РЫНОК  –  НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА
В феврале этого года в столичном торгово-развлекательном центре «Караван» открылся французский монобрендовый бутик Waggon Paris. Первый Calzedоnia и Intimissimi появился в Харькове. А в одном из хмельницких торговых центров разместился очередной магазин Yves Rocher. Рынок коммерческой недвижимости хоть и вяло, но продолжает жить своей жизнью.
В отличие от жилой недвижимости рынок коммерческой острее и быстрее реагирует как на кризисные явления в экономике, так и на ее выздоровление. Политико-экономическая нестабильность в Украине вылилась в негативную динамику почти по всем макроэкономическим показателям. Рынок коммерческой недвижимости Киева отреагировал на это снижением максимальных арендных ставок, увеличением вакантности и отсутствием инвестиционных сделок
как в торговом, так и в офисном сегментах.
Первым на изменения в макроэкономической конъюнктуре отреагировал сегмент торговой недвижимости. В 2014 году началось существенное снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте на 30% до $960 за кв. м в год. При этом основной пересмотр ставок произошел в первой половине года. В это же время в связи с валютными колебаниями сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров аренды. Открытие целого ряда крупных торговых центров, заявленных на 2014 год, было перенесено. В условиях низкого спроса со стороны ритейлеров это было вполне обосновано. Так, в конце 2014 года вакантность в торговом сегменте выросла до 8% и достигла своего пика в I квартале 2015 года (9,2%). В офисном сегменте в 2014 году на рынок вышло около 120 тыс. кв. м новых предложений, среди которых около 25% занимал класс А. В условиях высокой волатильности нацвалюты и общей экономической нестабильности в стране многие компании урезали свои расходы путем сокращения арендуемых площадей, индивидуальных договоренностей, реже – переездов. Новые игроки на рынке практически не появлялись. Такое снижение спроса при достаточно высоком
объеме ввода нового предложения сказалось на арендных ставках. Так, в IV квартале 2014 года максимальная арендная ставка составила $30 за кв. м в месяц, что на 15-20% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. Показатель вакантности увеличился с 18,7% до 27,9% в конце 2014 года.
Однако второе полугодие 2015 года стало периодом стабилизации всех основных показателей рынка офисной и торговой недвижимости.
«Наблюдалось постепенное снижение доли вакантных площадей в обоих сегментах, с небольшой волатильностью, обусловленной выходом нового предложения на рынок. Спрос немного активизировался, в большей мере со стороны локальных игроков. Так, в конце 2015 года 
вакантность в офисном сегменте составила 24,2%, в торговом – 7,2%», – говорит аналитик отдела исследований компании JLL в Украине Марьяна Супчан.
По ее словам, максимальные арендные ставки в обоих сегментах стабилизировались на уровне $29 за кв. м в месяц в офисном сегменте и $60 за кв. м в месяц – в торговом.
Эксперт отмечает, объем чистого поглощения офисных площадей в IV квартале 2015 года
оказался наивысшим за последние два года и составил 47,3 тыс. кв. м. Для сравнения, кварталом ранее этот показатель составлял 12,3 тыс. кв. м, а в IV квартале 2014 года и вовсе был отрицательным (-3,6 тыс. кв. м). «В целом за 2015 год объем чистого поглощения составил около 91 тыс. кв. м, в основном за счет позитивной динамики в последнем квартале», рассказывает Супчан, добавляя, что большая часть закрытых сделок была связана с продлением договоров, пересмотром условий аренды и/или переездами. При этом сделки по расширению компаний были
менее распространены, а выход новых компаний на рынок был единичным, указывает специалист.
В то же время на рынке торговой недвижимости в IV квартале 2015 года наблюдалась незначительная активизация спроса со стороны локальных ритейлеров. Продолжали развиваться некоторые турецкие операторы и новые игроки. Так, в IV квартал на рынок Киева вышли 
европейский бренд обуви Coqui, итальянские Maestrami (мужская одежда), Stefanel (женская одежда) и Galvanni (одежда и аксессуары), австрийский fashion бренд Eterna, голландский бренд женского белья Hunkemoller, немецкий бренд детской одежды Sanetta и японская сеть ресторанов Menya Musashi Ramen Shop. Повторно на рынке Киева были открыты магазины французского монобренда Dior, французского дома Saint Lauren и испанского бренда одежды и аксессуаров для женщин Suiteblanco. За IV квартал состоялось около 45% дебютов 2015 года.
