасным. И не стоит бояться многочисленных проблем: чем их больше, тем шире круг возможностей для их решения.
   
Как добиться, чтобы значительная часть товаров отечественного производства шла на экспорт? На каком этапе помогает государство? Как это было в Польше? В Украине эту проблему решить, увы, не могут…

Потому что в Украине не проводились радикальные реформы. Тем не менее, есть примеры успешных украинских предприятий (энергетика, производство электрических двигателей). Их число может увеличиться при условии модернизации и технических инноваций, выхода на европейский рынок и конкуренции. Что касается государства, оно не должно мешать бизнес-процессам. У нас никогда политические связи не стояли выше экономических интересов страны. С самого начала мы провели радикальную массовую либерализацию. Поэтому Украине нужно менять нынешнее положение посредством демонополизации и либерализации. Если говорить о помощи со стороны государства, то политики и чиновники ничем не могут помочь бизнесу, кроме издания лояльных законодательных актов. Их не нужно множество, но они должны быть качественными. Главное, чтобы законы применялись на практике, через независимую систему юстиции. Когда же чиновники и политики начинают вмешиваться в сам бизнес-процесс, то приносят лишь вред.
   
Что делать, если экономика страдает неэффективностью и нет экономического роста, контроля над ценами?

Кризис – это разлом в экономическом росте, который произошел вне рыночной экономики, при тяжелейшей концентрации политической силы. Украина страдает неэффективностью из-за того, что было проведено слишком мало реформ. При социализме существовала только государственная политка и никакой эффективности. Поэтому социализм пал. Чем меньше политического вмешательства в дела бизнеса, тем лучше для экономики страны и людей. При этом обязательна процедура демонополизации: нужно ввести конкуренцию между предприятиями путем устранения монополии.   

У Украины огромный бюджетный дефицит. Как нам снизить расходы и увеличить денежные поступления?

Украинский бюджетный дефицит немного сократился. Ваша страна сделала в этом плане даже больше, чем Польша. Если экономика растет, благодаря реформам, будут возрастать и налоги. Так как люди и предприятия станут богаче.
   
Вы шесть лет управляли Центральным банком Польши. Как, по вашему мнению, при «валютных качелях» украинцам лучше держать вклады – в валюте или гривнах? Прогноз ситуации (до конца 2015 года)? Какими должны быть действия Нацбанка Украины?

Не стану делать прогнозы. Мой совет – следить за выполнением реформ и дисциплиной бюджета. Это необходимо для удержания стабильности. Думаю, в Украине нет интеллектуальных проблем. И здесь знают, к примеру, что при высокой инфляции Национальному банку следует повысить процентные ставки, дабы добиться ее снижения. Нацбанк Украины должен продолжать антиинфляционную политику, которая приведет к значительному снижению инфляции в следующем году. Немаловажно проводить процедуру банковского надзора, чтобы держать под контролем стабильность банковской системы. Это очень значимо для людей и экономики страны.

Какой экономический рост Украины предполагаете в будущем? Как быстро?

«Профессиональные пророки», как МВФ, предсказывают положительный рост. А я – экономист. Если в Украине улучшится бизнес-климат, произойдет дерегуляция и самые коррупционные организации государства будут реформированы или вовсе ликвидированы, это станет хорошим фундаментом для экономического роста.

Как вы видите процесс демонополизации у нас? Поделитесь рецептом борьбы с олигархами.

Все очень просто. Нужно создать сильную команду, которая, основываясь на законах, проведет проверку предприятий и выделит из них неконкурентоспособные, а также монополистов. Именно их и нужно устранить. Отностельно олигархов, если говорить о тех крупных предпринимателях, которые завладели предприятиями благодаря политическим связям, то в Польше таковых нет. Потому что у нас прошли радикальные реформы с самого начала, и именно честная конкуренция решала, кто лучший. А политические отношения лишь вытесняют конкуренцию.  
   
Что скажете о приватизации государственных предприятий в Украине? И нужна ли нам реприватизация?

С процессом приватизации Украина опоздала на двадцать лет. От государственных предприятий только громадные убытки, за которые платит население страны. Поэтому их приватизацию нужно сделать быстро и профессионально. С экономической точки зрения, это необходимо. Все предприятия должны стать частными, ибо государственные – предмет политического контроля. И нужна конкуренция: частные предприятия без нее не могут функционировать. Что касается реприватизации, в Украине этот вопрос сложнее, нежели у нас. Потому что в вашей стране национализация происходила еще в 1920-х годах.  

Процедура демонополизации обязательна: нужно ввести конкуренцию между предприятиями путем устранения монополии.

Как нам эффективно снизить давление бюрократического аппарата на бизнес в Украине (сокращение разрешительных процедур и документации, отчетность…), а также упростить налогообложение?

Нужно сделать профессиональный анализ украинской налоговой системы и на основе этого строить выводы. Для наших стран важен опыт других государств. Я знаю, что у министра экономики Украины Айвараса Абромавичюса есть радикальные планы дерегуляции в этой сфере. Но их нужно воплощать в действие максимально быстро. И следить, чтобы бюрократы не создавали новые регуляции. Потому что в Польше такая практика присутствовала. То есть должно быть очень сильное гражданское общество, наблюдающее за действиями политиков. Надо дать больше экономической свободы, в рамках правового государства.   
   
Каковыми вы видите перспективы региональной экономики Украины?

