Согласно окончательной версии закона, в первые 2,5 года после открытия рынка земли, то есть с 1 июля 2021, можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем — до 10 тыс. га., И только физическим лицам — гражданам Украины (юрлицам — с 2024).

Покупать украинскую землю иностранцам могут разрешить только на всеукраинском референдуме, а отечественные банки смогут получать землю только в порядке обращения взыскания на участки как на предмет залога. Причем они должны быть отчуждены в торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. Также закон запрещает продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности.

Впрочем, анализ показывает, что большинство из указанных ограничений можно обойти.

Кто и сколько заработает на украинской земле

Нынешняя модель земельных отношений, как это ни парадоксально звучит, является основой конкурентоспособности нашего аграрного сектора (фактор доступной аренды и возможности не отвлекать инвестиционные ресурсы на выкуп земли, направляя их на новые технологии и технику). Аренда земли сформировала в Украине уникальную триаду землепользователей: личные хозяйства, фермеры и крупные агрохолдинги.

Последние, кстати, заинтересованы в открытии рынка земли, поскольку сегодня они конкурируют с фермерами и единоличниками за право пользования им с помощью размера арендной ставки, которая в свою очередь зависит от уровня добавленной стоимости конечного продукта, который генерируется на данном участке. И здесь все зависит от продуктового разнообразия: фермер, выращивающий разные виды культур, зарабатывает с одного гектара больше и может предложить собственнику земли более высокую ставку аренды, чем агрохолдинг, специализирующийся на выращивании технических монокультур и зарабатывающий на вале и эффекте от масштаба. Так, у фермера средней руки уровень добавленной стоимости конечной продукции с гектара может достигать $ 600-800 и, соответственно, он может заплатить за аренду $ 150-200 за га. У агрохолдинга товарный выпуск с гектара составляет в среднем $ 250, а значит ставка аренды, приемлемая для него — $ 50-100.

В случае открытия рынка земли, в том числе официально для компаний в 2024 году, конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у первичных владельцев, и здесь ключевой фактор — объем и ставка привлеченных для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли. Естественно, сделают это не сразу, а в течение переходного периода, который установлен законом в контексте этапности открытия рынка. То есть процесс концентрации земельных наделов растянется примерно на пять лет. Учитывая то, что спрос на землю в Украине будут формировать как раз большие игроки и именно “под концентрацию”, первые годы не обещают никаких сюрпризов ни в части ценовой динамики, ни в части влияния на экономику в целом. Мелкие и средние фермерские хозяйства, с учетом уровня их оборотных средств, не смогут сформировать активный спрос на землю в масштабах целой страны.

Сколько земли продается

Земель сельскохозяйственного назначения в Украине примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, переданы в аренду. Продать свой надел, согласно опросам, хотят примерно 10% владельцев, то есть речь идет примерно о 2 млн га. Даже если желающих избавиться от наделов будет больше, в условиях уже заключенных договоров аренды защищены права арендатора на преимущественный выкуп земли в случае активации рынка.

Есть еще, правда, земли в государственной собственности. Совсем недавно Геокадастр предоставил президенту информацию, которая в более чувствительном обществе вызвала бы эффект разорвавшейся бомбы: из семи миллионов гектаров государственной пашни пять были якобы украдены и остались только два, которые и были переданы в пользование объединенных территориальных общин (ОТО). По сути, речь идет о хищении примерно $ 5 млрд, если взять среднюю нормативную оценку земли на уровне 25-26 тыс. грн за гектар. И это могло быть хищением века, если бы не одно “но”. Земля — это не портрет Джоконды, ее нельзя “украсть”. Ее можно незаконно переоформить на другого владельца. То есть при наличии эффективных судов и прокуратуры все отыгрывается назад.

Но, скорее всего, процедура передачи земель в ведение ОТО и была затеяна для того, чтобы максимально усложнить упомянутые выше “переигровки”. Кстати, этим отчасти объясняется и неслыханная драка на нынешних местных выборах, когда бюджеты политических партий зашкаливали, а “себестоимость” депутатского кресла в некоторых случаях поднималась до $500 тыс. Основная причина — открытие рынка и передача государственной земли местным общинам для продажи или сдачи в аренду.

Таким образом, суммарное предложение земельных участков сельскохозяйственного назначения на момент открытия рынка земли можно оценить в 3-4 млн га, как со стороны частных владельцев, так и со стороны государства (примерно поровну).

Гибридная скупка: кому и как земли достанется больше

Вспоминая об ограничениях на скупку земли в одни руки и до 2024 юрлицами, на первом этапе, скорее всего, состоится гибридная скупка земельных наделов. Крупные компании получат возможность заключать договора купли-продажи с условием — датой повышения лимита покупки, когда к операциям подключатся юридические лица. А условие о 10 тыс. га в одни руки обходится с помощью подставных юрлиц (на холдинг хватит 30-40). Кроме того, самыми крупными инструментами по концентрации земли могут стать банки, которые получат землю во владение с помощью кредитно-залоговых схем.