Наиболее активными арендаторами были продуктовые супермаркеты, drogerie-ритейлеры и магазины ювелирных изделий. Обувные ритейлеры также активно развивали свои сети. Так, собственные магазины открыли: Coqui, Laboca, Respect, Olla-Kids и др. Украинские торговые сети увеличивают свое присутствие в качественных торговых объектах.
Например, продолжили экспансию Arber, a.Tan, Goldi, «Гармонія», Kleo. Впервые в Киеве открыли свои магазины Katherina Lukashyk, Paliychuk, Names’ua, «Мультимедиа».
РЫНОК ДНА НЕ ДОСТИГ
Рынок коммерческой недвижимости еще не достиг дна. Цены продолжат свое падение. Виной этому помимо политической турбулентности, которая отражается на экономических реалиях,
предложения, превышающие спрос, говорит риелтор компании PROSHOP (Киев) Константин Беспалов.
«Спрос ниже предложения в четыре, а то и в пять раз. Сделки заключаются с дисконтом, который достигает в среднем 25%», – рассказывает он. По словам участника рынка, площадь сдается или
продается только при условии соответствия цены и качества объекта. «Весь рынок переместился в первичную недвижимость, в том числе и по коммерции. По причине того, что на первичном рынке оплата в гривне и цены обоснованные, «вторичка» стоит. Если покупают, то только центр. Там, где не строится ничего нового», – комментирует Беспалов.
НА 25 ОБЪЕКТОВ ОДИН ПОКУПАТЕЛЬ
Глава Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин утверждает, что 
количество соглашений на рынке недвижимости сократилось в десять раз. «Еще два года тому назад в Киеве в среднем заключались 4 тыс. соглашений ежемесячно. Сейчас – не больше 400», – говорит Несин. По словам специалиста, дисконт при продаже доходит и до 50%. «Образно, когда человек заявляет 100 тыс. долларов за объект, то покупатель сразу предупреждает: даю 70 тыс., и то я подумаю.
Сразу срезается 30% стоимости объекта. Когда у нас были такие торги?!», – сетует риелтор, добавляя, что на 25 продавцов один покупатель. Эксперт прогнозирует, цены продолжат падать
на 3–5% ежемесячно. «Говорить о том, что стоимость объектов начнет расти, не приходится. Они не могут возрастать в условиях отсутствие финансов у населения. Заработные платы падают, крупные зарубежные компании сокращаются. Часть страны воюет», – поясняет свою позицию он.
Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов считает
высокой вероятность повторения кризиса 2008–2009 годов. «В этот раз он может быть связан с депозитами, которые были выведены из банковской системы. 90% этих средств пошли на первичный рынок. Есть высокий риск того, что этот мыльный пузырь лопнет. В том числе на фоне растущих цен на энергоносители, которые влияют на стоимость квадратного метра», – размышляет он. Кроме того, говорит Рубанов, на рынок давит огромное количество предложений от Фонда гарантирования вкладов, который имеет в своем распоряжении огромное количество активов, в том числе и коммерческой недвижимости.
Так, в офисном сегменте с начала 2016 года максимальная арендная ставка снизилась на 3,3%,
что было обусловлено низким уровнем спроса на офисные помещения класса А. На рынке торговых центров максимальная ставка аренды снизилась на 25%, что объясняется девальвацией национальной валюты и усилением давления на собственников объектов со стороны арендаторов.
СОВЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯМ: БЫТЬ ГИБКИМ
В нынешних условиях главная задача любого собственника, управляющего коммерческой недвижимостью – сохранить арендаторов. При возникновении проблем нужно постараться пойти навстречу и быть гибким, рекомендуют эксперты. Для того, чтобы завлечь новых арендаторов ряд компаний уже используют маркетинговые приемы. Акции «бесплатный переезд», «последний месяц бесплатно», различные скидки и бонусы. Некоторые арендодатели соглашаются работать по бартеру. Наибольшим спросом у арендаторов торговых площадей пользуются качественные проекты регионального формата, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Офисных – профессиональные офисы, предлагающие отделку под арендатора и другие «пакетные» условия, имеющие гибкие условия аренды и эффективные с технической точки зрения. Преимущественно, это торговые, офисные площади в центре.
