Путаница в определениях и отсутствие общепризнанных стандартов жилья уже начинают мешать как покупателям, так и застройщикам. Рынок сам инициировал наведение порядка.
Ну какой же престиж без зимнего сада! |
Предоставлено компанией Real Estate Solutions.
С каждым годом на рынке появляется все больше жилья, которое его продавцы представляют как элитное. Однако зачастую два вроде бы одинаково «элитных» дома разительно отличаются и по уровню комфортности, и по внешнему виду, и по технической оснащенности. Более того, «элитный» дом, расположенный в престижном районе, по своим качествам может быть удивительно близок совсем неэлитному, приткнувшемуся где-нибудь на окраине. А тут еще и в специализированной печати время от времени появляются утверждения, что большинство домов, продающихся как элитные, на самом деле никакого отношения к ним не имеют. Или о том, что элитного жилья в Украине вообще нет.
Так ли безобидна неразбериха с понятиями? И как найти общий знаменатель, позволяющий ее устранить?
А ясности-то и нет
Тут выясняется, что и сами специалисты не вполне вразумительно могут ответить на вопрос: «А что такое элитное жилье?». Президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов подтверждает, что среди украинских специалистов по недвижимости нет единого мнения относительно того, какое жилье можно считать элитным. Определенные категории домов, которые в наших краях вполне воспринимаются как элитные, не отвечают западным стандартам. Хотя, подчеркивает Сергей Карамнов, с развитием украинского рынка новостроек определение элитности приобретает все более четкие очертания. Достаточно вспомнить, что в 2000-2001 гг. главным критерием считалось расположение в центре города. Отчего практически все новые дома, строящиеся в центре, автоматически становились элитными. К середине прошлого года представления о различных классах жилья стали более упорядочены. Определенное распространение получило разбиение недвижимости на классы («А», «В» и «С» — по аналогии с офисной недвижимостью) и использование класса как основной характеристики. В этом случае с элитным ассоциировался класс «А». По словам Сергея Карамного, среди девелоперов и риелторов сложилось устойчивое разделение на классы: эконом, бизнес и элитный. Впрочем, это ненамного улучшило ситуацию , поскольку не оказалось общепринятых определений ни вышеупомянутых понятий, ни классов.
Обывательский термин
По мнению председателя общества «Жилье XXI век» Алексея Бутенко, термин «элитное жилье» — «выдуманное» понятие, которое не дает возможности потребителю правильно ориентироваться в предложении. Если под элитной недвижимостью понимать то, что приобретают люди с высоким уровнем доходов, то в классификации, продвигаемой Украинской строительной ассоциацией, ей соответствуют два формата: делюкс и премиум.
Экологические и эстетические характеристики так же важны при определении категории жилья, как и параметры внутренней комфортности.
Сергей Карамный согласен с тем, что понятие «элитное жилье» — скорее обывательский термин, и каждый потребитель вкладывает в него свой смысл. Например, в элитных домах в Северной Америке (Торонто, Майами) предусмотрены комфортные квартиры (до 200-250 кв. м) для проживания, а также наличие небольшой гостиницы для гостей, офисов, бассейнов, фитнес-залов, конференц-залов и т. п., которыми жители могут пользоваться за весьма умеренную плату по обслуживанию этих помещений. В районе нового центра Берлина Потсдамерплац расположен небольшой квартал жилых домов высотой в 5-8 этажей для весьма состоятельных людей с площадями квартир не более 200 кв. м. В Европе жилье в высотных домах не пользуется спросом и, как правило, не строится. «Думаю, — говорит Алексей Бутенко, — сегодняшняя тенденция строить жилые дома большой высоты в Киеве объясняется чисто конъюнктурными соображениями. Наиболее предпочтительным жильем для людей состоятельных, вероятно, был бы отдельный дом в тихом месте, обычно за городом». Во всяком случае такова сейчас практика строительства в Европе, где сооружаются целые поселки частных домов с соответствующей инфраструктурой. При этом считается хорошим тоном, чтобы дома были максимально экологичными, с минимизацией эксплуатационных затрат и максимальным использованием автоматики для управления хозяйством (так называемые умные дома).
Не любопытства ради
Ясность в понимании критериев «элитность» или «демократичность» важна для принятия покупателем осмысленного решения, о котором потом не придется сожалеть. Как утверждает Сергей Карамнов, «с точки зрения потребителя, до сих пор непонятно, какие качественные характеристики позволяют отнести объект к этой категории. Зачастую таковыми их считают только застройщики». Так, многоквартирные высотки в центральных районах города завоевали у нас репутацию элитного жилья, хотя на самом деле относятся к бизнес-классу. По-настоящему престижные дома клубного типа, расположенные в уникальных местах города таким образом встают в одну линейку с менее качественными домами.