На оккупированных территориях громадные экономические потери, намного больше, чем на остальной территории Украины. Промышленное производство упало там более чем на 30%, а на неоккупированной части страны – на 5%. Понятно, что на Донбассе сейчас не до реформ. Но в остальных украинских регионах реформы должны продолжаться, и экономическая обстановка, которая пострадала из-за спада экспорта в Росиию, станет лучше.
   
Может ли открытие рынка Европейского Союза для Украины, которое уже частично произошло, снизить зависимость от Востока и Российской Федерации?

Это уже происходит, так как доля экспорта в страны Евросоюза растет, а в Россию – падает, и украинские производители ищут возможности выхода на рынки Европы. Такое же преобразование структуры экспорта было и в Польше, начиная с 1990-1991 годов.
   
Будет ли Запад продлевать санкции против России?

Считаю, что санкции в отношении России должны крепчать. Ее экономика уже страдает, потому что она отсталая по своей структуре, в сравнении с европейской. В Росиии 50% экспорта – это газ и нефть. Поэтому российская экономика очень слабая и зависит от колебания цен на рынке на нефтепродукты, которые сейчас значительно снизились. Это одна из причин рецессии в России. К тому же, там весьма слабый финансовый сектор, потому что государство имеет очень сильное влияние на бизнес. Более того, в России не проводятся реформы, скорее, идет процесс антиреформ. А в таких условиях экономика не может расти. Но даже до начала военных действий на территории Украины у них была перспектива стагнации, которая сейчас и преобразовалась в рецессию.

В одном из интервью вы сказали: «Главная ответственность за реформы – на тех, у кого сосредоточена основная политическая власть». То есть, по поводу результативности реформ, все претензии к президенту и премьер-министру?

Чем больше концентрация власти, тем выше моральная ответственность перед народом. И важно, чтобы общественные организации тщательно наблюдали за действиями политиков и контролировали динамичность проводимых в государстве реформ.

Благодарим Польский Институт в Киеве за помощь в подготовке интервью.

Падение рынка связано преимущественно с девальвацией, проведением антитеррористической операции, обнищанием населения, эмиграцией или закрытием бизнеса.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

По данным исследовательской компании JLL, по обеспеченности торговыми площадями Украина не входит даже в первую двадцатку в Европе. Наша страна находится на 23-й позиции (59 кв. м на 1 тыс. жителей), уступая место Греции, Бельгии и Болгарии. Относительная недоразвитость рынка поясняется его молодостью – профессиональные торговые центры стали строить только в последнее десятилетие, и пока этот сегмент развивается преимущественно в самых крупных городах.

Но экономическая нестабильность затормозила развитие рынка торговой недвижимости. Снижение покупательской способности затронуло все регионы. Как это повлияло на торговые центры? Многие ритейлеры пересмотрели свои планы по развитию, некоторые стали уменьшать арендную площадь, а кто-то из брендов совсем покинул Украину. Так, прекратили работу магазины Esprit, OVS, River Island (управлялись польским оператором), ушли New Look, Lee Cooper (оба Великобритания), Minelli (Франция) и т. д. В некоторых случаях уход связан с проблемами самого ритейлера, например, банкротство MEXX, в других – покупательский спрос не оправдывал ожидания операторов. Однако массовый исход начался еще в прошлом году, а в этом – тенденция только продолжилась.

Вооруженный конфликт на востоке отразился в целом на всей экономике, что и привело к ее падению. Но если говорить о непосредственном влиянии на сегмент торговых центров, то больше всего пострадал Донецк. Часть торговых центров по-прежнему работает, но выяснить, какие именно, достаточно сложно. На телефоны не отвечали в ТРЦ «Донецк Сити» и ТЦ «Акварель». А вот «Континент» и «Золотое кольцо», если верить их официальным страничкам в социальной сети «В контакте», продолжают работать. В «Континенте» эту информацию подтвердили по телефону, но показатели вакантности и арендные ставки уточнить отказались.

Антитеррористическая операция коснулась и харьковской торговой недвижимости. До начала военных действий в город приезжало за покупками и развлечениями много россиян из Курской, Белгородской и Воронежской областей. Это связано с близостью границы. Например, от Харькова до Белгорода 30 км. Сейчас поток практически иссяк: люди боятся ехать. Не следует забывать, что в этом городе работает крупный вещевой рынок Барабашова. Он является мощным конкурентом для непродовольственных ритейлеров, расположенных в торговых центрах. Особенно сейчас, когда девальвация заставляет украинцев экономить.

В результате всех перечисленных факторов, по данным консалтинговой компании ProConsulting, вакантность в некоторых украинских торговых центрах достигала 45-55%. Самый низкий уровень вакантности – 9,2% наблюдается в Киеве, а самый высокий – в Запорожье, Харькове и Одессе  – 20-30%. В Южной Пальмире сильную конкуренцию торговым центрам составляет стрит-ритейл, а в Запорожье существует острая нехватка платежеспособных арендаторов. В Харькове и Запорожье работает множество магазинов секонд-хенда, но их интересует зона стрит-ритейла.

Во Львове пустуют 5-10% помещений, в Днепропетровске – 7%.  

Арендаторы стали настаивать на снижении ставок, каникулах и пр. Чаще всего владельцы торговых центров шли навстречу. В противном случае арендаторы находили более выгодные условия в других объектах. Однако арендаторы готовы были платить за качественные торговые площади. Поэтому сильное снижение арендной платы коснулось торговых центров второго и третьего эшелонов или проектов, которые запустились в кризис и не успели развернуться в полную силу. Во Львове – это торговые центры «Магнус», «Сриблястый». В Харькове – новостройка «Магеллан». Проект запущен в 2012 -2013 гг., но компания так и не закончила развлекательную составляющую, что привело к отсутствию покупателей и, следовательно, арендаторов.