Дарья Скуратовская

В 2015 году завод сократил чистый доход в 26 раз до 9,77 млн грн по сравнению с 2014 годом, в котором доход предприятия составил 257,71 млн грн.

Напомним, в августе 2013 года одна из крупнейших горно-металлургических компаний России "Мечел" заявил о продаже ДЭМЗ российскому бизнесмену Вадиму Варшавскому, который ранее уже владел заводом.

В ноябре 2012 года "Мечел" приостановил работу ДЭМЗ из-за снижения рентабельности, но был намерен возобновить производство в сентябре 2013 года.

В начале 2010 года 100% ДЭМЗа приобрела компания Daveze Limited, после этого на предприятии был назначен связанный с "Мечелом" менеджмент. Официально "Мечел" оформил покупку Daveze Limited в конце 2011 года.

В последнее время в прессе активно обсуждаются преимущества и недостатки разработанной МЭРТ в сотрудничестве с волонтерами системы бюджетных закупок ProZorro, которая, к слову, работала и в 2015 году для тендеров, проводимых государственными предприятиями. Но меня весьма удивило бодрое заявление премьер-министра о том, что данная система является чуть
ли не свершившейся и зрелой реформой.
Удивило, потому что в качестве активных участников таких тендерных процедур мы наблюдаем, как на основании действующей редакции закона Украины №1197-VII «Об осуществлении
государственных закупок» от 10.04.2014 г. коррупционерам удалось в 2014 году удалить условие публичности из процесса закупок, создав таким образом дыру для подкормки из государственных средств. С апреля 2014 года не выходит и ежемесячное издание «Вестник государственных закупок». Это означает, что управленец государственного предприятия с тех пор делает то, что позволяют его представления о долге и чести государственного служащего. Ведь такая работа «втихаря» уже два года защищена законом.
Любопытно, что новый закон «о публичных государственных закупках» №3559, подписанный президентом 16 февраля, а начнет действовать полноценно только с 1 августа 2016 года, похоже, будет таким же дырявым по следующим причинам:
1. Закон (обе редакции) вообще не обязывает госпредприятия размещать закупки на публичных тендерных площадках, если тратятся не прямые бюджетные средства. Трудно поверить, но решение о заявлении закупки в тендер по-прежнему дело почти добровольное. В принципе, на этом можно было бы закончить о причинах бесполезности системы электронных закупок, которая является лишь инструментом несовершенного «дырявого» закона. Ведь в категорию бюджетных денег не попадает практически ничего, если речь идет о закупках, проводимых государственными юридическими субъектами. То есть называй потраченные на свое усмотрение государственные деньги «заработанными на промышленной или коммерческой основе» и можешь тратить их, не заботясь о публичном контроле – закон не обязывает, а лишь рекомендует.
2. В системе электронных государственных закупок ProZorro нет главного – эффективных процедур контроля и, соответственно, возможности привлечь к ответственности чиновника, уполномоченного выбирать поставщика. А система жалоб вообще напоминает письмо Ваньки Жукова «на деревню
дедушке». Получается, что анонсированная система электронных тендеров ProZorro является лишь симуляцией реформы и будет функционировать только для тех субъектов, кто и ранее работал прозрачно. Зато для мошенников система предоставляет массу интересных
возможностей, как в анекдоте о поручике Ржевском, разорившем доверчивых джентльменов, не подозревавших о том, что игра в покер может быть нечестной, если не вскрывать карты. Радует
одно – разработчики открыто признают недостатки системы и соглашаются с тем, что новая система не панацея, а лишь инструмент привлечения большего количества бизнесменов к участию
в торгах.
В конце 2015 года, пользуясь описанной выше нормой «непубличности» закона, одно из 100% государственных предприятий Днепропетровска без участия в публичных тендерных процедурах
подписало контракт на закупку станка стоимостью 3 млн евро, хотя предложение от ближайших конкурентов было на 500 тыс. евро дешевле и гарантировало выполнение поставленной задачи. Ответственному чиновнику этого предприятия не составило труда обосновать выбор «правильного поставщика» внутри своего же завода, ведь никто извне не имеет права контролировать. А упомянутый закон №1197-VII до сих пор стоит на страже нечистых на руку сотрудников, которые и пользуются доверием тех, кому обещали служить честно. Единственным способом апелляции
по-прежнему является прямое обращение с жалобой персонально к руководителю 
госпредприятия. Но ведь предприятие государственное, а значит надежды на персональную вовлеченность наемного директора в процессы контроля за «не своими» деньгами очень мало. Так случилось и в этот раз. С моей точки зрения, ни одна система наподобие ProZorro не может
работать эффективно, если чиновники будут и далее получать нищенскую зарплату и компенсации в конвертах, задавая тон нечистоплотного ведения дел. Если же выбор поставщика выполняет
кристально честный человек, он каждый раз будет бояться выбрать качественный товар, который хоть на копейку дороже. Гораздо проще, если возможно, вообще не заявляться в тендер.
