Девелоперам в минувшем году удалось презентовать рынку 241 тыс. кв. м офисных площадей, увеличив показатель прошедшего года на 49%. Как показали исследования окмпании KyivHills (коммерческая недвижимость). В структуре нового предложения доминирует премиальный сегмент (143 тыс. кв. м). К числу значительных проектов следует отнести МФК «Гулливер» (площадь Спортивная, 1), бизнес-центры 101 Tower (улица Льва Толстого, 57) и «Торонто-Киев» (улица Антоновича, 79). Однако снижался объем ввода офисных площадей наиболее востребованного В- класса (96 тыс. кв. м). Среди масштабных проектов заслуживают внимания бизнес-центры «Кристалл» (Харьковское шоссе, 175), «Европа» (Столичное шоссе, 103), а также на бульваре Дружбы Народов, 19. Таким образом, общий объем офисных помещений по состоянию на конец 2012 г. в столице составил порядка 1,5 млн. кв. м.
Сколько класса А нужно рынку?
Ввод в эксплуатацию бизнес-центров класса А – один из индикаторов качественного развития рынка, но, к сожалению, текущий спрос в Киеве не в состоянии поглотить площади премиум-класса таких объемов. Ценовая категория $35-45 за 1 кв. м в месяц (без НДС) не по карману большинству компаний. Исходя из наших исследований менее 15% валового спроса нацелено на премиум-сегмент, остальным 85% интересны помещения в ценовом диапазоне $20-25.
Объем ввода новых площадей класса А в 2013 г. прогнозируется на уровне 115 тыс. кв. м.
Учитывая это, предполагается значительное увеличение уровня вакантности в премиальном сегменте – до 40%. В классе В существенного изменения уровня вакантности не ожидается.
В сложившейся ситуации у владельцев премиальных площадей есть два варианта действий:
- заявлять ставки в ценовом диапазоне $35-40 и гордо простаивать;
- зарабатывать путем снижения цен, переманивать крупных клиентов из других центров, предлагая им лучшие стартовые условия. Таким образом, новые бизнес-центры могут заполучить якорных арендаторов, которые обеспечат им основной доход и подтолкнут своим статусом дальнейший спрос.
Исходя из этого мы предполагаем, что в 2013 г. особое внимание владельцев новых бизнес-центров будет уделяться крупным международным развивающимся компаниям, тем более что срок «кризисных» договоров, заключенных в 2009-2010 гг., уже подходит к концу (напомним, что тогда показатель поглощения был на очень высоком уровне).
| Марина Барсук, руководитель департамента офисной недвижимости KyivHills:
Почему девелоперы сосредоточились на объектах премиум-сегмента? Строительство большинства введенных за последние годы объектов класса А началось в докризисный период во время бума. Вакантность премиального сегмента на тот момент варьировала от 0,5 до 1%, а с учетом быстрорастущего спроса рынок крайне нуждался в качественных площадях. Кроме того, существенной мотивацией для девелоперов стало открытие бизнес-центра «Парус», где офисные помещения заполнились арендаторами в кратчайшие сроки, обеспечивая владельцам колоссальные доходы. В результате активности девелоперов на сегодняшний день мы имеем четверть миллионов квадратных метров офисов А-класса. Этого более чем достаточно, чтобы удовлетворить текущий спрос, но строительство престижного сегмента продолжается. Почему? Класс А имеет ряд преимуществ перед другими с точки зрения доходности. Если говорить о развитии проекта с нуля, то издержки на строительство премиального объекта всего лишь на 30% превышают стоимость строительства бизнес-центра В-класса, но, делая ставку на премиальный сегмент, владелец удваивает свой потенциальный доход за счет высоких арендных ставок. Объект премиум-класса также более интересен в сделках купли-продажи, потому что обладает высокой ликвидностью, особенно в случае продажи его как действующего бизнеса. Немаловажную роль играет жизненный цикл объекта – нужно учитывать, что моральный износ бизнес-центра составляет семь-десять лет, после чего сложно конкурировать с новыми проектами и объект автоматически перемещается на позицию ниже в классификации, соответственно снижается и уровень доходности. Поэтому девелоперы, позиционируя свой объект в классе А, стараются максимально продлить его жизненный цикл и сохранить доходность на хорошем уровне. В нашей стране объекты В-класса предпочитают не строить, а получать в результате реконструкции. Это существенно уменьшает затраты как при развитии проекта, так и при оформлении документов. По нашим расчетам, на украинском рынке 70% проектов класса В вводится именно путем реконструкции старых объектов. |
Рыночный спрос
По результатам 2012 г. общий объем спроса составил около 85 тыс. кв. м, что на 30% меньше показателей 2011-го. Снижение активности арендаторов обусловлено политическими и экономическими факторами в стране, вследствие чего многие компании выбрали стратегию выжидания. Но в 2013 г. на рынке ожидается потенциальное оживление активности клиентов.
К числу ключевых событий прошедшего года на рынке офисной недвижимости можно отнести:
- Samsung стал обладателем новых площадей в бизнес-центре 101 Tower (15700 кв. м);
- Укрфинансы по причине расширения переехали в бизнес-центр Eleven (улица Соломенская, 11) на площадь 3,6 тыс. кв. м;
- состоялась первая сделка аренды в новом бизнес-центре Premium Center на бульваре И. Лепсе, 6, где Mirateсh арендовал 2,5 тыс. кв. м с потенциальным расширением до 3,5 тыс. кв. м;
- Хортица объединила свои офисы на двух этажах бизнес-центра Lex по улице Черновола, 12 общей площадью 2,5 тыс. кв. м;
- Zepter подписал договор аренды офисных площадей в бизнес-центре на бульваре Дружбы Народов, 19 (2 ытыс. кв. м).
На рынке офисной недвижимости спрос формируют представители наиболее активных секторов экономики. По-прежнему в лидерах остаются IT-компании (29%), доля сектора электроники составляет 17%, 10% рынка занимают банковские и финансовые учреждения, сектор FMCG – 8%, Energy & Fuels – 9%.
В этом году тенденция развития спроса будет преобладать в IT-секторе. В 2013-2014 гг. на рынке может произойти масштабное перемещение банковских учреждений вследствие процессов слияния.
85% всех трансакций минувшего года охватывают сегмент офисных помещений В-класса в ценовом диапазоне $15-25 (без НДС.). Основной спрос приходится на нецентральные деловые районы Киева. Стоит отметить, что ротация в 2012 г. связана с новым предложением: 40% компаний переехали в бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в том же году.
По нашим данным, арендные ставки за последние годы существенно не изменились:
- ценовой размах в классе А составляет $300-540 за 1 кв. м в год, средняя величина – $420;
- в В-классе ценовой диапазон – $216-300, средняя ставка по Киеву – $240.
Повышение или понижение цен на аренду офисной недвижимости в 2013 г. не прогнозируется, за исключением потенциальных якорных арендаторов новых объектов, которым владельцы будут готовы предлагать более лояльные условия.