Мировой кризис кредитования и стремление украинского правительства снизить инфляцию могут привести к более здоровому варианту развития рынка недвижимости.
В настоящее время не утихают разговоры о том, что обвал рынка с последующим снижением цен на объекты строительства, произошедший в США, повторится и в Украине. Но, по мнению специалистов «Центра девелопмента недвижимости» при Международном институте бизнеса, последствия мирового ипотечного кризиса слабо повлияют на украинский рынок. «Дело в том, что в Украине ипотека слабо развита и ваши банки всегда были осторожны в выдаче кредитов», – объясняет ситуацию профессор по недвижимости бизнес-школы Уортона университета Пенсильвании Андрей Павлов. Действительно, сегодня недвижимость в кредит в Украине покупает менее 1% населения страны. Поэтому и доля жилищных кредитов в общем кредитном портфеле банков чуть больше 12%. По ситуации на август текущего года общий объем ипотечного портфеля в Украине составляет около 3% от уровня ВВП (для сравнения: в США данный показатель составляет 75%). В любом случае это не те объемы, которые могут существенно дестабилизировать рынок. Кроме того, дорогие ресурсы и высокие риски приводят к тому, что ипотечные кредиты у нас очень дорогие: жилье берется с залогом, оценочная стоимость которого на 20-30% превышает стоимость кредита, то есть у банков есть некоторый зазор, не говоря уже о сильно завышенных процентных отчислениях, которые в несколько раз выше, чем на западе. Также при выдаче кредита тщательно проверяется платежеспособность заемщика. Это приводит к тому, что ипотекой смогли воспользоваться примерно 10% желающих приобрести недвижимость. Да и те, кто рискнул взять кредит, пытаются погасить задолженность как можно быстрее. Ситуация на нашем рынке недвижимости коренным образом отличается от положения на рынках зарубежных стран, где кризис произошел как раз по причине глобальных неплатежей.
Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions: «Спрос на недвижимость в несколько раз превышает предложение, что коренным образом отличает нас от западных стран». Так, площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека была в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем лишь 0,8 кв. м жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США. Только в 2007-м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн. кв. м, достигнув 0,22 кв. м на человека. Поэтому излишка жилой, как и коммерческой недвижимости в Украине, в отличие от других стран, просто нет, а значит, с уверенностью можно сказать, что кризиса ипотеки у нас быть не может.
Что привлекает
Влияние мировых экономических процессов все-таки сказывается. Дело в том, что у банков развивающихся стран, в том числе и Украины, появилась проблема с привлечением займов на международных рынках, которая, как полагают эксперты, сохранится до конца этого года. Однако, по словам Андрея Павлова, ситуация в мире может иметь и положительное влияние на нашу страну: «Например, сейчас все больше частных инвесторов из США задумываются о том, чтобы вложить свои средства в развивающиеся страны, в том числе и в Украину». Хотя ожидать притока иностранного капитала, скорее всего, можно только в секторе коммерческой недвижимости. «По нашим прогнозам, в настоящее время наиболее привлекательными для инвестиций являются строительство торговых, офисных и складских помещений, поэтому именно туда в ближайшее время будут происходить вливания», – считает директор отдела оценки компании Cushman&Wakefield Рой Грегори. А из всех видов коммерческой недвижимости для инвесторов наиболее доходными будут офисные центры.
Это связано с дефицитом офисных помещений. Как следствие, стоимость аренды ежегодно возрастает на 30-40%. Например, аренда 1 кв. м офисной площади в столице в прошлом году в среднем составляла $80 в месяц. Но уже в I квартале этого года арендные ставки возросли до $100. «Привлекательность офисного сегмента объясняется также тем, что спрос на офисную недвижимость практически не подвержен моде», – считает управляющий партнер компании Conсorde Валерий Кирилко. Срок строительства бизнес-центров обычно составляет два-три года, что не так уж много на фоне других объектов. То же можно сказать и о средней стоимости строительных работ – 1 кв. м офисных помещений обходится в $950. В результате, по словам президента инвестиционной группы «Магистр Недвижимость» Маргариты Урицкой, срок окупаемости бизнес-центра составляет пять-шесть лет, в то время как торгового объекта – шесть-семь лет. «Становится понятным стремление инвесторов заниматься строительством бизнес-центров».