Никто не хочет стать щепкой в большой «лесорубке» под названием «имитация борьбы с коррупцией». Потери государства от такого осторожного подхода не менее значительны, чем экономия. Вот реальная история о тендере, состоявшемся по принципу ProZorro для
государственного предприятия из энергетической отрасли. Отделу снабжения завода предстояло выбрать фрезу для обработки лопатки турбины из титана. Внешние параметры и размеры товара
у всех подавших предложения поставщиков были одинаковы, но цена разная. На складе такая фреза оказалась лишь у двух поставщиков. Несмотря на то, что компания с ценой на 5% дешевле
не гарантировала качества, весьма осторожный чиновник не стал заморачиваться и «сэкономил» эти 5% для государства, но уже через неделю вынужден был срочно закупить и более
дорогостоящий инструмент, так как выбранная фреза не смогла обработать деталь из жаропрочной стали. Получается, что государство потратило на закупку 195% стоимости инструмента. Реальные потери государства от такого подхода могли составить и 700% в случае, если дешевая фреза сломала бы дорогое изделие в процессе обработки. Возникает вопрос: кому нужна такая система, если зря потраченные 95% денег на фрезу или 700% убытка не будут высчитаны из зарплаты непорядочного или нерадивого чиновника? Ответ простой – лишь ответственному за «реформу» карьеристу. Следует бороться не с нарушениями в государственных закупках, а радикально сократить долю государственных затрат, отдав в частные руки управление предприятиями, подлежащими приватизации. Собственнику не нужен сложный тендер, чтобы выбрать товар и лучшего качества, и по оптимальной цене. Ведь он защищает собственные средства. Оставшимся на содержании государства чиновникам (после приватизации не более 10-20%) было бы полезным
назначить оклад на уровне успешных топ-менеджеров частных предприятий. Но карать за коррупцию и халатность. Для контроля можно привлекать ведущие аудиторские конторы с мировым именем, которые работают согласно американским законам, непримиримым к экономическим преступлениям.
Нужно не бороться с олигархами, которые, по сути, являются просто более ушлыми 
предпринимателями, а надежно закрыть изнутри кабинеты высокопоставленных коррупционеров, охотно продающих преференции своим партнерам, создавая новых олигархов. Вопрос не в тех, кто покупает незаконные услуги, а в тех, кто их продает.
Именно такая риторика была на устах у всех в первой половине 2014 года. Любопытно, что уже тогда кто-то из друзей новой власти ловко удалил из закона о госзакупках норму публичности,
подготовив себе почву для личного обогащения. Только публичность вернет наши элиты к курсу реального реформаторства, а не к губительному для страны карьеризму, примером которого и является сказка о ProZorro.