На конец первого квартала 2015 г. арендные ставки для стандартной галерейной секции 100-200 кв. м в торговых центрах Одессы находились в диапазоне $20-35 за кв. м в месяц, во Львове – $35-60 за кв. м, в Запорожье – около $6-12 за кв. м, в Харькове – $7-25 за кв. м, в Днепропетровске – около $20 за кв. м.

Под влиянием внешних факторов девелоперы остановили реализацию проектов. Например, по словам коммерческого директора девелоперской компании «Будхаус Групп» Максима Гаврюшина, по запорожскому проекту ТРЦ «Фабрика» выполнены проектные работы. К строительству  пока не приступали, и понимания, когда оно начнется, нет. Заморожены работы и по ТРЦ Port City (Запорожье). По столичным объектам девелоперы использовали более мягкие формулировки и заявили не о заморозке проектов, а о переносе сроков вводов в эксплуатацию. Это коснулось ТРЦ Lavina Mall, Respublika, Blockbuster Mall, Podol Mall, Retroville и других.

ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СПАСАЕТ IT-СЕКТОР

Рынок бизнес-центров больше всего развит в городах-миллионниках, преимущественно в Киеве. Общая площадь предложения качественных офисных площадей в Запорожье составляет до 40 тыс. кв. м, во Львове – 80 тыс. кв. м, в Одессе – 145 тыс. кв. м. Но больше всего БЦ построено, конечно же, в Киеве – 1,8 млн кв.м.

В каждом городе существует еще и полупрофессиональные или непрофессиональные офисные центры, к которым относят старые административные здания и пр. Так, в Запорожье к профессиональным  бизнес-центрам причисляют только два объекта: БЦ Eco Tower и Khortitsa Palace, а остальные 20% офисных помещений – это преимущественно отремонтированные общежития.

Если исходить из статистических цифр, то можно сделать вывод, что украинские города далеки от насыщения бизнес-центрами. Однако каждый регион имеет свою особенность. В Одессе бизнесмены предпочитают арендовать офисы на первых этажах жилых домов, но с фасадным входом.  Многих не отпугивает, что такой вариант на 20-30% дороже аренды помещений в профессиональном бизнес-центре. Поэтому около трети качественных офисных площадей в Одессе пустует.

В этом году арендаторы мигрировали, поэтому существенных изменений по вакантности не наблюдалось. Некоторые компании принимали решение о переезде в альтернативные объекты, ввиду потенциальной возможности арендаторов значительно улучшить качество помещений при сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях. В большинстве случаев переезды происходили в те офисные объекты, в которых владельцы были готовы предложить базовую отделку, либо отделку «под ключ», что позволяло арендаторам избежать дополнительных капитальных затрат.  Например, в Харькове свою деятельность активизировали IT-компании, и многие стали подыскивать офисные помещения получше, причем помещения без ремонта популярностью не пользовались. По словам местных операторов, свободных офисов классов В и В+ в городе практически не осталось. Многие харьковские IT-компании решили сменить не только офис, но и город. Руководитель львовского БЦ RIUS Адриан Лизак рассказал, что сейчас в городе наблюдается активизация спроса именно за счет компаний из восточных регионов – Донецка и Харькова. Правда, этот всплеск на общую ситуацию в городе не повлиял. Крупных игроков в этом регионе немного, поэтому популярностью пользуются квартиры, переделанные под офисы, или в административных зданиях. Уровень вакантности во львовских бизнес-центрах составляет от 15 до 40%.

В этом году новые объекты (общей площадью 41 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию только в столице. По данным консалтинговой компании Colliers International, в Киеве открылись: БЦ на Голосеевском проспекте, БЦ на ул. Верхний Вал, 10, БЦ на ул. Горького, 46 и БЦ на ул. Дорогожицкая. «Примечательно, что в первой половине 2015 года поиск арендатором нового помещения в 70-80% случаев заканчивался пролонгацией существующего договора аренды на новых дисконтных условиях. Такая тенденция, а также выход нового объема офисных помещений, стали причиной увеличившейся вакантности на фоне возросшей активности арендаторов. В большинстве корпоративных сегментов, за исключением IT-сектора, происходит сокращение персонала с логичным уменьшением необходимой для операционной деятельности офисной площади. При этом многие международные компании с относительно устойчивым бизнесом успешно используют момент «дна» офисного рынка для того, чтобы зафиксировать наиболее выгодные коммерческие условия аренды на ближайшие 3-5 лет», – говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко. По его оценке, рост вакантности в столичных БЦ Киева в первом полугодии был 23,3%, что на  3,5 п.п. больше, чем в аналогичный период 2014 года.

По итогам первого квартала средняя арендная ставка в Украине снизилась на 25-30% из-за девальвации, свидетельствуют данные ProConsulting. «Ранее была привязка к доллару США, а сейчас все большая фиксация происходит в гривне, в особенности, если речь идет о качественных офисах класса «А» и «В»», – пояснили в компании.

СКЛАДЫ НА ДНЕ

Качественные склады нужны крупным, часто международным компаниям, поэтому основной спрос на качественную складскую недвижимость формируется вблизи крупных украинских городов. В Киеве и области общее предложение универсальных складских помещений составляет около 1,6 тыс. кв. м.

