Ненасытная ниша

Имеющийся дефицит качественных торговых и офисных помещений в этом году не будет преодолен. Существенного изменения к лучшему можно ожидать не ранее 2008 года.

Сегодня с легкой иронией вспоминаются рассуждения примерно трехлетней давности о том, что к 2005-2006 гг. на рынке, по крайней мере Киева, произойдет насыщение торговыми и офисными площадями. Владельцы торговых и офисных центров столкнутся с реальной конкурентной борьбой за арендатора, к которой многие из них не слишком-то и готовы. Тогда-то и выплывут на поверхность все недочеты в проектировании и воплощении объектов. И т. д. и т. п.

Доходность до 60% привлекает на рынок офисной недвижимости новых игроков.

Жизнь, как водится, внесла свои коррективы в прогнозы специалистов. На практике воплотился (естественно, совершенно случайно) идеальный механизм защиты производителя от реалий конкуренции. Действительно, если предложение на рынке хронически отстает от спроса, то вместо конкуренции, диктата потребителя и заметного снижения рентабельности можно получить весьма комфортную ситуацию диктата арендаторов.

Как результат сохраняющегося дефицита, в течение 2006 г. арендные ставки на рынке торговой недвижимости, по оценке специалистов, вырастут еще на 10-15%. Рост ставок в сегменте офисной недвижимости предположительно составит 5-10%. Изменения ситуации, достижения определенного баланса между спросом и предложением с соответствующей стабилизацией цен можно ожидать не ранее 2008 г.

Срок окупаемости все еще ошеломляющий

Дефицит на рынке коммерческой недвижимости имеет четкий количественный индикатор. Это показатель заполняемости торговых и офисных площадей. По оценкам специалистов компании DTZ, уровень незанятости офисных помещений в среднем в Киеве составляет сейчас около 2,6%, что свидетельствует о наличии достаточно острого дефицита. По оценкам «Украинской торговой гильдии», заполняемость торговых площадей в Украине находится на очень высоком уровне 95-100%, при том что нормальным в Европе считается показатель около 90%. Такая ситуация с торговыми площадями не может не сказываться и на темпах развития операторов розничной торговли. Как утверждает аналитик рынка коммерческой недвижимости компании Colliers International (Украина) Владимир Тимочко, «в торговом сегменте главным сдерживающим фактором является нехватка качественных площадей для расширения бизнеса. При этом розничные операторы в большинстве своем готовы платить довольно высокие, иногда ажиотажно высокие арендные ставки, чтобы расширять собственные торговые площади. Но даже таких предложений на рынке очень немного».

Дефицит площадей приводит к тому, что, по словам генерального директора компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, очень быстро заполняются площади как в качественных, так и некачественных торговых центрах. Объекту нужно быть уж совсем неудачно задуманным и построенным, чтобы отпугнуть арендаторов настолько, чтобы пустующие площади в нем были заметны невооруженным глазом. По мнению Владимира Тимочко, таких объектов со свободными площадями сегодня в Киеве буквально не более 2-3. Все остальные, включая те, которые по всем теоретическим канонам должны были бы оказаться совершенно «провальными», в условиях тотального дефицита не испытывают проблем с арендаторами и являются вполне прибыльными проектами.

При этом срок окупаемости проектов торговой недвижимости в Украине — 3-5 лет (в Европе — 10-15 лет), офисной — 5-8 лет (в Европе — 12-15 лет). Наличие столь явного дефицита плюс высокая прибыльность, казалось бы, должны порождать просто лавину новых проектов. Тем не менее в 2006 г. в Киеве запланировано к открытию очень мало торговых объектов, хотя, по оценке специалистов «Украинской торговой гильдии», город готов поглощать ежегодно не менее 150 тыс. кв. м при полном потенциале в 800 тыс. кв. м. Да и то, что запланировано, не обязательно будет введено в строй. Как говорит президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамный, «учитывая специфику украинского рынка — опоздание с вводом в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (то, что предполагалось открыть во втором полугодии 2005 г., откроется лишь в первой половине 2006 г.) — можно утверждать, что на рынке появятся лишь давно запланированные и строящиеся объекты».