У местных ОТО также будет возможность “гибридизировать” рынок земли. Тем более что обкатанные схемы уже есть: в прошлые годы активно применялись механизмы включения земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта с последующей приватизацией на “студентов и пенсионеров”. На финише землю у подставных владельцев скупали реальные владельцы, а значительная ценовая дельта шла в карманы чиновников, а не в местные бюджеты. В этом году изменение целевого назначения земли будет существенно упрощено, так же как и усилены полномочия местных органов власти в части контроля за оборотом земель. То есть возможности обойти законодательные ограничения по покупке земли открываются широкие, как улыбка нашего нынешнего президента.

Еще до 2 млн га составит так называемый фиктивный рынок, целью которого будет процедура узаконивания серых схем продажи земли, которая активно применяется в последние годы. Речь идет об особом унаследованном и переданном праве пользования земельным участком (эмфитевзис), аренде с приоритетным правом выкупа и землях, выделяемых под личное сельское хозяйство. Несмотря на слухи о том, что мораторием воспользовались схематозники, которые с помощью теневых сделок скупили все земли, объем серых механизмов получения сельхозземель, по оценочным данным, не превысил нескольких миллионов гектаров, то есть охватил около 10% общей площади активных наделов. Этот сегмент будет активирован после 2024

Итак, суммарно рынок земли в 2021-2022 гг. составит до 4 млн га, и это на четверть будет рынок по покупке земель фермерами и единоличниками, но в основном — гибридные операции крупных компаний, банков и ОТО.

Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021-2022 гг. составит около $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам ОТО. Покупки будут осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли в украинских банках, так и за рубежом — у западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондов, так и за счет внутренних ресурсов.

Будет сформировано несколько слоев владельцев земли: фермеры, банки (опосредованно через кредитно-залоговые механизмы), тысячи подставных лиц, участвующих в покупке государственных наделов, переданных в ведение ОТО. То есть будет создаваться прослойка для первичного перераспределения земельного капитала, который скупит за бесценок, блокируя приход на рынок легальных инвесторов, которые априори не могут участвовать в серых схемах вложений. Задача данного этапа скупить все самое вкусное, чтобы продать на пике роста цен после допуска к рынку юридических лиц и увеличения лимита продажи до 10 тыс. га, то есть после 2024 года.

Самями легальными игроками в этой модели будут только фермеры и агрохолдинги: первые купят по закону, другие попытаются минимизировать ценовые риски за счет форвардных контрактов на покупку земли (с условием).

Какой будет цена на землю

Инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля — это ярко выраженный рентный актив. Возникновение данной корреляции хорошо видно на примере рынка жилой недвижимости в Украине, где кривые price/rent (цена недвижимости/ставка аренды) уже четко взаимодействуют и даже становятся предметом анализа со стороны НБУ. И если аренда формируется платежеспособностью арендатора и его экономической активностью, то стоимость актива в виде недвижимости частично определяется покупателем, исходя из его ожиданий доходности. У оптимальной модели кривая динамики аренды и цены недвижимости должны почти совпадать.

На рентную модель ценообразования актива в виде земли влияют два базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, либо ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет.

В предыдущие годы мы уже пытались моделировать ценовой диапазон. Сейчас базовые факторы изменились: ставку доходности следует принимать на уровне 10%, а мультипликатор — на срок до 15 лет (с учетом рисков).

Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 грн за га, то есть стартует от $ 60. В прогнозах Кабмина на 2024 фигурирует показатель в 4000 грн, что с учетом девальвации может составить в два раза больше.

По методу альтернативной ренты получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне $ 600 (на старте рынка) — $ 1300 (в 2024 г.). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: $ 900 на старте и $ 1900 в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь идет о суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов

К моменту полного открытия рынка земли цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков серых схем и определяться, исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам (в части заключения договоров с условием). После 2024-го, с приходом крупных инвесторов (кто захочет купить около 100 тыс. на 10 структур), доминировать будет метод альтернативной ренты.

Крепкие села сохранят свою структуру землепользования, а депрессивные исчезнут

Сейчас землю можно реализовать в среднем за 15-летнюю стоимость аренды. То есть это продажа как бы для себя, в то время как аренда — это сохранение актива для детей и внуков. Скорее всего, украинцы так и будут делать: кто не связывает себя с этой страной или не планирует оставить после себя потомство — продаст. Кто мыслит категориями преемственности поколений — оставит в аренде. Только позиция традиционалистов будет существенно ослаблена спецификой земельных паев как товара: это все же не отдельная квартира. Пай в центре поля никому не нужен.

И если владелец последней квартиры в доме, где банк скупает жилье под офисы, продаст свою недвижимость за миллион, то владелец земли, которая окружена проданными паями, продаст ее за копейки. То есть крепкие деревни сохранят свою структуру землепользования, а вымирающие будут окончательно распроданы и обречены на полное исчезновение.

Большие инвестиции в чернозем у нас появятся только на зрелом этапе рынка, то есть после 2025 года. Эффективность их будет определяться целостностью массива земли от ста гектаров, цельным клином, то есть цена входного билета на этот рынок составит от $ 100 тыс.

По материалам “Деловой столицы”

Фото: depositphotos.com