Но если говорить о рынке складов в регионах страны, то там он находится на начальной стадии развития и представлен преимущественно старыми постройками. «Рынок харьковских складских услуг находится в состоянии, практически, на уровне Зимбабве.  Даже если сегодня построят профессиональный складской комплекс, то он не будет востребован. Около 40% розничного товарооборота находится в «серой зоне». А складская услуга на аутсорсинге предполагает неконтролируемый сторонний учет товаров и денежных средств, что несет неприемлемые риски для бизнеса в существующей экономической модели», – поясняет независимый эксперт Владислав Панасенко.

В первой половине 2015 года поиск арендатором нового помещения в 70-80% случаев заканчивался пролонгацией существующего договора аренды на новых дисконтных условиях

За первый квартал в эксплуатацию в Украине ввели только один новый объект складской недвижимости, который открыл международный логистический провайдер – компания FM Logistic в селе Дударков (Бориспольский район Киевской области). Новые складские платформы состоят из двух секций общей площадью 14 тыс. кв. м, включая мезонинные площади. С введением в эксплуатацию новых складских платформ общая площадь мультиклиентского комплекса класса А+ составила 27 тыс. кв. м. Ранее запланированный ввод в эксплуатацию второй очереди складского комплекса «Амтел» (58 тыс. кв. м) был перенесен на более поздний период.

Спрос на складские помещения в Киеве в первом полугодии 2015 года был зафиксирован на невысоком уровне и преимущественно формировался существующими игроками рынка. Преобладали сделки по перемещению компаний с целью минимизации своих затрат, сообщили в консалтинговой компании Colliers International.

Из-за курсовых скачков рынок продажи складских помещений практически заморожен. Слишком низкая арендная ставка и высокая цена недвижимости привели к тому, что сроки окупаемости проектов составляют около 8-12 лет в зависимости от месторасположения объекта. Например, в Харькове, по данным портала «Стройобзор», максимальная цена предложения в первом квартале зафиксирована на складе класса «В» – $362 кв. м, а минимальная – $33 кв. м (бывшие помещения советских промышленных предприятий, переквалифицированные в складскую недвижимость). В сегменте аренды складской недвижимости, в зависимости от класса,  максимальная арендная ставка составила 60 грн/кв.м (склад класса «В»), а минимальная – 12 грн/кв.м (класса «D»). Такие же арендные ставки и в других миллионниках. В Киеве в первом полугодии 2015 года в наиболее качественных складских объектах арендные ставки составляли $3,5-5 кв.м. в месяц (на конец 2014 года – $4-5,5 кв.м. в месяц), в классе «В» – $2,5-3,5 кв.м в месяц (остались без изменений по сравнению с концом 2014 года). По данным исследования компании, арендные ставки в Киеве сопоставимы с арендными ставками в ряде городов Восточной и Центральной Европы: Прага, Братислава, Будапешт, Бухарест, Рига, Таллинн, Варшава.

«За последние полтора года, с учетом событий на востоке страны, ситуация на рынке складской недвижимости значительно ухудшилась и сегодня ее можно назвать критической. С учетом себестоимости строительства и текущего уровня арендных ставок, а также принимая во внимание стоимость заемного финансирования и нынешний уровень ставок капитализации, девелопмент складских комплексов в Украине нецелесообразен. Нынешнее состояние рынка таково, что при аналогичных арендных ставках инвестиционная стоимость складского объекта на украинском рынке практически в два раза ниже, чем, например, в Польше. По сути, инвестиционная стоимость склада в Украине на сегодняшний день ниже самой себестоимости строительства нового склада», – заключает Александр Носаченко.

ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК СПАСАЮТ УКРАИНЦЫ И ЕВРОПЕЙЦЫ

Гостиничный рынок Украины понемногу начал возвращать себе клиентов. Прежде всего, это касается туристических регионов страны – Львова, Карпат, Одессы. Тем не менее, согласно данным исполнительного директора Ассоциации звездочных отелей Дмитрия Прохорова, по сравнению с 2012 г., среднегодовая загрузка отелей ниже на 15%.

Это даже неплохо на фоне общего снижения интереса туристов к Украине в 2014 г., вызванного проведением военных действий на востоке. «По итогам 2014 г., число иностранных туристов, посетивших Киев, снизилось на 30%. В первом квартале текущего года Киев принял порядка 200 тыс. международных туристов, что на 10% ниже показателя аналогичного периода 2014 г.», – говорится в отчете E&Y. По данным экспертов компании, до 2014 г. въездной туристический поток в Украину демонстрировал умеренный рост, а число иностранных туристов в 2013 г. достигло порядка 24 млн, треть из них посетили Киев.

По данным компании JLL, в начале 2015 г. в киевских отелях загрузка выросла на 8% – до 29% по сравнению с началом 2014 г. Но этот рост стал возможен благодаря существенному падению показателей 2014 г., тогда как показателям 2013 г. текущая ситуация еще уступает. Как уточняет Дмитрий Прохоров, в 2014 г. средний показатель загрузки столичных отелей составил 38-40%, в нынешнем году он превышает 40%, порой достигая 48-49%.

Около половины туристов ранее составляли россияне, теперь их осталось менее 10%. Замещать гостей из северной страны приходится европейцам. Отельеры Львова и Одессы – основных туристических городов Украины – признаются, что в нынешнем сезоне к ним снова стали ездить иностранцы. Причем как отдыхать, так и по бизнесу.

«Высокий туристический сезон во Львове начинается с мая и продолжается до конца сентября. Этот весенне-летне-осенний период насыщен культурными мероприятиями, событиями, бизнес-ярмарками, конференциями, фестивалями, которые привлекают туристов во Львов отовсюду, поэтому отели, хостелы, апартаменты заполнены на 100%, некоторые – на несколько месяцев вперед», – рассказывают во Львовском горсовете.