«На рынке было немало проектов, позиционируемых как клубные или элитные, — подчеркивает Сергей Карамнов, — но не дотягивающих до них по определенным параметрам либо по техническому оснащению и составу жильцов, либо по инфраструктуре».
«На данный момент я знаю пять участков в центральной части города, — рассказывает Алексей Бутенко, — где строится жилье эконом-класса, и только из-за престижности месторасположения дома его называют премиум. Это есть прямой обман покупателя».
Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», считает, что классификация жилья очень важна, с одной стороны, чтобы потребители могли и знали, что требовать, с другой — чтобы застройщики понимали, что им нужно строить, дабы их продукт соответствовал требованиям рынка.
Пришло время сегментирования и унификации
На рынке возникла необходимость сегментирования рынка жилой недвижимости на виды, типы в соответствии с критериями, понятными всем. В первую очередь это связано с унифицированным подходом в восприятии потребителем качественных, количественных, технических и других характеристик при выборе жилья. А также с необходимостью четкого понимания проектными, девелоперскими и строительными компаниями того, какой вид жилья может отвечать тем или иным характеристикам, какова должна быть его стоимость, особенности его выхода на рынок. Как утверждает Вадим Непоседов, «Украинская торговая гильдия» начала подобную работу, и в ближайшее время будет предложен первый продукт, систематизирующий подобную информацию и отвечающий на поставленные потребителями и застройщиками вопросы.
Как уже упоминалось, серьезную работу по разработке и принятию единого классификатора ведет и Украинская строительная ассоциация.
По мнению Сергея Карамного, главным критерием классификации и единственным нестроительным параметром является средняя цена за квадратный метр, так как именно она отражает потребительскую стоимость жилья, как и любого другого товара на рынке. Основным способом проверки классификации служит текущий спрос покупателей на квартиры исходя из общего метража и средних цен за квадратный метр.
Недвижимость в центральной части города всегда будет прежде всего объектом вложения денег.
Знать соседа в лицо позволит себе не каждый!: Основные форматы жилой недвижимости 1. Жилье категории делюкс. Это невысокий дом, в котором не более 30 квартир, что позволяет жильцам знать друг друга. Имеет свою придомовую территорию, обязательно свою закрытую рекреационную зону. Должна быть автономная система энергоснабжения, автономная система водоснабжения и т. д. Высокий уровень автономии. 2. Категория премиум. Отличается отсутствием одной или нескольких опций. Например, там бывает и 80 квартир, так что люди, встретившись в парке, могут не узнать друг друга. Или, к примеру, нет рекреационной зоны. К премиум-классу следует отнести такие дома, как на Лютеранской, 10, и строящийся на Крещатике, 27. От делюкс эти дома отличаются отсутствием примыкающей зоны. 3. Категория бизнес-класса. В таких домах уже больше 100 квартир. Это дома, в которых присутствуют практически те же опции, что и в премиум, но они расположены внутри городской застройки, жильцы дома соприкасаются с общей средой, нет закрытой придомовой зоны. Далее — дома эконом-класса.
При анализе и классификации недвижимости, считает С. Карамный, необходимо помнить о следующих условностях и допущениях:
• с развитием рынка жилья и появлением новых объектов требования к качеству и потребительским характеристикам ужесточаются, поэтому построенные объекты могут переходить из одной подгруппы в другую. Соответственно жилье, которое ранее считалось суперэлитным, через определенный период времени может не быть таковым из-за изменений на рынке предложения;
• критерии, заложенные в основу классификации, существенно меняются с развитием строительных технологий, но ключевые параметры домов остаются прежними;
• критерии и характеристики различных классов жилья не являются абсолютным правилом, и в каждой группе могут быть исключения по тому или иному признаку.
Константин Ряполов
27 мая 2005 г. на учредительном собрании была создана Украинская строительная ассоциация, в которую вошли 56 строительных и инвестиционных компаний. Одним из первых и наиболее острых в деятельности ассоциации стал вопрос о создании единого классификатора жилой недвижимости.
Предоставлено компанией «Жилье XXI век».
Архитектурная гармония на продажу: Факторы, влияющие на деление Киева на зоны в соответствии с параметрами инвестиционной привлекательности и комфортности проживания
• Близость к историческому центру, ограниченному Золотыми, Львовскими и Лядскими воротами.
• Концентрация исторических и архитектурных достопримечательностей.
• Близость к центральному деловому району города (в соответствии с классификацией Американской торговой палаты).
• Привлекательный естественный ландшафт местности (высота над уровнем Днепра).
• Архитектурная гармония.
• Невысокая плотность населения.
• Этажность застройки.
• Количество зеленых насаждений в зонах.
• Социально благополучный район (уровень криминогенной обстановки).
• Социальный статус населения (социально однородная среда обитания).
• Концентрация культурно-развлекательных учреждений.
• Концентрация учреждений социальной сферы.