Денежный голод
Что же касается рынка жилой недвижимости, то стремление правительства сократить инфляцию, которое привело к ужесточению позиции НБУ в отношении ипотечного кредитования, заставит строительные компании, занимающиеся возведением жилья, пересмотреть свою политику. Ведь банки ранее в основном занимались рефинансированием кредитов на международном рынке. Но сейчас те, кто продолжат работу, будут ужесточать условия кредитования и дальше увеличивать кредитные ставки по ипотечным займам. Как следствие, уменьшение кредитных вливаний уже влечет за собой замедление строительно-монтажных работ. По подсчетам строителей до недавнего времени ипотека давала возможность реализовывать более половины построенных в стране квартир. Покупка жилья по нынешним ценам без заемных средств ограничит платежеспособный спрос более чем на 70%. Поэтому неудивительно, что, согласно данным Госкомстата, за шесть месяцев 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. объемы выполненных в Украине строительных работ сократились на 1,2%, а строительных работ по возведению зданий и сооружений – на 1,1%, работ по подготовке строительных участков – на 3,6%.
Но несмотря на снижение платежной способности населения, цены на жилую недвижимость вряд ли будут снижаться. Это связано с некоторыми факторами. Первый, и самый главный – спрос очень сильно превышает предложение, а объемы строительства не увеличиваются. По прогнозам «ТИКО-Констракшен», на рынке жилья в этом году может наблюдаться даже 30%-е снижение объемов строительства. Если в начале года в Киеве планировалось возвести 1,5 млн. кв. м, то сейчас ожидается показатель в 1 млн. кв. м. Кроме того, себестоимость строительства растет за счет удорожания стройматериалов и энергоресурсов, роста заработной платы. В этом году также увеличились отчисления в городской бюджет – до 20% от стоимости квартиры. Поэтому те квартиры, которые продаются сейчас, выставлены еще из расчета, что это отчисление было на уровне 10%. Фактически это старые запасы, которые продаются по старым ценам. Застройщикам становится все сложнее оформить документы, все больше денег уходит на различные согласования, на лоббирования. Решение спорных вопросов может обходиться до 30% от стоимости проекта. Подливает масла в огонь и отсутствие в городах свободных площадок под застройку, а очистка территории, опять же, доходит до 30-40% себестоимости проекта.
Что же касается вторичного рынка недвижимости, то коррекция цен в сторону снижения имеет большие шансы. До конца текущего года наиболее реальный вариант развития ситуации в этом сегменте – стабилизация цен с умеренной их коррекцией в сторону снижения на отдельные категории жилья. В частности, трех-, четырехкомнатные смежно-раздельные квартиры в старом фонде, неликвидные «хрущевки» могут потерять в цене до 5-7%. Но более качественные квартиры ценой $125-130 тыс. вряд ли подешевеют, поскольку пользуются стабильно высоким спросом.
Несмотря на все ранее перечисленное, денежный голод все же вынуждает строительные компании заморозить рост цен на вновь возведенные квадратные метры, а иногда даже продавать некоторые свои проекты. «Уже сейчас многие компании не справляются со всеми начатыми проектами, поэтому начинается их продажа», – отмечает проблему Сергей Тумасов. Кроме того, из-за застоя на рынке снижается доходность вложений в недвижимость. Без сомнения, можно сказать, что время сверхприбылей прошло. Поэтому, по словам специалистов, с рынка уходят спекулянты, которые ранее 50% жилой недвижимости покупали с целью дальнейшей перепродажи. В настоящее время доля таких сделок составляет лишь 20%. «Все процессы, происходящие сейчас на рынке недвижимости к можно отнести не к кризису, а, скорее, к движению в сторону цивилизованных форм развития, существующих во всем мире», – резюмирует Александр Мертенс, президент Международного института бизнеса.
«Это даже хорошо, что пока нам плохо» Факторы, способствующие оздоровлению рынка недвижимости в Украине: Факторы, мешающие оздоровлению рынка недвижимости в Украине: |