Положительную тенденцию подтверждают и местные отельеры. По словам вице-президента Ассоциации малых отелей, хостелов и апартаментов по западному региону Марты Лотыш, в среднем по году город достигает 60%-й загрузки по отелям, в высокий сезон цифры поднимаются до 80-90%. При этом, по данным Дмитрия Прохорова, изменилось соотношение украинских туристов к иностранным – если раньше их было  20%, то теперь стало 30%. Россияне в город по-прежнему ездят, но теперь их стало совсем мало. Их место заняли гости из Польши, Германии, Турции и США.

Не хуже себя чувствуют и гостиницы в других западных регионах, особенно в Прикарпатье и Закарпатье. В нынешнем году Карпаты заняли место ЮБК, к тому же, туда можно ехать в межсезонье, до наступления теплой погоды, позволяющей отдыхать на морском берегу. Как рассказывают владельцы отелей в Закарпатье, на праздники и в выходные к ним теперь не оскудевает поток туристов.

Конкуренцию западному региону может составить только Одесса. Теперь она стала основным центром морского отдыха украинцев. Хотя, как рассказывают местные отельеры, к ним приезжает также много бизнес-туристов. «В город снова вернулись иностранцы из США, Германии, Бельгии, много гостей из Турции», – рассказывает управляющий Geneva Park Hotel Александр Комов. По его словам, если в стране случаются строенные выходные, в Одессе практически невозможно найти свободный номер. «Заполняемость в отелях в таких случаях стремится к стопроцентной», – говорит он. И добавляет, что еще задолго до наступления пика летнего сезона было забронировано 70-80% номерного фонда.

Отличительной чертой Одессы является масса мини-отелей на 5-10 номеров, расположенных в самых неожиданных двориках и закоулках. При этом качество проживания в них может быть самым разным. Учитывая, что украинские туристы в основном народ небогатый, в Одессе, по мнению местных экспертов, были бы не лишними качественные и недорогие отели уровня 2-3 звезды. Также городу не хватает внятных курорт-отелей. Несмотря на наличие моря в самом городе, наслаждаться пляжным отдыхом туристы едут в соседние города – там не всегда дешевле и лучше, но обычно ближе к морю и более широкий выбор предложений.

В других региональных центрах – Харькове и Николаеве – туристов немного. В сами города отдыхающие не едут, останавливаясь в прибрежных городках вроде Скадовска на Черном море и Геническа на Азовском. Причем предпочитают снимать комнаты в частном секторе или на турбазах – отельная сеть с адекватным соотношением цены и качества в регионе пока не развита.

Совсем иная ситуация наблюдается на востоке Украины. «Если на западе и юге мы наблюдаем прогресс, то на востоке ничего не происходит», – констатирует Дмитрий Прохоров.

Несмотря на некоторые различия гостиничных рынков Харькова, Днепропетровска и Запорожья, у них есть общая черта – спрос на местные отели низок как никогда. Например, в Запорожье загрузка отелей упала на 30%, в Харькове – на 10-15% по сравнению с прошлым годом. И это на фоне того, что весной, летом и осенью местные отели в течение нескольких месяцев пользовались повышенным спросом. Во всех трех городах останавливались переселенцы из Донецкой и Луганской областей, устраивая своеобразный перевалочный пункт. В Харьков после падения MH17 приезжали иностранные специалисты, родственники погибших и журналисты. Днепропетровск стал промежуточным пунктом на пути в Донецк, им часто пользовались иностранные журналисты и съемочные группы.

Сильное снижение арендной платы коснулось торговых центров второго и третьего эшелонов или проектов, которые запустились в кризис и не успели развернуться в полную силу

По итогам первых месяцев 2015 г., загрузка отелей в этих городах составляет 20-40% в выходные и примерно вдвое больше может достигать в будние дни, когда сюда приезжают гости в командировки и по бизнесу. «В отличие от большинства других городов Украины, высокий сезон у нас приходится на сентябрь-май, а низкий – на отпускные летние месяцы», – поясняет менеджер запорожского отеля «Соборный» Ольга Кутас.

Соответственно, местным отельерам приходится идти на любые возможные меры, чтобы привлекать клиентов. Здесь проводят маркетинговые акции, устраивают скидки, организовывают свадьбы и прочие увеселительные мероприятия. Скидки на проживание порой достигают 40%. Местные отельеры с ужасом ожидают начала отопительного сезона и новых тарифов, ведь повышение цен отпугнет и без того немногочисленных гостей, но даже сейчас они работают практически без маржи.

ВЫВОДЫ НЕУТЕШИТЕЛЬНЫЕ

Рынок коммерческой недвижимости продолжит свое развитие, однако его дальнейший вектор во многом будет зависеть от макроэкономических процессов в стране. И тем не менее, реального роста количества сделок, а также увеличения средней суммы сделки по сравнению с 2014 годом на рынке не предвидится, считают опрошенные нами эксперты.

«Оптимистического прогноза в среднесрочной перспективе для развития рынка коммерческой недвижимости нет. Сроки сдачи объектов будут приостанавливаться, исключение составляют несколько амбициозных проектов, расположенных в западном регионе. Офисные и логистические сегменты продолжат испытывать трудности с заполняемостью», – прогнозирует глава Совета Ukrainian Building Community, генеральный директор Midland Development Ukraine Елена Шуляк. Например, во Львове до конца года свои двери распахнут ТРЦ «Форум Львов» и ТРЦ Victory Gardens (ранее известный как Leopolis).