Критики отсутствия активности политических элит на поле боя с коррупцией сейчас настолько много, что после очередного стона на тему «что не устраивает», очень хочется найти план по спасению, в котором будут прописаны не только шаги, но также сроки исполнения и имена ответственных. Спустя четверть века работы в условиях развивающегося капитализма, уже
ни у кого из украинцев нет сомнений, что успех любой компании или предприятия зависит от собственника или группы собственников, которые управляют процессами, настраивают идеологию
в коллективе и набирают сотрудников. Если прогорела компания, то виноват исключительно собственник, пусть даже тем, что доверился наемному и нечистоплотному директорату. В парламентско-президентской республике таких ответственных за успешность государства «собственника» двое. У каждого свои полномочия, которые в 46 миллионов раз мощнее полномочий любого из украинцев. Вот и весь рецепт спасения – надеяться на президента и
премьер-министра. Надеяться, как можно сильнее – так, чтобы им было стыдно нас подвести! Мы можем лишь подсказывать что-то из того, о чем разговариваем на кухне. К слову, тестируя систему электронных закупок ProZorro, родилась идея о том, что именно сейчас, в ситуации жесточайшего цейтнота, для спасения экономики Украины нужен сильный ход, который бы позволил президенту и премьеру не только декларировать желание борьбы с коррупцией, но и смог бы развязать им руки от пут, крепко связывающих от решительных действий. Понятно, что ближайшее окружение наших «собственников» увязло в коррупционных схемах. Эти «соратники»
не дают гарантам начать реальную борьбу с разворовыванием государства, так как тут же окажутся в очень затруднительном положении. Можно назначать сколько угодно 
антикоррупционных прокуроров, но толку не будет, если первыми должны будут сесть в тюрьму партнеры и сослуживцы наших «гарантов». Стране срочно нужна общая амнистия всех и за все! Разумеется, не за душегубство, но однозначно амнистия капиталов, амнистия за экономические преступления и другие виды уголовных преступлений, включая политические ошибки. Амнистия всерьез и без штучек типа компромиссов, которые в корне подорвут доверие к концепции, как это
вышло в 2015 году и в Украине, и в России с аналогичной идеей об амнистии в сфере налогов и капитала.
Вне всякого сомнения, в условиях тотального недоверия к государству, залогом успешности такой амнистии станет четкое определение составов уголовных, административных и налоговых
правонарушений, как раз не подпадающих под действие закона об амнистии. Исключений должно быть минимум. Ну смогли же американские власти в годы Великой депрессии не только закрыть глаза на нелегальные доходы алкогольной мафии, но и простить связанные с этими торговыми махинациями серьезные уголовные преступления всем участникам схем. Американцы
поверили тогда власти, влили капитал в экономику страны, оставив карманы продажных конгрессменов пустыми. Такой закон о бескомпромиссной амнистии позволил бы теперь уже
украинской власти в годы затянувшейся депрессии назначить некую дату «А», за действия ДО которой прощались бы все нарушения для всех, включая даже серьезные промахи президента и премьер-министра. Такой нестандартный ход позволил бы украинским «гарантам» сказать своим приближенным: «СТОП – ХВАТИТ, я договорился с народом».
Убежден, что многие коррупционеры престанут держаться за власть, как за палочку-выручалочку, и захотят «спрыгнуть» пока есть возможность, чтобы не рисковать уже наворованным. Президент и премьер-министр наконец смогут работать без оглядки на интересы тех, кто помог прийти во власть
и с чистой совестью карать тех друзей, кто не поверил. Смогут, если захотят, конечно! Но я верю, что захотят, тем более что доходы бюджета автоматически возрастут в три-четыре раза только за счет прекращения разворовывания страны. Более того, некоторые из «поверивших» начнут инвестировать уже легальные деньги в экономику Украины, которая по-прежнему остается
одной из самых перспективных для бизнеса стран региона. Освободятся, наконец, места для новых чиновников, для которых государственные интересы будут не пустым словом, потому что свой успех они будут отождествлять с успехом страны, действительно ПРОЗОРО получая
за это достойную зарплату.
Утопия? Не знаю. Но это мой совет тем, кому я доверил страну.

Об этом говорится в сообщении регулятора.

Минимальный курс покупки инвалюты составил 25,3475 UAH/USD, тогда как отдельные банки хотели продать регулятору валюту по 25,35 UAH/USD.

Доля удовлетворенных заявок по максимальному курсу аукциона в общем объеме удовлетворенных заявок – 10,4%.

Общий объем удовлетворенных заявок участников аукциона составил 63,6 млн долларов при предложении 71,1 млн долларов.

В апреле НБУ купил на аукционах 292,3 млн долларов и 147,5 млн долларов во время выхода с интервенцией.

