Еще недавно «бездомной» компании найти себе место для обитания было не так-то просто. Помещений было мало, а желающих много. Этой ситуацией по полной программе пользовались собственники недвижимости. Они сами выбирали, какие условия обеспечить на своем объекте, какие установить цены. Из-за отставания предложения от спроса за хорошие помещения разгорались настоящие баталии. Но повышенный спрос побуждает к действиям, количество офисных площадей возрастало. В результате, по словам Сергея Шапоренко, генерального директора компании «Кэпитал Риал Истейт», сейчас в Киеве цены на офисную недвижимость стабилизировались, наблюдается даже некоторый избыток предложения (исключая, пожалуй, офисные помещения класса А).
Результатом стало то, что теперь собственники и их представители – девелоперы и риэлтерские компании – предлагают клиентам-арендаторам спектр всевозможных дополнительных услуг. То есть таких услуг, которые не являются на первый взгляд важными для арендатора, желающего в первую очередь снять офис, но которые тем не менее играют важную, а подчас даже решающую роль при выборе офиса. По заявлению Виктора Власова, президента компании «Градострой», теперь спрос на коммерческую недвижимость определяется не одним лишь наличием площадей, как было до начала 2004 г., важную роль стали играть именно маркетинговые стратегии и предложение в офисных центрах дополнительных услуг.
Собственники и агенты относятся к предоставлению дополнительного сервиса как к «наживке». Для них это способ выделиться на рынке, повысить конкурентоспособность.
Офисные помещения, в которых отсутствует сервис и сделан только базовый ремонт, например, в административных зданиях советских времен, большим спросом уже не пользуются, и их владельцы вынуждены снижать арендные ставки. Прошли и те времена, когда были популярны офисы, переделанные из квартир.
По словам Максима Ткаленко, менеджера компании «Коллиерз Интернешнл», причин востребованности именно бизнес-центров несколько: выполнение представительских функций; невозможность получения, согласно новому Гражданскому кодексу, юридического адреса в жилом фонде и т. д. Одним из основных привлекающих факторов является наличие компании, управляющей недвижимостью (property management). Имеется в виду оказание комплекса услуг, начиная с уборки помещений общего пользования и заканчивая технической поддержкой инженерных систем. Во многих случаях инженерные системы бизнес-центров сложны и требуют регулярного обслуживания квалифицированными специалистами.
Важна развитая офисная инфраструктура. Желательно, чтобы все нужное для ведения бизнеса находилось в одном с офисом здании: банковские отделения, представительства страховых компаний, нотариальные конторы. Ценными для клиента являются удобства для проведения и обслуживания конференций, переговоров.
Наличие разноуровневых пунктов питания в здании также очень важно. Это понимают собственники и это привлекает клиентов. Наличие в самом здании или поблизости хорошего ресторана, заведений быстрого питания и кафе является неоспоримым преимуществом, так как в противном случае арендатору приходится держать кухню в самом офисе, покупать бытовую технику, продукты. При оборудовании кухни в офисе очень часто нарушаются нормы противопожарной безопасности. Кроме всего прочего, в хороших ресторанах удобно проводить переговоры.
Много значит и спектр предоставляемых коммуникационных услуг. Провести Интернет в снимаемый офис самому арендатору весьма сложно. Поэтому для клиента, арендующего помещения категорий А и В, важно, чтобы в сдаваемое помещение уже было подведено необходимое количество телефонных линий, интернет-каналы, IP-телефония и прочие подобные услуги. Для зданий категории А характерно использование для коммуникаций оптического волокна, а в скором будущем и сетей Wi-Fi (беспроводного доступа в Интернет).
Большое значение имеют охранные и противопожарные системы. Оснастить необходимыми системами и сигнализациями офис для отдельно взятого арендатора весьма дорого. Собственники оборудуют свои помещения централизованными охранными системами сами, и их стоимость уже входит в стоимость аренды. Персонал охраны, работающий на таких объектах, высоко квалифицирован, оплата его услуг включена в стоимость аренды.
Серьезная проблема в большом городе связана с наличием автомобильных стоянок возле места работы. Виктор Власов говорит, что если здание под офисы купить относительно несложно, то решить вопрос с автостоянками весьма тяжело. Поскольку «дикий паркинг» на тротуарах и вдоль бордюров мало кого устраивает, это заставляет собственников современных бизнес-центров думать о предоставлении стояночных мест заранее, еще на стадии строительства. Во многих новых офисных центрах предполагается наличие стоянок из расчета не менее одного машино-места на каждые 100-150 кв. м арендуемой площади.
Подробнее о дополнительных услугах см. статью Привлекательный доппаек.