В сегменте торговой недвижимости до конца текущего года существенного колебания арендных ставок не ожидается. При этом специалисты ProConsulting не исключают сезонные колебания стоимости аренды. Уровень вакантности торговых центров будет во многом зависеть от качества объектов, а также возможности находить компромиссные решения арендаторов и владельцев объектов.

Арендная ставка на офисные помещения продолжит снижение. Учитывая, что в последнее время спрос переходит в средний и низкий ценовой сегменты, об активном строительстве офисов класса «А» говорить нецелесообразно, из-за низкой окупаемости и высоких затрат на строительство.

К концу 2015 года арендные ставки на складскую недвижимость в долларах будут снижаться. Основное предложение, как ожидается, будет находиться в пределах $3-5 кв.м в месяц. Аренда будет привязываться к национальной валюте, а не к доллару.

Самый ценный товар нашего времени остается в дефиците. Динамика спроса на идеальную бизнес-модель опережает темпы инфляции в Украине. Чудовищный экономический кризис, изменение предпочтений клиентов, молниеносное устаревание технологий, усталость менеджмента — все эти факторы, помимо трансформации или крушения бизнесов, еще и постепенно расширяют сознание его собственников. Неистовые поиски секретного ингредиента супа под названием «бизнес» приводят к открытиям, ценность которых постигается мгновенно, и они становятся необходимым условием дальнейшей работы. Хорошо, когда еще не поздно исправить ситуацию. Впрочем, никогда не поздно начать заново успешный бизнес, стартовав с идеальной бизнес-модели.

Консервативные еще вчера собственники сегодня открыты к новым форматам «взаимодействия ради прибыли», их надежды обращены к маркетологам, которые могут повлиять на продажи. Предложения о партнерстве поступают через день от клиентов, в разные годы обращавшихся за укреплением имиджа, продвижением своих товаров или услуг. Признание приятно, конечно, но при всем уважении зачастую это очередная, теперь уже отчаянная, попытка переложить ответственность, «приручить волшебника-маркетолога», который придет и порядок наведет. Впрочем, самым непростым в профессии маркетолога лично для меня было привыкнуть к этой самой скрытой роли чародея, по умолчанию прилагающейся к контрактам и новым клиентам. Просто в разные времена украинского бизнеса и, конечно же, в разных компаниях такую магию по-разному оценивали, но обязательно на нее рассчитывали. Ключевым условием задачи было следующее: достаточно всего лишь подправить имидж/рекламу/продажи, а самой компании можно ничего и не менять в себе и продукте. Либо поменяться незначительно. А если уж совсем ничего не продается, то все-таки подправить продукт. Но лучше взять другого маркетолога. Ситуацию намеренно немного утрирую, чтобы оценить масштаб происходящего и увидеть со стороны принципы распределения ответственности за бизнес и его результаты.

Бизнес-модель как индикатор будущего компании

Лично мне больше по душе люди и бизнесы, для которых стабильность и успех являются не чудом, а прямым подтверждением, то есть следствием персональной эффективности или бизнес-мастерства, как еще называют такие качества любители красноречия. Их предложения гораздо более точны и продуманы, роли распределены, и справедливости ради скажем: действовать они начинали гораздо раньше, чем их бизнес попадал в зону жесткой турбулентности. Надо ли говорить, что сотрудничать с такими людьми, выстраивать совместные проекты гораздо интереснее и в итоге выгоднее. Что же отличает действительно успешных стратегов от тех, кому не удалось удержать на плаву свои корабли? И если мы уже говорим о конкретике — в чем баланс ответственности между управлением бизнесом и функцией его продвижения?

Прежде всего бизнес определяют ценности. У барыг и социально ответственных личностей ценности, конечно же, различные. Даже при одинаковых целях и задачах, одинаковых заявленных миссиях их бизнесы пойдут разными путями. В контексте этой статьи гораздо важнее учесть, что ценности определяют бизнес-модель, по которой будет выстроена компания. Именно бизнес-модель и служит рычагом для вашего бизнеса, определяет качество услуг (что важнее — способность их генерирования в быстроменяющемся мире технологий), соотношение степени компетентности специализированного персонала, корпоративную культуру и в общем-то ценность бизнеса и уровень, которого он когда-либо достигнет. Это правильно при любых методах и принципах управления, при любой степени детализации бизнес-процессов. Другими словами, если вам только и хватило фокуса внимания на построение эффективной и справедливой модели, бизнес выживет и приумножится. Однако при, например, непрозрачной схеме взаимодействия с клиентами или неадекватной мотивации ключевых участников процесса даже при идеальной детализации бизнес-плана ваше предприятие в эпоху глобальной конкуренции не просто не станет великим, но вряд ли долго протянет. Совсем излишне говорить, что человек с устойчивыми, экологичными ценностями не допустит несправедливости в своем бизнесе. Впрочем, есть и альтернативное мнение: моя коллега считает, что любое недоразумение имеет право на пусть недолгую, но яркую бизнес-жизнь, а желающие набить шишки всегда найдутся со всех заинтересованных сторон.

Несправедливо «эликсир здоровья бизнеса» сводить исключительно к схеме распределения доходов партнеров, хотя этот ключевой момент намного глубже, чем кажется. Многие успешные бизнесы в прямом смысле «теряли все» из-за неуемной жадности партнеров-основателей. Известны десятки случаев массового исхода подросших птенцов из юридических, аудиторских, да и других форматов консалтинговых компаний Украины. И проблема оставшихся на самом деле в том, что с таким мышлением они не смогут ни разглядеть сторонних партнеров, ни выстроить кооперацию брендов, которая могла бы спасти их бизнес на очередном повороте. А значит трансформация бизнес-модели им будет недоступна в принципе.