Конечно, в реестре указан точный адрес объекта недвижимости (это если он в него внесен), но мы не видим этого объекта на карте, в то время как в развитых странах не только на карте виден объект, но зачастую можно увидеть визуализацию самой улицы и четко представить расположение объекта в системе городских координат. Кроме того, в развитых странах кадастры содержат всю
градостроительную информацию об инженерных сетях и коммуникациях, а также, безусловно, информацию о стоимости объектов: по какой цене они были проданы, какова их оценка для налогообложения, история строительства объекта и т. д. Вся эта информация имеет несколько уровней доступа и становится открытой в зависимости от необходимости. Наличие кадастра
недвижимости существенно облегчает процедуры согласования разрешительной документации, подключение к сетям и оказывает положительный эффект на весь рынок недвижимости. В Украине не так уж давно заработал земельный кадастр, хотя объем информации в земельном кадастре так же невелик, как и в реестре недвижимости. Почему? А потому, что при создании кадастра земли только небольшая часть информации была оцифрована и внесена в кадастр – та, которая с
помощью взяток попала в «старый» кадастр. С реестром недвижимости дело обстоит не лучше, так как реестр стал создаваться с 2013-го года и только те сделки, которые заключены после
1-го января 2013 года и объекты, введенные в эксплуатацию после этой даты, там присутствуют. Примерные расчеты соотношения площади объектов недвижимости и площади, внесенных в реестр, показывают, что число объектов в реестре не превышает 7-8% от общей площади жилой недвижимости в Украине. Хорошо это или плохо?
Конечно, очень плохо, так как понятно, что львиная доля объектов недвижимости все еще пребывает вне электронного кадастра, в архивах БТИ, в связи с чем существуют как риски
«потерять» эту недвижимость, так и невозможность проведения массовой оценки для введения нормальной системы налогообложения не от квадратных метров, как в Средневековье, а от рыночной стоимости. Есть и масса других причин считать такое положение дел просто 
неприемлемым, а недвижимость – «бедной падчерицей», не находящейся ни в чьем управлении
и потому непонятно, кто же отвечает за отсутствие кадастра недвижимости.
Печально осознавать, что чиновники и законодатели не собираются ничего делать для того, чтобы вся недвижимость была внесена в реестр, а еще лучше – в кадастр, хотя прекрасно знают об
этом. Но они также знают, что внесение объектов в реестр является чьим-то доходом и, 
по-видимому, не хотят лишать заработка эту категорию «специалистов». Как иначе пояснить тот факт, что в XXI веке, в условиях развитых IT-технологий, заниматься кадастром никто не хочет? В течение многих лет отговоркой для невнесения объектов недвижимости в реестр было то, что БТИ, которые имеют информацию о недвижимости, не желают бесплатно ею делиться. Конечно, эта информация принадлежит гражданам – они ее уже оплатили неоднократно при взятии всех «справок БТИ», но дело не сдвигается с мертвой точки, так как в свое время БТИ позволили стать частными – вместе со всеми архивами, которые создавались за наш счет. Именно поэтому законодатели решили, что недвижимость будет постепенно вноситься в реестры при 
осуществлении сделок с ней – опять-таки за наш счет. В связи с чем меня очень интересует вопрос: когда же государство начнет отвечать за свои слова? Когда же оно начнет выполнять свои функции? И если не разберется, кто пролоббировал превращение БТИ из государственных
в частные, то хотя бы займется внесением в реестр нашей недвижимости, при этом не залезая в наш карман?
Несмотря на неразрешимую ситуацию с БТИ, есть и другой выход: использование уже 
существующего градостроительного кадастра: http://mkk.kga.gov.ua, на который в Киеве было израсходовано 77 млн 430 тыс. грн. Цифра впечатляет, и все это, кстати, наши налоги. Я уж не говорю о том, что вряд ли киевляне знают, во сколько им обошелся этот сайт, но уверена, что все
они поддержали бы идею объединения земельного кадастра с градостроительным и реестром недвижимости. Но у чиновников, от которых зависит это объединение, эта идея вызывает сумасшедшее сопротивление. Они, истратив немалые денежные средства, рассматривают градостроительный кадастр как источник личного обогащения, так как в нем не только имеется
карта города со всеми зданиями и сооружениями, но также и привязка всей городской
инфраструктуры. 16 февраля в Киеве состоялся семинар, на котором специалисты из Германии рассказывали общественности о том, что такое кадастр в Федеральной земле Северная
Рейн-Вестфалия, как осуществляется планирование городских территорий и ведение кадастра недвижимости.
