Рынок недвижимости сам осознал необходимость упорядочения профессионального языка. Инициаторами выступили те, кто работает по наиболее современным технологиям.
Введение классификатора — шаг навстречу потребителям.
«27 мая 2005 г. на учредительном собрании была создана Украинская строительная ассоциация, в которую вошли 56 строительных и инвестиционных компаний. Одним из первых и наиболее острых в деятельности ассоциации встал вопрос о создании единого классификатора жилой недвижимости. Было принято решение создать рабочую группу, задачей которой является разработка классификатора жилой недвижимости. В целях достижения наибольшей эффективности очень важно привлечь к этой работе как можно больше специалистов.
Создание классификатора жилой недвижимости — важный шаг не только для застройщиков, но и для архитекторов, девелоперов, риелтеров, оценщиков, экспертов и других операторов рынка. Это позволит создать четкие и прозрачные условия для функционирования рынка и организовать его работу должным образом, поможет устранить недобросовестную конкуренцию, в чем заинтересованы все участники. Важна данная информация и для потенциального покупателя. Сформированные четкие и понятные для всех характеристики того или иного класса жилья помогут ему сориентироваться в предложениях рынка».
Из письма-обращения Украинской строительной ассоциации.
Мы беседуем с одним из инициаторов этого процесса и активным участником рабочей группы по созданию классификатора, председателем общества «Жилье XXI век» Алексеем Бутенко о том, почему именно сейчас возникла необходимость в создании такого документа и зачем это нужно «XXI-му веку».
«&»: Как руководитель одной из компаний-инициаторов разработки единого классификатора жилья, что можете сказать, какими соображениями вы руководствовались?
А. Б.: Самое ценное в бизнесе — время. Что «крадет» время? Кроме общеизвестных факторов, еще и непонимание, отсутствие общих для участников общения дефиниций, когда все приходится пояснять и расшифровывать. Поэтому первая идея, закладывавшаяся в основу разработки классификатора, — это то, чтобы все игроки рынка начали говорить на одном языке. Вторая идея, не уступающая по значимости первой, скажем так, — сделать шаг навстречу потребителям. Начнем со второй идеи. Ищите вы, например, квартиру. Открываете газету рекламных объявлений, смотрите: тут элитный дом, там элитный дом, сплошные элитные дома. И вот начинаете звонить во все компании, предлагающие элитные дома, и выяснять, чем конкретно вот этот элитный дом элитнее того элитного дома. Естественно, с огромным количеством подробностей, которые ничего не проясняют. Впоследствии все равно надо ехать и смотреть своими глазами. Так, на поиски квартиры можно потратить месяцы. Мы предложили схему, которая делает поиск квартиры намного проще: давайте обозначим все дома определенными категориями. Чтобы потребитель понимал, что делюкс-цена — от $3000-5000 и что именно он получает за эти деньги; премиум-цена — от $1500-3000, в бизнес-классе — от $1000-1500, а в эконом-классе — от $700-1000. То есть чтобы он, открыв 1000 объявлений, сразу же выбрал «своих» 50 — по цене и тем требованиям, которые он предъявляет к своему жилищу.
Теперь что касается удобства общения профессионалов на одном языке. Например, я провожу тендер. Хочу донести до архитекторов свое представление о том, какой именно дом я собираюсь построить на Крещатике. Допустим, мне туда нужно поставить систему кондиционирования, систему вентилирования, систему автономного отопления, фильтрацию воды, бесшумные лифты, толщина стен должна быть такая-то. Я трачу для подготовки технического задания около недели, при этом боюсь что-то там упустить. Далее архитектор читает задание и понимает его по-своему. Когда я писал, то понимал это одним образом, а когда архитектор читает — понимает по-другому, то есть мы с ним говорим на разных языках. А вот когда классификаторы будут четко зафиксированы, восприняты всеми, вместо того чтобы выписывать огромный список требований, я просто сообщаю, что хочу построить дом в формате бизнес-класса. Архитектор также понимает, какие там требования к системе кондиционирования, лифтам, коммуникациям и т. д. И готовит свои предложения исходя из этого понимания. Иначе говоря, наличие классификатора значительно упрощает общение с игроками этого рынка. Естественно, когда при наличии классификатора мы проводим тендер на строительную организацию, то также называем формат, в котором хотим построить дом, и строитель уже понимает уровень и качество работы. И сразу может решить — в состоянии он удовлетворить такие требования или нет.
Ведь сейчас порой уровень требований до конца понимается строителем только тогда, когда дом принимается в эксплуатацию. Пару недель назад я сдал объект в эксплуатацию — большой дом площадью 15 тыс. кв. м, на 40 квартир, в центральной части города. Так вот, дом сдавался 4 месяца. И не потому, что городские службы не принимали, они наоборот говорили: «Сдавайте быстрее». Дело все в том, что мы не принимали работу от строителей, заставляли их кое-что переделывать, поскольку использованные отделочные материалы не везде соответствовали формату дома. У строителей какое объяснение: «А мы не поняли, думали, что так проще и лучше». Если бы был классификатор, там конкретно описано: если вы строите дом категории премиум, то парадные и лифтовые шахты должны быть отделаны такими-то материалами или их аналогами, и все — никаких вопросов не было бы.
То же и при получении кредита в банке: вместо подробного многостраничного описания дома всего лишь одно слово — бизнес-класс.