Переносы сроков могут быть частью игры

Действительно, очень многие объекты либо вводятся в строй с большими задержками, либо вообще «замораживаются» на неопределенный срок. Это имеет место и на рынке офисной недвижимости, однако наиболее заметно именно на примере торговых центров. Аналитик компании DTZ Марта Костюк в качестве показательного примера приводит проект торгово-развлекательного комплекса «Лыбидь Плаза», процесс строительства которого все еще остается на начальной стадии. Между тем этот широко разрекламированный объект уверенно планировался к вводу в 2005 г. На неопределенный срок откладывается завершение строительства и Olympic Plaza (если его вообще будут достраивать). Именно на перспективе ввода в строй этих крупных объектов базировались прогнозы специалистов о возможной стабилизации ситуации на рынке. Задержки с вводом запланированных объектов привели к тому, что единственным реализованным в Киеве в прошедшем году новым проектом стал ТЦ «Арена Сити» в Бессарабском квартале. Однако данный объект не слишком облегчил положение столичных ритейлоров, поскольку, по словам Владимира Тимочко, «из-за неудобной пешеходной доступности этот торговый центр не способен привлечь достаточное количество посетителей, соответственно арендаторам не удается успешно заниматься своей профильной деятельностью». Кроме «Арена Сити», были введены вторые и третьи очереди некоторых торговых центров (например, торгово-развлекательных центров «Караван», «Метрополис» и «Аладдин»), однако существенного влияния на ситуацию на столичном рынке это не оказало. Как говорит Владимир Тимочко, в результате предложение торговых площадей в Киеве осталось практически на уровне 2004 г.

Кроме вполне объективных проблем с финансированием, недооценкой девелоперами реальной серьезности проблем, с которыми им придется столкнуться, причинами таких внешне непонятных задержек могут являться игры со сроками, которыми некоторое время назад увлекалась определенная часть девелоперов. Дело в том, что девелоперу выгодно, чтобы публика (потенциальные арендаторы и соинвесторы) предполагала как можно более ранние сроки ввода объекта в эксплуатацию. Незначительная игра со сроками очень помогает в деле заполнения торговых площадей: чем раньше ритейлор ожидает ввода объекта, тем охотнее и быстрее он заключает контракт на аренду. И куда приятнее достраивать объект, уже имея его полностью заполненным на уровне заключенных контрактов на аренду. Пусть это и не всегда радует собственно арендаторов.

Чуть более смелая игра со сроками порой помогает не только в привлечении соинвесторов, но и в отпугивании их от конкурирующих объектов. Например, в одном районе планируется к вводу несколько практически однотипных крупных торговых объектов, дающих в сумме явно избыточное для этой местности количество площадей. Разумеется, что тот из них, который будет введен в действие и раскручен раньше других, заполучит львиную долю покупателей. Такие проблемы, например, обсуждались, когда было объявлено о строительстве «Лыбедь Плаза» и Olympic Plaza, расположенных относительно недалеко друг от друга, да еще и в районе, где наличествовали другие, пусть и менее крупные действующие и планирующиеся, объекты. Тогда многие специалисты говорили, что те из проектов, которые в указанной зоне будут реализованы позже других, могут оказаться коммерчески неудачными. Понятно, что тот из проектов, инициаторы которого объявят о его более раннем вводе в строй, имеет больше шансов привлечь инвесторов.

Нужно учитывать и то, что объявленные сроки прогнозируются исходя из предположения, что проблем с инвестициями не будет. Но если инвесторы видят, что несколько проектов устраивают гонку с перспективой провала отстающего, вполне разумным может оказаться решение не спешить с участием в каком-либо из этих проектов. Еще же более разумным решением будет отказ проекта от участия в гонке и его перепрофилирование — вплоть до полной смены концепции и даже названия. Делается это для того, чтобы избежать прямой конкуренции с другими крупными объектами. Так, по мнению специалистов, первоначальная задержка с началом строительства будущего Olympic Plaza была связана в том числе и с изменением его концепции.

Инвесторы идут, несмотря на преграды

Оптимизм относительно стабилизации ситуации на рынке к 2008 г. зиждется на вере в приход буквально сегодня на рынок достаточного объема инвестиций, главным образом зарубежных. Вера же эта основывается на представлении о высокой перспективности отечественного рынка коммерческой недвижимости. 

Сейчас доходность рынка недвижимости в Украине достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости, с учетом затрат на вход и выход из бизнеса. Одновременно и доходы девелоперов в Украине значительно выше, чем во многих других европейских странах. На сегодняшний день уровень доходности в секторе торговой недвижимости, по оценке Сергея Карамного, составляет 15-17% при инвестициях в готовый продукт и 20-25% — при девелопменте.

Однако и массовому приходу на украинский рынок воодушевленного иностранного инвестора до недавнего времени мешало (и сейчас еще в значительной степени мешает) немалое число факторов. На состоявшейся в декабре 2005 г. специализированной конференции «Инвестиции в недвижимость Украины» управляющий директор ООО «Слав-Инвест» Милан Паевич среди таких факторов отмечал следующие:
• нестабильность законодательства и слишком большое количество постановлений правительства;
• неопределенность правовой системы;
• неустойчивость экономической сферы;
• коррупция;
• высокое налогообложение;
• проблемы в определении четкого режима права собственности;
• недостаток материальной инфраструктуры;
• неустойчивость политической среды.

