В период экономического кризиса в продаже массово стали появляться земельные участки вместе с расположенными на них проектами строительства, разрешительные документы на которые получались до «строительной революции», а именно по порядку, действующему до вступления в законную силу Закона Украины № 509 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству».
Итак, что следует знать о разрешительных документах и процедуре их получения потенциальным покупателям или инвесторам таких объектов расположенных в Автономной Республике Крым (далее – АРК).
Чтобы начать строительство, необходимо решить огромное количество бюрократических и технических вопросов, что выражается в получении массы согласований и разрешений. К сожалению, правила получения всех необходимых документов не выписаны в одном нормативном акте. Процедуры разбросаны по большому количеству законов, подзаконных актов, строительных норм, стандартов, таких, как:
- Закон Украины «Об архитектурной деятельности»;
- Закон Украины «О планировании и застройке территорий»;
- Закон Украины «Об основах градостроительства»;
- Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства»;
- Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине»;
- Постановление КМУ «О порядке утверждения инвестиционных прогарам и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы»;
- Постановление КМУ «О порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определение размера платы за ее выдачу»;
- Постановление КМУ «Об утверждении Общих условий заключения и исполнения договоров подряда в капитальном строительстве»;
- Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политике «О утверждении положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ»;
- ДБН Б.1.1.-4-2002;
- ДБН А.2.2.-3-2004;
- ДБН А.2.2-1-95;
- ДБН Д.1.1-1-2000.
Количество таких документов постоянно растет, а в существующие постоянно вносятся изменения, например одно из последних существенных изменений – это принятие 16.09.2008 г. Закона Украины № 509 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» (далее – Закон № 509). Кроме того, помимо нормативной «пестроты» процедуры получения разрешения на строительство, существуют региональные особенности, которые играют, чуть ли не определяющую роль. Подготовка и согласование документации растягивается на полтора-два года (а иногда и на более длительный срок).
Для общего понимания процедуры получения разрешения на строительство в АРК, опишем основные стадии его получения с привязкой к нормативным документам:
1 Стадия. Решение органа местного самоуправления об отводе земельного участка для строительства и обслуживания строения. (ч. 4 ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»; п. 1.2 Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК»; п. 1.1. ДБН Б.1.1.-4-2002).
Результат: Подписанный договор аренды земельного участка.
2 Стадия. Решение исполкома на проведение проектно – изыскательных работ (п. 1.4, ч.2, п. 2.1., п. 2.8. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК»).
Срок: В сроки, согласно графиков заседаний исполкома.
Результат: Решение исполкома на проведение ПИР.
3 Стадия. В случае если строящийся объект архитектуры по своим параметрам и иным показателям не отвечает местной градостроительной документации, то тогда (для определения возможности размещения объекта градостроительства, его принципиальных предельных параметров) необходимо провести градостроительное обоснование размещения объекта строительства (ч. 2 ст. 5, ч. 7 ст. 5, ст. 27 Закона Украины «Об архитектурной деятельности»; ст. 5 Закона Украины «Об основах градостроительства»; п. 1.1. ДБН Б.1.1.-4-2002).
Выполняется в два этапа:
Этап 1. Решение градостроительного совета (п. 3.2. ДБН Б.1.1.-4-2002, ст. 15 Закона Украины «О архитектурной деятельности»), утверждение градостроительного обоснования горсоветом либо исполкомом, если последнему делегированы соответствующие полномочия (п. 6 ч. 1 ст. 3 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине»; п. 3.1. ДБН Б.1.1.-4-2002).
Срок: В сроки, согласно графиков работы коллегии градсовета.
Этап 2. В случае размещения отдельных важных объектов, для которых архитектурно-планировочное задание согласовывается органом архитектуры Совета министров АРК, необходимо дополнительно получить Решение органа архитектуры Совета министров АРК (п. 3.2. ДБН Б.1.1.-4-2002). Перечень важных объектов установлен решением Совета министров АРК.
Срок: В сроки, согласно графиков работы органа архитектуры.
Результат: Получение решения градсовета (градообоснование).
С 14 апреля 2009 вступает в силу Закон № 509, согласно которого, запрещается требовать от заказчиков строительства решения градостроительного совета для дальнейшего рассмотрения и согласования проектной документации.
4 Стадия. Разработка, утверждение и выдача местным органом архитектуры архитектурно-планировочного задания (далее – АПЗ) (ст. 5 Закона Украины «О архитектурной деятельности»; п. 21 Постановления КМУ «О порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определение размера платы за ее выдачу»; п. 2.12. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК»).
Срок: 1 месяц после предоставления всех необходимых документов.
Результат: Получение АПЗ.
Орган архитектуры Совета министров АРК согласовывает АПЗ в случаях, определенных Распоряжением Совета министров АРК (п. 24, п. 25 Постановления КМУ «О порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определение размера платы за ее выдачу»).