Конечно же, подводные камни есть всегда. Выявление сторон, действительно влияющих на мощь входящего потока, может привести к выводу, что все и каждый сотрудник принимают в этом участие. Если в ресторанах шеф-повар уже получает процент от дохода, то, например, количество новых клиентов, которых приемным и кол-центрам удалось не упустить, всегда будет трудно измеряться. Несомненно, есть вполне четкая система КРI, определяющая вклад каждого и размер его премии, однако все чаще премия не является определяющим фактором лояльности и эффективности персонала. К тому же противоположной проблемой премирования стала устойчивая иллюзия сотрудников — чтобы претендовать на премию, достаточно причастности к компании, то есть присутствия на рабочем месте. Теперь почти каждый, проработав в компании больше месяца, ожидает скорейшей передачи ему акций.

Никакой магии, только расчет

Итак, идеальная бизнес-модель — прежде всего та, которая предусматривает возможность своей скорейшей трансформации. Такой подход неоценим в кризис, когда бизнес-модель может вытянуть перспективный, но увядающий в силу разных причин бизнес. Новые направления, прорывные идеи или проекты могут в любое время перекроить систему управления, и не нужно этого бояться. Да, пусть наступает эра тотальной децентрализации. Ведь уже не страшно, когда одна практика продуцирует новые услуги со скоростью принтера, а другая, наоборот, переживает не лучшие времена и отсутствие клиентов. В дискуссии про бизнес-модель будущего дополнение своей продуктовой линейки практиками самостоятельных партнеров моего коллегу вдруг озарило открытие: «Получается, взять «партнера с готовым цехом» гораздо дешевле, да и толку больше, чем настраивать продукт собственными силами».

Кризис привел к сокращению практически всех рынков. Однако важнее понять, что гораздо большим вызовом для сохранения бизнеса является слишком быстрое изменение требований клиентов к предлагаемым ему продуктам. Если говорить о сервисных компаниях, всегда выигрывали те, кто максимально замыкал круг своей специализации. Вместе с тем сейчас важны запросы на узкую или очень узкую специализацию. Бизнес наших клиентов стал сложнее, им нужны дополнительные факторы приобретать у нас даже привычные товары и услуги. В скольких случаях мы сами их отыскали? И не продолжаем ли пенять на старые рецепты?
Очевидно, что бизнес-модель требует индивидуальной разработки для каждого случая. Управление компанией, предоставляющей профессиональные услуги и управление производством, и тем более сложным предприятием, различны, равно как и структура управления, и система распределения дохода. И все-таки есть общие характеристики идеальной бизнес-модели (см. «Идеальная бизнес-модель»).

Примеры влияния бизнес-модели на развитие компании призывают к скрупулезности в ее выборе. Об этом много полезного можно почерпнуть у Адриана Сливоцкого. Так, разработчики электрических гибридных двигателей для авто (равно как и авторы других прорывных идей и открытий) могут пойти двумя принципиально разными путями. Первый — производить такие автомобили самостоятельно под собственной торговой маркой, снимать сливки, при этом возложить только на себя проблему популяризации в массах таких продуктов. Второй путь — поделиться открытием с другими автопроизводителями за скромное или не очень роялти. При этом емкость рынка увеличится с геометрической прогрессией, а рекламные расходы будут поделены между всеми. Мы стали свидетелями второй модели, и, несомненно, она более выигрышная с точки зрения продаж, хотя эксперимент — как раз в разгаре. А вот Nespresso не пожелала делить славу и деньги с коллегами, и только под своим именем продает кофейные машины и капсулы к ним, наращивая эксклюзивные магазины по всему миру. Со временем технология станет открытой и для других производителей кофе-машин, хотя, как известно, уже сейчас производится огромное количество аналогов.

Вместо эпилога

Можно абсолютно безошибочно определить точку невозврата успеха в компанию. Достаточно задать несколько десятков правильных вопросов и знать хоть немного рынок, который она представляет. Из общих рекомендаций анализировать важно и нужно не только фактические продажи, уже взятые обязательства и прогнозы, но еще и объемы на более ранних стадиях переговоров (такие переговоры прежде всего нужно вести), «прогноз прогноза продаж» на максимально далекое будущее. Лично мне известны минимум три случая такого мониторинга, когда удалось предотвратить «будущую дыру в бюджете», принять соответствующие решения тоже вовремя. И это отнюдь не те счастливые случаи, когда кризис 2008 года был заранее спрогнозирован. Ситуации были гораздо банальнее, отражали устаревание услуги, а также изменение портфеля заказчиков.

Да, особое искусство в том, чтобы разглядеть проблемы, когда бизнес еще находится в зените славы, финансовые показатели салютуют о росте или «схемы» еще работают. Однако нелишнее помнить, что верно и обратное утверждение и можно «носом учуять» прорыв в жизни и бизнесе, скрупулезно отыскав узкие места и построив его новую эффективную модель. После перманентных кризисов украинский бизнес накопил опыт их отслеживания, правда, скорее, констатируя происходящее. Несомненно, это поможет теперь «все сделать правильно» и вовремя распознать «ростки нового дня». Впрочем, не стоит забывать, что бизнес обречен на успех только в случае, когда несет в себе ценность — для клиентов, сотрудников, общества. А разрушается от того, что теряет свою ценность.

