Как оптимизировать затраты на офис
Павел Шмаров, финансовый директор группы компаний FIM*
Выбирая между покупкой или арендой офиса, необходимо всегда исходить из стратегии компании.
*Занимаемая должность на время написания статьи.
В период кризиса к наиболее оптимизируемым затратам компаний относятся затраты на персонал, аренду, маркетинг. Поэтому управленцы начинают вести работу, направленную на сокращение расходов по этим статьям. В итоге — сокращение расходов на рекламу и маркетинг, уплотнение персонала (реструктуризация, сокращение наименее эффективных сотрудников), переезд в более дешевый офис.
Арендовать или покупать офис — зависит от направления деятельности компании, ее стратегии, целей, ситуации на рынке, требований к помещению и темпов развития, сравнения стоимости аренды и стоимости приобретения. Фактор динамики рынка офисной недвижимости имеет в данном случае второстепенное значение.
Стратегия компании всегда должна быть направлена на рост ключевого бизнеса. Создание или приобретение непрофильных активов — это, говоря шахматной терминологией, сомнительный ход, который в результате может привести к ослаблению позиции. Обычно такие решения свидетельствуют о неопределенности стратегии компании, а выигрывает всегда тот, кто имеет ясную стратегию и каждым своим действием обеспечивает ее реализацию.
Приобретение новых необоротных средств — всегда затратный и трудоемкий процесс. Любые вложения должны быть активом с растущей стоимостью. Если актив не растет, то нет смысла в его приобретении. Исключением из этого правила могут стать лишь очень высокие арендные ставки, когда выгоднее принять решение о покупке помещения.
В своем владении
Если компания готова реализовать бизнес девелопмента недвижимости и обладает достаточными организационными, финансовыми и временными ресурсами, то вариант строительства собственного здания выглядит привлекательным благодаря высокой рентабельности офисных центров, которая сохранится до 2011 г.
В том случае, если компания не планирует развивать бизнес девелопмента недвижимости, целесообразно приобрести готовый объект недвижимости, но возврат на инвестиции не превысит 10-11% годовых. А это не очень интересно украинским инвесторам.
Следует отказываться от идеи покупки только офиса или части здания. При покупке части офисного здания теряется его целостность, являющаяся преимуществом. Ликвидность здания выше ликвидности его части, поскольку покупателей на здание гораздо больше, чем покупателей на конкретный офис в здании. На рынке нет сделок по продаже части зданий класса А и В; как правило, это сделки по продаже здания. На продажу могут выставляться офисы класса С и D, зачастую в переоборудованных квартирах. Существующий спрос растет на помещения класса А и В, в то время как такие помещения представлены в офисных центрах, а не отдельными офисами.
Допустим, компания приняла решение о приобретении офисного здания площадью 3 тыс. кв. м за $10,5 млн., другими словами, цена составляет $3,5 тыс. за кв. м. Аренда этого же помещения стоила бы компании около $70/кв. м, что составляет $210 тыс. в месяц (за все здание) и $2,52 млн. в год. Таким образом, $10,5 млн. окупятся примерно за четыре года. То есть, приобретя здание, через четыре года компания вернет свои затраты и сравняет расходы, связанные с арендой.
Если компания имеет возможность приобрести такой актив, то необходимо оценить возможные альтернативы и определить площадь, которая понадобится для размещения персонала предприятия с учетом его роста и развития бизнеса. Компании всегда стремятся концентрироваться в одном месте, потому что это гораздо эффективнее с точки зрения управления. Если в перспективе понадобятся дополнительные значительные площади, тогда можно приобретать здание, но надо помнить также и о том, что вывести $10,5 млн. из бизнеса следует сегодня, а это очень серьезное вымывание оборотных средств.
Окупаемость за четыре года — весьма хороший показатель. Может возникнуть необходимость сдачи пустующих пока помещений в аренду. Это непрофильная деятельность, но достаточно серьезная для того, чтобы обратиться в профильную компанию (а таких на рынке немного) и платить профессионалам немалые деньги.
В период кризиса на рынке инвестиционных сделок затишье, так как кризис исключает пока возможность использовать заемные средства, а собственные есть далеко не у всех инвесторов и компаний. Западные инвесторы не спешат выходить на украинский рынок. Покупка офиса в условиях кризиса — не самый подходящий вариант, потому что это требует изъятия из оборота достаточно большого объема финансовых средств компании.
Когда арендовать
Если получение прибыли от инвестиционной недвижимости не является основным бизнесом, то лучшей альтернативой всегда будет аренда. Основное ее преимущество — это гибкость. Можно переехать в другое помещение, если нет возможности расширяться здесь. Или, наоборот, так же быстро избавиться от лишних площадей. Гораздо сложнее, когда здание находится в собственности компании. Возникают вопросы по продаже офиса, поиску клиентов и проч., что приводит к дополнительным затратам времени на деятельность, отвлекающую от основного бизнеса. Нефинансовые факторы при оценке целесообразности владения против аренды также не свидетельствуют в пользу первого варианта, поскольку с арендодателем всегда можно заключить долгосрочный договор аренды и оговорить возможное будущее расширение. Сложности могут возникнуть у небрендовых компаний. Офисные центры во многих случаях могут им отказать в расширении, отдавая предпочтение брендовым «якорным» арендаторам. Но в этом случае нужно соглашаться на более высокую арендную ставку.