Результат: Получение АПЗ утвержденного Министерством архитектуры АРК
С 14 апреля 2009 вступает в силу Закон № 509, согласно которого, данная стадия отменена.
5 Стадия. Получение технических условий (далее – ТУ).
ТУ –это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта архитектуры, которые должны соответствовать его расчетным параметрам:
- водоснабжение;
- канализация;
- теплоснабжение;
- газоснабжение;
- энергоснабжение;
- внешнего освещения;
- отвода сточных вод;
- телефонизации;
- телевидения;
- диспетчеризации;
- пожарной безопасности;
- а также особых условиях по объекту.
(ст. 5 Закона Украины «О архитектурной деятельности»; п. 3 Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК»)
Срок: все организации независимо от форм собственности предоставляют ТУ в течении 15 дней с момента обращения. Заказчик по соглашению может поручить коммунальному предприятию при местном совете получение ТУ. В этом случае работа проводится в течении 1 месяца.
Результат: Получение ТУ на опросных листах утвержденной формы.
6 Стадия. Утверждение задания на проектирование Заказчиком. (ст. 23 Закона Украины «О архитектурной деятельности»; Приложение Д., п.п. 2.2. ДБН 2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждение проектной документации для строительства»).
Задание на проектирование – это документ, в котором содержится обоснованные, в пределах законодательства, требования Заказчика (Застройщика) к планировочным, архитектурным, инженерным и технологическим решениям и свойствам объекта архитектуры, его основным параметрам, стоимости и организации его строительства и который составляется в соответствии с АПЗ и ТУ.
Срок: В сроки, необходимые для составления, согласования с проектировщиком и утверждением Заказчиком (Застройщиком).
Результат: Наличие утвержденного задания на проектирование.
7. Стадия. Разработка проекта.
До начала выполнения проектно-изыскательных работ Заказчик обязан предоставить проектировщику: АПЗ (с 14 апреля 2009 АПЗ согласно Закона № 509 предоставлять не надо), ТУ и задание на проектирование (п. 2.2. ДБН 2.2-3-2004).
Разработка проектной документации проходит различные стадии проектирования в зависимости от сложности объекта, содержание которых определяются в соответствии с ДБН 2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждение проектной документации для строительства».
Объекты III категории сложности, то есть в зависимости от нормативов сложности, назначения и этажности, проектируются в две стадии:
- Проект (П);
- Рабочий проект (РП).
(п.п. 2.5.2 ДБН 2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждение проектной документации для строительства»)
В случае необходимости отдельные разделы и части проекта выполняются субподрядными проектировщиками.
Срок: В сроки, необходимые для составления но не более срока действия АПЗ и ТУ.
Результат: Разработанный проект.
8. Стадия. Разработанная проектная документация «Проект», «Рабочий проект» подлежат обязательному согласованию в инспекциях, указанных в АПЗ и организациях, которые выдали ТУ:
- пожарного надзора;
- санитарно-эпидемиологической службы;
- природоохранными органами;
- водоснабжение;
- канализация;
- теплоснабжение;
- газоснабжение;
- энергоснабжение;
- внешнего освещения;
- отвода сточных вод;
- телефонизации;
- телевидения;
- диспетчеризации;
- а также особых условиях по объекту (то есть АПЗ могут предусматривать определенные ограничения или обязательства обязательные для выполнения Заказчиком (Застройщиком) и проектировщиком).
(п.4.3. п. 4.4. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК)
Срок: В течении 10 дней в одной инстанции; до 15 дней – если необходимо согласовывать в органе архитектуры Совета министров АРК с момента обращения и предоставления всех необходимых документов.
С 14 апреля 2009 вступает в силу Закон № 509, согласно которого, данная стадия отменена.
9. Стадия. Получение заключений:
- «КрымНИИпроект»
- «Крымское республиканское противооползневое управление»
- Крымского экспертного совета по оценки сейсмической опасности и прогнозу землетрясений
- Института археологии НАН Украины и его Крымского филиала (В случае строительства объекта в зонах охраны памятников культурного наследия в соответствии со ст. 31-37 Закона Украины «О охране культурного наследия» или другим экспертным учреждением в данной сфере в соответствии с его компетенцией в данной сфере)
(п. 4.6. – п. 4.8. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК)
Срок: В течении 10 дней в одной инстанции с момента обращения и предоставления всех необходимых документов.
Результат: Согласованная проектная документация.
10. Стадия. Заключение по проекту Главного архитектора.
Утверждаемая часть рабочего проекта подлежит согласованию с местными органами градостроительства и архитектуры (п. 9.1, п. 2.15., п. 7.4. ДБН 2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждение проектной документации для строительства»; п. 4.12. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК).
Утверждению подлежит стадия проектирования, указанная в АПЗ.