Понимаете, мы на рынке должны начать говорить на одном языке. Я помню, как еще в студенческие времена, когда родители хотели обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, я сидел на телефоне и обзванивал людей по объявлениям. Ни у кого не возникало дополнительных вопросов, когда говорили «у меня хрущевка-вагончик» или «у меня сталинка». А представьте, если бы вместо слов «хрущевка-вагончик» начали бы расписывать: «У меня квартира такого-то года постройки, кухня 5 метров, санузел совмещенный» и так далее — в подробностях все то, что для всех «вагончиков» является общим.
Классификатор упрощает общение с игроками рынка.
«&»: Когда классификатор реально начнет использоваться на практике?
А. Б.: Я думаю, что в ближайшие 3-4 месяца классификатор будет презентован в ассоциации. После этого мы продумаем стратегию, как продвигать его дальше. Сегодня членами ассоциации являются «Познякижилстрой», «Урксибинвест», «Житлоинвест», «Киев-Донбасс», они уже стали пользоваться классификатором. Пока, правда, скорее в рекламных целях. То есть мы уже обозначаем свои дома теми форматами, которым они соответствуют согласно классификатору. Вот у нас начал строиться дом «Парус» (в Шевченковском районе, на углу улиц Мельникова и Герцена). Это дом бизнес-класса. Мы туда заложили как раз те необходимые критерии, которые, как мы считаем, должны быть в домах такого уровня: бесшумные скоростные лифты (поскольку дом многоэтажный), системы умного дома, правильные системы пожаротушения, определенная отделка холла, лифтов, соответствующая вентиляция, остекление, шумоизоляция и так далее. Вот на этом здании мы хотим показать, что такое настоящий дом бизнес-класса.
«&»: Страдает ли потребитель от отсутствия классификатора?
А. Б.: Нередко человек, приобретая элитную недвижимость, получает в итоге обычный дом. Он, покупая товар в маркировке «элитное», надеется, что получит соответствующее качество. А что это за качество — невозможно описать в договоре. Ведь классификатор только по одному формату — это более 2000 наименований. Если человек будет подписывать контракт на покупку недвижимости, в котором будут расписаны все критерии, — получится документ на тысячу страниц.
Вы знаете, что часто продается недвижимость, которая еще не построена. Если нет классификатора, человек может получить сооружение, несоответствующее тому образу, который он видел на картинке. Продается масса домов, где говорят, что имеется система кондиционирования, система вентилирования, а когда вы приходите в свою уже готовую квартиру, оказывается — совсем не та система кондиционирования, что вы себе представляли. Или еще бывает: приходишь в дом в хорошем престижном районе — и садишься в обычный лифт, который гремит, шумит, без зеркал. Фактически человека, которому продали квартиру в этом доме, просто обманули. Наличие классификатора сделает такие вещи невозможными. Если дом объявлен как дом премиум-класса, значит, там должен стоять лифт скоростной, бесшумный, с люксовой отделкой определенного вида, который используется как минимум в пятизвездочной гостинице.
«&»: Допустим, классификатор обрел жизнь, признан всеми и всеми используется. Не станут ли компании-застройщики братьями-близнецами? Как вообще возможно отстроиться от конкурентов на рынке жилья?
А. Б.: Да, я думаю, на каком-то этапе это возможно. Например, те проекты, которые реализуются сейчас, проектировались 3-4 года назад, большинство из них делались нашими, отечественными, архитекторами в тех условиях, которые были раньше, исходя из принятых тогда представлений. И мы видим дома, устаревшие с архитектурной и опционной точки зрения. Наша же «фишка» была в том, что мы 3 года назад, скажем так, все наши проекты отдали в руки иностранным архитекторам. Мы получили тот продукт, который на сегодняшний день другими компаниями только начинает проектироваться в городе Киеве.
Так, в творческом союзе с английскими архитекторами спроектирован дом на Крещатике, 27 — дом премиум-класса, как его еще называют — «клубный дом». Дом на Мельникова, 18, «Парус», который мы сейчас рекламируем и активно продаем, — это плод творческого союза с французским архитектором. Мы в настоящее время себя отстраиваем от других тем, что в наших проектах присутствует международный опыт. Я, можно сказать, преклоняюсь перед тем, как иностранные архитекторы смотрят на проекты. Это просто другой уровень работы, иное отношение к ней.
Еще один момент, который нас далеко «отстраивает», — мы не являемся строительной компанией. Мы — компания- инвестор. Мы привлекаем на аутсорсинге для сопровождения и представления наших интересов компанию, которая возглавляет полностью всю операционную работу и выполняет функцию заказчика. Эта компания в свою очередь проводит тендеры и привлекает архитекторов и строителей, которые, естественно, проектируют и строят. Также мы над этой всей верхушкой «сажаем» управляющую компанию, тоже привлекаемую со стороны. Вот такой многоуровневый аутсорсинг позволяет нам реально управлять процессом и реализовывать проекты в несколько раз быстрее, нежели это делают другие фирмы. Наша функция — стратегическое управление, то есть мы даем идею и стратегически принимаем решение.
Конечно, мы зарабатываем, может быть, меньше, потому что имеем больше расходов на аутсорсинге, но мы более ответственно продвигаем проекты в смысле сроков и качества самих объектов.