На рынке офисной недвижимости уже наметилась тенденция повышения уровня вакантности в бизнес-центрах класса А. Это связано с тем, что некоторые международные компании закрываются и уходят из профессиональных помещений, потому что не в состоянии вносить высокую арендную плату (аренда в офисах класса А в среднем составляет $80-100). Сейчас наметилась тенденция к уменьшению арендных ставок: по прогнозам, до конца 2009 г. они могут снизиться на 20-30%. Некоторые компании будут отказываться от офисов в центре города и переезжать в периферийные районы. Многим проектам перенесут сроки реализации, а некоторые могут быть даже заморожены. На рынке останутся только компании с четко продуманной стратегией развития, которые не сильно привязывались к заемным средствам. Спрос по-прежнему будет превышать предложение, однако снизится по сравнению с тем, какой был раньше, потому что деловая активность во многих направлениях станет сворачиваться.
Мнение консультанта
Юридические аспекты покупки и аренды офиса
Владимир Монастырский, партнер международной юридической фирмы Salans:
Приобретение
Юридическая сторона сделки, как правило, не влияет на выбор между покупкой офиса и его арендой, за исключением тех случаев, когда предприятие занимается деятельностью, подлежащей лицензированию, и ее условия требуют наличия собственных помещений.
При заключении договора купли-продажи или аренды необходимо в первую очередь руководствоваться положениями ст. 180 Хозяйственного кодекса Украины и ст. 638 Гражданского кодекса Украины, которые регламентируют общий порядок заключения договора. Помимо этого, такой договор подлежит еще и государственной регистрации, осуществляемой в настоящее время нотариусом.
С юридической точки зрения не имеет значения, покупается все здание или только его часть. Однако в случае покупки части здания необходимо убедиться в том, что такая часть может функционировать автономно (например, есть отдельный вход, отдельное подключение к коммунальным сетям и проч.) или на ее функционирование не окажут влияние собственники других частей здания.
Аренда
Договор аренды подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации только в том случае, если он заключается сроком на три года и более. Его условия более детально прописаны в ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины. Не следует забывать также и о Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», действие которого распространяется на аренду частными лицами, если иное не указано в договоре аренды. Поэтому в договоре аренды надо обязательно предусматривать положение о том, что вышеуказанный закон не применяется к правоотношениям по договору аренды.
По требованию арендодателя могут возникать свои специфические условия. Например, в престижном офисном центре арендатору, как правило, предлагают так называемую трижды чистую, или абсолютно чистую аренду (от английского triple net lease, или net-net-net lease). При такой аренде арендатор должен платить арендную плату и, кроме того, покрывать все (I) расходы по обслуживанию арендуемого имущества, (II) налоговые, (III) страховые и (IV) иные подобные расходы, которые фактически несет арендодатель, но перекладывает на плечи арендатора. На сумму арендной платы и иных расходов начисляется НДС. Единственным утешением для арендатора может быть тот факт, что арендная плата и иные платежи арендатор может отнести к своим валовым расходам.
В договоре аренды может еще быть предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя. Каждый офисный центр имеет свою специфику и целевую аудиторию, что во многом определяет основания для досрочного прекращения договора аренды. Такие основания, как правило, лежат скорее в коммерческой, нежели юридической плоскости. Например, (I) арендатор должен продавать ту продукцию или предоставлять те услуги, для которых арендодатель согласен предоставить аренду; (II) арендатор должен четко придерживаться внутренних правил центра во избежание конфликтов между арендаторами; (III) арендатор ограничен в праве передавать помещение в субаренду третьим лицам; (IV) арендатор ограничен местом, а иногда и временем для размещения своей рекламы, логотипов; (V) арендатор не может менять своих конечных собственников в течение срока аренды и т. п.
Отдельно хотелось бы отметить, что, согласно ч. 1 ст. 770 ГКУ, в случае смены собственника имущества, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено иное. На практике, если имущество находится в залоге, то кредитор обычно требует от арендодателя включения в договор аренды положения о его досрочном прекращении в случае изменения собственника имущества. Кредитору выгоднее сразу реализовать такое имущество и погасить задолженность, нежели выступать арендодателем в течение длительного периода времени и тем более заниматься не свойственной ему деятельностью (например, если кредитором выступает банк).
&.Ф.
10-11% годовых не превысит возврат на инвестиции в готовый объект недвижимости, что не очень интересно украинским
инвесторам