Разумеется, на сегодняшний день эти факторы не исчезли. Тем не менее специалисты отмечают явное увеличение степени доверия к украинскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов. Это особенно заметно на фоне снижения инвестиционной активности в экономике в целом. В сфере коммерческой недвижимости такого снижения не наблюдается, наоборот, отмечается увеличение объема инвестиций. Другое дело, что этот бизнес имеет достаточно долгий период между принятием решения о вложении денег и получением практических результатов такого решения в виде нового объекта на рынке. В наших условиях должно пройти как минимум около трех лет.  
 

Рост объемов строительства сопровождается дальнейшим повышением стоимости объектов   Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская торговая гильдия»:  — Ведущими факторами, определяющими направление развития рынка торговой недвижимости, являются рост числа сетевых розничных операторов и серьезнейший дефицит качественных торговых площадей. Это привело к росту ставок арендных платежей примерно на 30-40% за последние два года. Дефицит торговых площадей в свою очередь во многом определяется резким удорожанием земли, которое стимулировало многих инвесторов переключить свое внимание на спекуляции земельными участками и строительство жилья. В связи с чем сокращается количество вводимых в эксплуатацию торговых центров.    Рост арендных ставок также позволил инвесторам начать использовать стоимостный подход при создании торговых центров. Еще не так давно торговые центры представлялись прежде всего как инструменты выкачивания денег из арендаторов. Теперь они рассматриваются как объекты, имеющие некую собственную стоимость, которые при правильном их использовании со временем могут быть выгодно проданы. Тем более что появление перспективных покупателей — ведущих зарубежных игроков рынка коммерческой недвижимости — не за горами.   Владимир Тимочко, аналитик рынка коммерческой недвижимости компании Colliers International (Украина): — Оживление рынка не оправдало ожиданий иностранных игроков и надежд местных экспертов не из-за изменений в стране, а из-за недостаточного масштаба этих изменений. Традиционные проблемы Украины — непрозрачные процедуры приобретения права на землю и разрешений на коммерческое развитие участков — не были разрешены. В результате многие компании не приняли положительного решения о выходе на местный рынок.   Марта Костюк, аналитик компании DTZ: — Хотя рынок коммерческой недвижимости в Киеве все еще остается неразвитым, в 2005 г. проявился большой интерес иностранных инвесторов к Украине. Уровень доходности объектов на киевском рынке коммерческой недвижимости выше, чем на рынках столиц других стран Центральной и Восточной Европы. Конечно, работа здесь связана и с большими рисками. С улучшением деловой среды в Киеве и появлением на рынке качественных объектов, интересных для институциональных инвесторов, мы прогнозируем снижение уровня доходности до показателей рынков стран Центральной и Восточной Европы.   Сергей Карамный, президент компании Real Estate Solutions: — Инвестиционный климат на украинском рынке недвижимости сейчас исключительно благоприятен для инвесторов. Рост объемов строительства сопровождается дальнейшим повышением стоимости объектов. Увеличение цен на коммерческую недвижимость можно объяснить отсутствием альтернативных низкорисковых секторов для инвестиций. Влияние на этот климат оказывают и стабильный повышенный спрос на ликвидные объекты, и недостаточное предложение указанных объектов на рынке. Западные инвесторы внимательно присматриваются к украинскому рынку, на котором уже наметилось смещение акцентов с частного на институциональное инвестирование.    Самый перспективный сектор   Коммерческая недвижимость является самым перспективным сектором общеукраинского рынка недвижимости. По мнению иностранных инвесторов, несмотря на все риски, вложения в этот тип недвижимости надежнее, чем в жилой сектор. Доходность данного сегмента может достигать 60%, что значительно выше таких показателей в других странах.   Практически 95% иностранных инвестиций в украинскую недвижимость поступает в коммерческий сектор.   Основная масса иностранных денег идет в офисную и торговую недвижимость, на втором месте по привлекательности стоит гостиничная, на третьем — складская недвижимость.    Мощные и качественные изменения рынка торговой недвижимости эксперты связывают с приходом крупных европейских сетей ZARA, KarstadtQuelle AG, C&A, H&M, Dressman и др. Ожидается, что в скором времени на рынок выйдут VP Market, Hit, Migros, IKEA, «Пятерочка», а еще через какое-то время — Auchane, Wall Mart и др.    Источник: аналитический отчет для конференции «Инвестиции в недвижимость Украины» МЦК On Conference.