Если говорить о немецком опыте кратко, то ведение кадастра является завершающим этапом планирования городских территорий, в котором общественность принимает самое активное участие на всех этапах составления планов территорий. Общественные организации обязательно
участвует в обсуждении планов по региональному развитию, развитию округов, в программе развития города, в обсуждении концепции развития города, в секториальных концепциях, в обсуждении структурных концепций, градостроительных проектов, планов застройки и т. д. Все эти
документы отражаются в кадастре недвижимости, а сам кадастр и планы развития территорий являются прозрачными и открытыми для доступа общественности. Нельзя себе представить, чтобы на создание градостроительного кадастра было потрачено более 77 млн грн. и общественность ничего об этом не знала бы, а чиновники продолжали бы втихаря использовать этот кадастр в своих целях.
Когда я слушала выступления немецких специалистов, у меня возникло ощущение, что нашим чиновникам до этого уровня понимания процессов планирования городских территорий, как до Луны. Казалось бы, чиновники горадминистрации в первую очередь должны были бы 
присутствовать на лекции, но никто не заметил их на мероприятии. К сожалению, чиновники КМДА все еще не понимают, что времена принятия кулуарных решений о планах развития территорий
канули в Лету, и главное требование сегодняшнего дня – создание городского кадастра, в котором были бы отражены все планы развития территорий. Разрешения же на строительство должны приниматься на основании плана, являющегося законом, который и предусматривал бы улучшение городской среды обитания, повышение надежности процедур регистрации вновь построенной недвижимости или сделок с существующими объектами.
В США любой гражданин может посмотреть, за сколько сосед продал свою квартиру или дом, а у нас для этого надо знать точный адрес или фамилию соседа. С нового года вступило в действие новое постановление Кабмина по поводу изменения правил регистрации новой недвижимости или сделок с недвижимостью. Отныне регистраторы смогут не только регистрировать новое жилье, но и сделки с жильем, а нотариусы смогут не только регистрировать сделки, но и новое жилье. Наверное, это хорошо, когда создаются условия для возникновения конкуренции между регистрирующими субъектами. Плохо то, что законодательно не решены ряд вопросов такой регистрации. Например, вопрос о наличии оригинала акта ввода в эксплуатацию в документах, подаваемых на регистрацию квартиры в новострое. Эта проблема не новая, но почему-то никак не решается: как разделить между жильцами акт ввода в эксплуатацию, если он имеется в одном экземпляре, а нужен в каждом пакете документов? С другой стороны, а зачем подавать бумажный акт, если ввод в эксплуатации мог бы отражаться в электронном кадастре?
Одним из новшеств регистрации становится отсутствие бумажной копии прав собственности. И хотя авторы нового регулирования уверяют нас в том, что проблем здесь нет, создается впечатление, что они не слышали о поддельных паспортах и других фиктивных документах. Непонятно, почему при регистрации недвижимости не создавать чип в виде отпечатков пальцев владельца, хранящийся в реестре? Наличие такой информации в документах могло бы действительно защитить собственников от всяческого рода мошенников, коих несть числа в сфере недвижимости, а внесение информации о строительстве нового многоквартирного здания в кадастр защитило бы от повторной перепродажи одних и тех же квартир.
Боюсь, что игнорирование изложенных замечаний свидетельствует о том, что никто из авторов законодательных актов не проводил консультации, обсуждения с общественностью по поводу разработки наиболее прозрачных и надежных правил регистрации недвижимости. Участие 3-го сектора в обсуждении городских проблем все еще остается на очень низком уровне, а принятие решений происходит кулуарно.
Доказательство тому – не только отсутствие кадастра недвижимости, но и ситуация вокруг киевского велодрома. Несмотря на принятие решения о его реконструкции и даже выделение средств на нее, никакого обсуждения с общественностью по данному поводу не было. Тем не менее чиновники попытались «освоить» выделенные депутатами средства на строительство паркинга под велодромом. Когда же общественность выразила протест, строительство паркинга было приостановлено, но никакого обсуждения так и не было начато.
Основное отличие Украины от стран с развитыми западными демократиями состоит в том, что Украина как государство построено сверху-вниз, а страны развитых демократий – снизу-вверх, то есть базируются на местном самоуправлении. Основой местного самоуправления является привлечение общественности к обсуждению планов городского строительства, а не разделение страны на «мелкие княжества», отданные чиновникам «в кормление». Именно в процессе обсуждения с общественностью происходит выработка совместных решений, а недвижимость
из «бедной родственницы» превращается в комфортную и удобную для всех среду обитания.

Людмила Симонова, к.т.н, ведущий аккредитованный оценщик
Американского общества оценщиков