- Изменение стоимости квартир в центре Киева
- Изменение стоимости квартир на окраинах Киева
- Структура предложения квартир на столичном рынке жилья в 1999 г.
- Структура спроса квартир на столичном рынке жилья в 1999 г.
Нынешнее изменение ситуации на рынке жилья можно объяснить несколькими разнонаправленными факторами. Прежде всего тем, что период зимних отпусков резко тормозит динамику цен и спроса. Вместе с тем, фактор отложенного спроса влияет на рынок в противоположном направлении – после президентских выборов покупатели недвижимости заметно активизировались. Эта тенденция сохраняется и сегодня. Кроме того, как отмечает директор агентства недвижимости «Благовест» Игорь Коленов, «после выборов значительно увеличилась доля дорогих квартир в общем объеме продаж».
Ползучая стабилизация
В связи с ростом спроса на жилье цены на отдельные категории квартир не только перестали снижаться, но даже начали расти. Например, в декабре средняя стоимость однокомнатных квартир в центре города повысилась на 0,2%. Однако в целом тенденция снижения цен сохранилась, просто ее темп снизился. За «послевыборный» период (в декабре 1999 г.) более всего потеряли в цене квартиры в районах, прилегающих к центру, – 1,3% (с начала 1999 года – 21,6%), далее следуют квартиры на окраинах – 1,1% (23,9%) и менее всего снизилась стоимость апартаментов в центре столицы – 0,5% (16,9%).
По мнению риэлтеров, ценовая стабилизация может продлиться достаточно долго. Нет оснований предполагать, что до лета начнется общее повышение цен на жилье: спрос на дорогое жилье в целом удовлетворен, а большое количество новостроек, возводимых государственными и частными структурами, основательно сбивают цены на квартиры в «типовых» домах. Кроме того, большинство покупателей не обладают «реальными» денежными средствами для приобретения недвижимости – до 90% операций купли-продажи на рынке жилья осуществляются за счет «альтернативных покупок» – когда клиент одновременно продает одну квартиру и покупает другую.
Качество всегда в цене
Как и раньше, большинство покупателей отдают предпочтение дешевым квартирам. Как отмечает директор агентства недвижимости «Столица-риэлти» Павел Скогутовский, «на рынке жилья даже в одной ценовой группе наблюдается четкая тенденция – более качественные квартиры дешевеют медленнее». Например, в последнее время покупатели склонны считать кирпичные «хрущевки» и девятиэтажные дома 60-х годов постройки жильем примерно одного класса – на основании похожих планировочных решений и примерно одинакового уровня цен. Однако разница в ценовой динамике демонстрирует, что сравнивать их не стоит: квартиры в «хрущевках» падали в цене стремительнее, чем малогабаритные квартиры в домах более поздних проектов. По данным «Столица-риэлти», в 1999 году цены на квартиры в пятиэтажках упали в среднем на 36%, а в девятиэтажных домах – только на 16,5%. Девятиэтажки, в отличие от пятиэтажек, имеют лифты и мусоропроводы, что повышает их потребительские качества. Поэтому сейчас, например на Борщаговке, можно найти однокомнатную «хрущевку» за $4,5 тыс., а квартиру, аналогичную по площади и месторасположению в девятиэтажке, – минимум за $6 тыс.
Как прогнозируют риэлтеры, дальнейшего стремительного снижения цен на жилье ожидать не следует. Сейчас начался период относительной ценовой стабилизации. Стоимость отдельных категорий квартир (низкокачественного жилья на окраинах) будет продолжать снижаться. Если экономическая ситуация в стране станет более благоприятной, то осенью цены на квартиры в центральных районах пойдут вверх. Что касается квартир в «типовых» домах, то для них существует объективный нижний предел цены, который, по мнению большинства риэлтеров, уже достигнут.