Эксперты прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.
Бизнес-центры
В первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом, как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной недвижимости «Украинской Торговой Гильдии», «заполняемость большинства бизнес-центров находится на уровне 95-100% и снизится разве что ближе к началу 2009 г. Но уже сейчас мы можем констатировать некоторое снижение спроса по причине корректирования планов развития части компаний».
Радомир Цуркан, управляющий партнер украинского офиса CB Richard Ellis, дополняет: «При утверждении бюджетов на будущий год топ-менеджмент компаний вряд ли согласится на аренду дорогих офисов на длительное время. Особенно это касается представительств международных компаний – одних из главных потребителей офисных помещений класса «А», так как их бюджеты утверждаются в странах, где финансовый кризис уже вызвал весьма негативные последствия. Офисный рынок Киева пережил аналогичную ситуацию ровно десять лет назад, когда вследствие экономического кризиса в России он обвалился с $75 до 25-30. Поэтому мы полагаем, что сегодня, в условиях масштабного финансового кризиса в мире и политической нестабильности в стране, какие-либо рекордно высокие ставки аренды будут просто противоречить логике. Потребность в дополнительных офисных помещениях у большого числа компаний в 2009 г. может заметно сократиться, и многие заявки на поиск новых офисных помещений отменятся. Особенно это может коснуться высококачественных помещений класса «А» и «В+», находящихся в верхнем диапазоне арендных ставок (от $60 за кв. м в месяц и выше)». При этом следует учитывать, что вряд ли станут массовыми переезды компаний из дорогих в более дешевые офисы хотя бы потому, что часто они имеют практически неразрывные договора аренды.
Из-за снижения спроса также предполагается небольшое снижение арендных ставок и в объектах класса «В». Одновременно ожидается рост спроса на офисы в жилых домах, привлекающих арендаторов, которых устраивают их размеры, хорошим соотношением цена/качество.
Если говорить о Европе, то степень влияния кризиса и масштаб его негативных последствий разнятся между странами. Так, по данным компании CB Richard Ellis, если в Лондоне, Париже, Берлине, Мадриде и Франкфурте рост ставок прекратился или стал отрицательным, то в Будапеште, Варшаве, Праге и Москве пока еще наблюдается позитивный тренд. Основные причины подобных различий: дисбаланс спроса и предложения, присущий рынкам офисной недвижимости развивающихся стран, более глубокая интеграция развитых стран в мировую финансовую систему и больший вклад финансового сектора в экономику городов. Неудивительно, что негативные последствия финансового кризиса первыми ощутили офисные рынки городов Западной Европы.
Поскольку рынок коммерческой недвижимости по своей природе очень локальный, особенности каждого конкретного города также имеют огромное значение. Скажем, в Париже средний уровень ставок на офисные помещения в III квартале 2007 г. составлял EUR850 в год, тогда как в тот же период времени в нынешнем году он снизился до EUR830. Прогноз на 2009 г. – падение на 2-3%. Основная причина проста – снижение спроса на офисные помещения.
В Будапеште ставки в течение года держались стабильно на уровне EUR270 в год, на ближайшие 12 месяцев прогнозируется снижение на 1%. «Ставки на офисные помещения в городе не росли весь последний год, – комментирует положение дел г-н Цуркан. – Причина – довольно высокий уровень вакантности, который практически не опускается ниже 12%. Спрос на офисные помещения обещает подняться на 25%, что неизбежно приведет к более высокой вакантности и более низкой ставке».
Рынок офисных помещений Варшавы также демонстрирует стабильность в течение года – EUR400 в месяц, но в течение следующих 12 месяцев ожидается небольшой рост, обусловленный низким уровнем вакантности (2,75%) и тем, что мировой финансовый кризис пока существенно не отразился на экономике страны. Арендаторы притихли в ожидании, что вполне закономерно во времена нестабильности и неуверенности. По прогнозу CB Richard Ellis, ставки, скорее всего, стабилизируются на уровне EUR420.
В Москве с III квартала 2007 г. по III квартал 2008-го наблюдался бурный рост ставок на офисные помещения – с EUR913 до EUR1207 в год. Но прогноз на 12 месяцев – нулевой рост. «Бурный экономический рост и дефицит качественного офисного предложения взвинтили ставки на помещения класса «А» до рекордных отметок, – говорит Радомир Цуркан. – Сейчас арендаторы занимают выжидательную позицию и отказываются подписывать долгосрочные договора по сегодняшней рекордно высокой ставке». В частности, одна из самых масштабных сделок в истории Москвы – аренда IT-холдингом IBS 36,8 тыс. кв. м в строящемся комплексе Nordstar Tower – оказалась под угрозой срыва из-за нежелания арендатора следовать условиям сделки, предварительно заключенной в докризисный период. Ожидается, что арендные ставки упадут быстрее всего в тех секторах рынка, где они до этого быстрее всего поднимались, то есть в секторе помещений класса «А».
Торговые центры
Хотя данный сектор недвижимости рос и еще должен расти из-за неудовлетворенного спроса, плохая макроэкономическая ситуация привела к уменьшению активности и среди его игроков. Наблюдается частичное снижение интереса со стороны розничных операторов к участию в новых проектах (за исключением самых успешных), что главным образом связано с отсутствием финансирования. Как отметил Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад», ритейлеры, ранее получавшие минимальную прибыль, сейчас работают практически в ноль, а те, у кого был рост продаж в 30%, сейчас имеют 15%, и все просят снизить ставки.
Падение платежеспособности населения привело к резкому снижению выторга у арендаторов. В этих условиях они пытаются убедить владельцев площадей в необходимости снизить арендные ставки или отсрочить платежи. Аргументация здесь проста: эти меры позволят не только арендаторам легче пережить сложный период, но и арендодателей избавят от головной боли, связанной с заменой арендаторов или, что вполне вероятно, простаиванием площадей.
Склады
Что касается логистических центров, то, по данным Colliers International (Украина), на сегодняшний день наблюдается определенное уменьшение ранее заявленных площадей, которые компании готовы брать в аренду. Однако речь идет не о негативных тенденциях, а, скорее, о корректировке роста. В то же время практически вдвое снизилась величина площадей, имеющих высокую степень вероятности выхода на рынок в будущем году. Если летом речь шла о 550, то сейчас максимум о 300 тыс. кв. м. Ранее имеющими высокую степень вероятности выхода считались проекты, у которых было разрешение на строительство, поскольку на тот момент получение финансирования не выглядело большой проблемой. Сейчас же учитываются только те объекты, строительство которых уже ведется. При этом стоит отметить, что около 100 тыс. кв. м из выходящих в 2009 г. на рынок площадей уже сданы в аренду по предварительным договорам. Поэтому, считают в Colliers, говорить о серьезном снижении ставок в данном сегменте не приходится. Вероятнее всего, речь может идти об определенной корректировке (как вверх, так и вниз) в зависимости от качества и местоположения проекта.