Благодаря открытому рынку, украинская сельскохозяйственная земля стала товаром, который можно свободно покупать и продавать. В то же время право собственности на землю влечет не только право этой землей пользоваться и на ней зарабатывать, но и порождает определенные обязанности. В первую очередь – по уплате налогов и других обязательных платежей. Для определения условной стоимости земли для расчета всех этих “повинностей” была разработана система нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий. Что это за система и как определяется стоимость украинских черноземов и не только, разбирается Depo.ua.
Следовательно, если земля является товаром, то она, как и любой товар, должна иметь свою цену. Для определения стоимости сельскохозяйственной земли существуют два механизма: нормативная и экспертная оценка. Экспертная оценка – неотъемлемый атрибут любого соглашения по земле. Его проводят с целью определения рыночной стоимости объекта. И обычно именно определяемые экспертными учреждениями суммы отражаются в гражданско-правовых соглашениях о земельных участках и правах на них.
А нормативная денежная оценка – прерогатива государства и осуществляется по установленным государством правилам. Это фактически нижний порог цены на каждый украинский гектар. Государству это нужно, чтобы определить размер земельного налога, государственной пошлины при обмене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности и других фискальных опций. И если в случае проведения экспертной оценки опираются преимущественно на рыночные показатели стоимости того или иного надела, то при нормативной оценке применяется своеобразная уравниловка, когда цена определяется без учета всех особенностей того или иного участка. Это своеобразный показатель “средней температуры по больничной палате”.
То есть можно сказать, что нормативная оценка осуществляется в киевских чиновничьих кабинетах. Факторами, влияющими на определение цены, являются данные из Государственного земельного кадастра, Государственного фонда документации по землеустройству,
материалов природно-сельскохозяйственного районирования и бонитования почв в разрезе сельскохозяйственных угодий. А также грунтовых обследований прошлых лет – об этом чуть позже.
В результате всех этих чиновничьих исследований ежегодно появляется некий “справочник показателей нормативной денежной оценки сельскохозяйственных соглашений в Украине”. Цены в нем выражаются в гривнах за гектар. А их ежегодная корректировка происходит с учетом денежной индексации.
Как можно увидеть, справочник определяет разную стоимость земли не только относительно ее назначения и использования, но и может существенно отличаться в разных регионах. Если посмотреть на нормативную стоимость, например пашни, то можно увидеть, что самая дорогая земля – в Черкасской, Черновицкой и Харьковской областях. Здесь каждый гектар, по нормативу, стоит 32-33 тыс. гривен. В то время как в других регионах, как, например на Волыни, цена определена на значительно более низком уровне.
Объяснение этого феномена заключается в том, что при проведении оценки ключевым показателем, на который опираются оценщики, является сумма потенциального дохода от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени.
Фактически речь идет об уровне рентного дохода — денег, которые можно выручить при максимально эффективном использовании земельного участка согласно его целевому назначению. Следовательно, понятной становится разница нормативной стоимости между пашней, пастбищами, сенокосами и многолетними насаждениями: по расчетам чиновников, именно сады, чья стоимость является наибольшей, дают наибольший рентный доход. Тогда как использование земли в качестве пастбищ – наименее рентабельно.
Однако очень трудно понять, почему, например, пастбища в Винницкой области стоят 1 500 гривен, а ровно такие же участки в соседней Кропивнитчине оцениваются вчетверо дороже. Естественно, учитывается и экологическая ситуация, и качество почв. Но эти показатели не дают прямого ответа на столь огромную ценовую разницу.
Ответ кроется в другом – в так называемой экономической оценке земель. Эта экономическая оценка – рудимент советской эпохи, когда земля не могла считаться товаром и, соответственно, ни о какой денежной оценке, как это происходило у “капиталистов”, речь не могла идти. Советская “экономическая оценка” выполняла роль заменителя прямой денежной оценки, ведь государству так или иначе нужно было планировать и регулировать сельхозпроизводство. А для этого нужно было опираться хотя бы на какие-либо показатели производственной эффективности земель.
Что интересно – последняя экономическая оценка украинской земли была проведена в далеком 1988 году. Советские оценщики опирались на “Общесоюзную методику оценки земель” и “Указания о порядке проведения оценки земель”. Все земли колхозов и совхозов оценивались по двум аспектам: общей оценке пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ и сельскохозяйственных угодий в целом и отдельно оценке пашни. В ее основу была положена эффективность выращивания основных сельскохозяйственных культур – традиционных зерновых, кукурузы, риса, сахарной свеклы, подсолнечника, льна, картофеля, овощей и кормовых культур. Исследователи рассчитывали размер валовой продукции и окупаемость сельскохозяйственного производства, исследовали почвы и путем математически-статистического моделирования создавали оценочные шкалы для разных регионов.
Собственно, именно результаты этой работы 33-летней давности и лежат в основе нынешней нормативной денежной оценки украинской земли, которая затем влияет на уплату налогов. Насколько эта оценка адекватна нынешней ситуации – вопрос риторический, как и то, почему перед открытием рынка земли не провели новую.
Читайте также: Налог на огород: Как власти будут побуждать крестьян продавать землю.