Идеальная бизнес-модель

• Обладает возможностью быстрой трансформации внутри системы

• Максимальная гибкость к привлечению сторонних связей, кросс-кооперация с новыми отраслями, брендами

• Независимость партнеров-участников

• Децентрализация управления

• Оптимизация узких мест

• Ориентация на развитие, новые разработки продуктов и практик

• Скорее представляет «продукт будущего», «продукт высокого качества»

• Предоставляет высокий уровень обслуживания для всех целевых аудиторий (не забываем, что у каждой группы клиентов свои, порой противоположные представления о сервисе)

• Стремится к замкнутому циклу и перекрестным продажам

• Развивает узкую специализацию своих специалистов

МАТЕРИАЛ ЖУРНАЛА СТРАТЕГИИ

Так, оказалось, что Лондон уже в пятый раз за последние 7 лет становится самым популярным городом среди туристов в рейтинге Global Destinations Cities Index (GDCI). При этом он занимает 4-е место в рейтинге самых дорогих городов мира COST OF LIVING RANKING в июне 2015 года.
В 2015 году, по прогнозам  MasterСard, Лондон посетят около 18,82 млн туристов из других стран, и это на 240 тыс. больше, чем Бангкок – второй по популярности город мира.

В списке самых дорогих городов также оказались популярные Нью-Йорк, Париж, Сингапур и Гонконг. А вот в рейтинге самых дешевых нет ни одного города из списка самых популярных туристических направлений. Самыми экономически выгодными городами для жизни являются индийские мегаполисы, а также столица Молдовы Кишенев, столица Литвы Вильнюс и венгерский Дебрецен. Как выяснил CompanionOnline, если бы Киев попал в рейтинг, он тоже оказался бы одним из самых дешевых городов и занял бы место между румынским Клуж-Напокой и индийским Дели.

По прогнозам MasterСard, в 2015 году туристы совершат около 383 млн поездок по 132 городам мира, а их общие расходы в путешествиях составят $360 млрд, что свидетельствует о значительном спросе на товары, услуги и впечатления.

займутся

Продвижением торговых интересов Украины за рубежом займутся офисы Торгового представителя Украины и почетные торговые атташе. Торговый представитель Украины Наталья Микольская, которая сообщила эту новость, заявила, что торгово-экономическими отношениями должны заниматься не дипломаты, а специалисты по продвижению товаров и услуг на внешних рынках. В данный момент Министерство экономики готовится выполнить поручение премьер-министра Украины и создать офис Торговых представителей Украины за рубежом. Также рассматривается вариант с введением института почетных торговых атташе-волонтеров. Они будут работать на иностранных рынках для продвижения украинских товаров и услуг. Примерный срок наработки правовой базы – конец лета.

отметила

В 2016 году глава Национального банка Украины Валерия Гонтарева прогнозирует рост реального ВВП Украины на 3%. Гонтарева отметила, что НБУ переходит к следующему этапу реформирования финансового сектора страны, на котором планируется направить монетарную политику на стабилизацию инфляции и формирование ее нисходящего тренда. Потребительская инфляция в 2016 году тоже снизится – до 13%, по прогнозам НБУ.

сообщает

В Украине упала розничная торговля. Так, Госстат сообщает, что в январе-июне 2015 года оборот розничной торговли (без учета временно оккупированной АР Крым и части зоны АТО) снизился на 24,6%, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, и составил 468,767 млрд грн. Наименее активно торговля идет в Луганской и Донецкой областях. Там розница упала на 84,2 и 71,5%, до 4,1 и 16,9 млрд грн соответственно. Товарооборот упал во всех без исключения областях, но наименее он снизился во Львовской (на 10,3%, до 26,3 млрд грн), Ровенской (на 11,7%, до 11,1 млрд грн) и Черновицкой (на 12,6%, до 8,1 млрд грн) областях.

сократилась

Экономика России во втором квартале упала на 4,7% после падения на 2,2% в первом квартале 2015 года. Это следует из Индекса Внешэкономбанка (ВЭБ). Итого, по результатам первого полугодия, экономика РФ сократилась на 3,5%. ВВП России падает шестой месяц подряд, хотя темпы немного замедляются – с 0,5% в мае до 0,3% в июне. Этот месяц не стал тем самым дном, после которого ВВП должен был прекратить падение. По словам аналитиков ВЭБ, это значит, что нынешняя рецессия в России отличается от кризисов 1999 и 2008 годов, и текущая динамика не позволяет надеяться на быстрое восстановление экономики во втором полугодии.

вступят

ВТО снижает торговые пошлины на импорт и экспорт IT-продукции. Изменения вступят в силу с середины 2016 года, если их подпишут в декабре на саммите ВТО в Найроби. Договоренность о новом соглашении была достигнута после долгих переговоров. В результате будет изменен договор  ITA (Information Technology Agreement), заключенный странами-участницами ВТО в 1997 году. В список IT-продукции намерены включить еще 200 hi-tech-наименований, в т.ч. смартфоны, навигационные системы и медицинское диагностическое оборудование. В таком случае страны-экспортеры смогут снизить цену на экспортируемую IT-продукцию. Предположительно, уровень цен снизится на сотни миллионов долларов.

замедлился

Китай отложил подписание контракта на поставки российского газа по газопроводу «Сила Сибири-2» на неопределенный срок. В Поднебесной в последнее время существенно замедлился рост спроса на газ, а из-за падения цен на нефть Китаю стало выгодно покупать сжиженный газ в Австралии. Газпром предлагает китайцам слишком высокую цену, объясняя ее дороговизной строительства газопровода. Китай же хочет привлечь собственные компании, чтобы удешевить строительство, и предлагает прозрачный тендер. Но Газпром пока не принял это предложение.