Срок: В течении 15 дней с момента обращения и предоставления всех необходимых документов (п. 9.11. ДБН 2.2-3-2004)
Результат: Заключение по проекту Главного архитектора
11. Стадия. Получение комплексного заключения Укринвестэкспертизы.
Подготовка заключений по отдельным направлениям:
- эпидемиологическое благополучие населения;
- охрана труда;
- крепость;
- надежность;
- долговечность;
- энергоэкономичность и тд.
Заключения соисполнителей комплексной экспертизы:
- Крымского ЭТЦ Госпромгорнадзора Украины;
- ГУ МЧС Украины АРК Крым;
- Крымской республиканской СЭС.
(п. 12 Постановление КМУ «О порядке утверждения инвестиционных прогарам и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы»)
Срок: В течении 45 дней с момента обращения и предоставления всех необходимых документов
Результат: Комплексное заключение Укринвестэкспертизы
12. Стадия. Получение Решения исполнительного комитета горсовета о разрешении на строительство. Проведение общественных слушаний.
(п. 9 ч. 1 ст. 31 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», п. 6.2. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК)
Срок: В сроки, согласно графиков заседаний исполкома.
Результат: Решение исполнительного комитета горсовета о разрешении на строительство.
С 14 апреля 2009 вступает в силу Закон № 509, согласно которого вступает новый порядок прохождения данной стадии, а именно изменился порядок проведения общественных слушаний урегулирована процедура их проведения; определены случаи их проведения.
13. Стадия. Получение разрешения ГАСК на выполнение строительных работ.
(п. 6. Раздела IV Постановления ВР АРК «О региональных правилах застройки и использования территорий в АРК, п. 3.2 Приказа Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политике «О утверждении положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ»).
Срок: В течении 1 месяца с момента обращения и предоставления всех необходимых документов.
Результат: Разрешение ГАСК на выполнение строительных работ
14. Стадия. Получение ордера на выполнение земляных работ
(Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политике «Об утверждении положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ»).
Срок: В течении 10 дней с момента обращения и предоставления всех необходимых документов
Результат: Ордер на выполнение земляных работ
Следует заметить, что хотя с 14 апреля 2009 года и вступает в силу Закон № 509, который некоторым образом наводит порядок в градостроительстве и упрощает процедуру получения разрешения на проведение строительных работ, до реализации новой процедуры необходимо еще много времени, поскольку до сих пор не внесены изменения в те подзаконные акты, которые регламентируют процедурные вопросы, не внесены изменения и в местные правила застройки. Кроме того, на местах остались те же чиновники, которые в любом случае будут подстраховываться и требовать от застройщиков прохождения в полном объеме всех стадий получения разрешения на строительство, будут требовать все те же документы, документы не по новому Закону, а по старым «понятиям». Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с п. 1 заключительных положений Закона № 509 разрешение на строительство объекта градостроительства, исходные данные, разрешение на выполнение строительных работ, полученные до вступления в силу соответствующих положений вышеуказанного Закона, сохраняют силу в течение двух лет с момента вступления в силу Закона № 509, а в случае начала строительства разрешительные документы действуют до окончания строительства.
Перечисленные выше стадии носят очень обобщенный характер и включают в себя дополнительные согласования и работы, то есть каждую из стадий возможно разбить еще на много действий. Корме этого, при оформлении документов, во избежание проблем с контролирующими органами, следует постоянно помнить, что все документы по всем стадиям строительства должны отвечать действующему законодательству, то есть содержать обязательные реквизиты и быть выданными уполномоченными на то органами в установленной форме и порядке. Следует помнить, что «чистота» документов – это фундамент надежности любого процесса.
Безусловно, многие вопросы возможно решить при помощи денег, однако в некоторых случаях плодами такой позиции будут являться разрешительные документы на строительство, которые не отвечают действующему законодательству. Необходимо помнить, что любая проблема Застройщика – это прибыль чиновника, который с удовольствием решает сконструированную им самим проблему, но только уже за деньги.
Так же необходимо учитывать длительность срока строительства, возможную смену должностных лиц с которыми решались вопросы, проверки этих должностных лиц вышестоящими органами. Таким образом, однозначно сказать, что проблемы в будущем для застройщика исключены, нельзя. Поскольку не выявленные недоработки и недостатки в документах сейчас – это возможные проблемы, которые могут возникнуть как в ходе строительства, так и при вводе объекта строительства в эксплуатацию.
Кроме этого, задумываться над вышеописанными вопросами стоит не только покупателям и инвесторам строительных проектов, но и застройщикам, рассчитывающих на привлечение иностранных инвестиций в свои проекты, так как инвесторы с западным менталитетом привыкли опираться на юридическую чистоту любых документов.
| Ванин Олег Владимирович, Адвокат «Юридическая фирма «Кашпоров и партнёры» kandp.com.ua |