О том, как снизить риски и повысить прибыльность инвестиций в жилую недвижимость, — в эксклюзивном интервью с директором по маркетингу строительной компании «Консоль».
Строительный бизнес привлекает сегодня очень и очень многих. Возможности заработать, которые он открывает перед инвесторами, кажутся весьма привлекательными. Но, как известно, чем выше прибыльность проекта, тем зачастую выше и риски. О минимизации рисков в строительном бизнесе мы решили поговорить с тем, кто уже умудрен опытом реализации различных проектов. Как в столице, так и в регионах. Как в Украине, так и в России. Наш собеседник — Наталья Павленко, директор по маркетингу строительной компании «Консоль».
«&»: Давайте начнем с главного — денег. Скажите, как изменились за эти годы предпочтения покупателей квартир? Другими словами, что сейчас покупают наиболее охотно?
Н. П.: Покупатели стали более требовательными. С появлением все большего количества предложений на рынке возможности выбирать расширяются. И качество жилья начинает играть все более весомую роль. Каждый застройщик должен стремиться к тому, чтобы его узнавали по построенным объектам, говорили о них в позитивном контексте. Продавая второй, третий объекты, он будет рекламировать себя: «от создателей первого проекта». И покупатели будут знать, с каким качеством они имеют дело.
Если же говорить об основных характеристиках дома, которые «продают» его, то года 3-4 назад практически решающее значение имел район, где расположен дом. Сегодня покупатели уже не готовы жертвовать качеством жилья только ради его местоположения. Кроме того, они постепенно направляют свои взгляды с центральных районов на более отдаленные, тихие. Не всем нравится жить в загазованном и шумном центре столицы. Единственное, что имеет неизменно высокое значение в выборе местоположения здания, — это качество транспортной развязки, которая позволяет быстро добраться до работы как на личном, так и на общественном транспорте.
Итак, я выделила бы четыре главных критерия «продаваемости» дома. На первом месте — безопасность и комфорт самого здания: его внешний вид, материал, из которого он строится, насколько теплый фасад, какие окна, лифты, холлы, наличие консьержа, паркинга. На второе место я поставила бы планировку квартиры. На третье — цену квартиры, которую каждый определяет исходя из своих возможностей. Ну и только на четвертое место (вместо первого еще несколько лет назад) — район расположения дома. Конечно, нельзя сказать, что для всех наших покупателей эта очередность стандартная, но она наиболее часто встречается.
При этом особых отличий нет ни в одном из городов Украины, где мы строим и продаем жилье. За исключением, может быть, Крыма, где предпочтения определяются в первую очередь расстоянием до моря и наличием пляжной карты. Это логично, потому что люди приобретают квартиры на юге преимущественно для отдыха.
«&»: Что, по вашему мнению, сильнее всего понижает ценность дома в глазах покупателя?
Н. П.: Сегодняшних покупателей гораздо больше, чем покупателей вчерашних, волнует вопрос «поселения» их автомобиля. И дома без подземных паркингов очень теряют в их глазах. Впрочем, этот изъян скоро будет ликвидирован — недавнее решение Киеврады обязывает все дома в столице строить с подземными паркингами, где количество парковочных мест должно соответствовать количеству квартир.
Второй момент касается первых этажей. Недаром их иностранцы называют «этажи на земле». Они никогда не котировались у покупателей высоко. По этой причине (а также в целях безопасности, комфорта и экологии) мы всегда отводим первые этажи наших домов под нежилые помещения. В них может размещаться магазин или аптека либо любой другой объект, необходимый для удобства жителей.
Время однотипных фасадов прошло: объекты уже покупают «по одежке».
Эти два момента я назвала бы решающими, но далеко не исчерпывающими. Ведь отрицательных факторов может быть очень много. В строительстве, как нигде, важно обеспечить благоприятную ауру. Поэтому мы, даже исполняя все обязательные предписания градостроительного комитета по устройству двора, каждый дом «примеряем» на себя, задаваясь вопросом: хотелось бы мне жить в нем? Если ответ «нет», то где гарантия, что потенциальный покупатель скажет «да»?
«&»: Вы совершенно ничего не сказали про плотность застройки. Как вы боретесь за то, чтобы проданный вами вид из окна со временем не был утрачен?
Н. П.: Давайте разделим проблему на две части. Первая часть — строительство нескольких зданий на участке земли, купленном одной строительной компанией.
Вторая часть вопроса — неожиданное появление дома-соседа на соседнем участке земли. В условиях, когда нет детального плана развития территории, на которой мы строим дом, описанная ситуация, в принципе, возможна. И мы как застройщик можем повлиять на результат, только договорившись с застройщиком-соседом об оптимальном расстоянии между нашими домами и о том, чтобы дома гармонировали внешне. Однако если строительство дома-соседа не противоречит нормам, мы не можем его отменить.
«&»: Вы сказали о маркетинговых исследованиях. Что хочет видеть покупатель внутри построенной за его деньги квартиры?
Н. П.: Если смотреть на изменения, то за последние 7-8 лет метраж квартиры увеличился в среднем на 30-40%. Людям стало тесно жить в однокомнатных 35-метровых квартирках.
Что касается планировки, то, конечно, с увеличением площади квартиры растут и требования к ней: раздвигаются стены комнат, исчезают узкие коридоры. Если квартира имеет больше одной комнаты, то должно быть и больше одного санузла.
Конфигурация самой квартиры и площадь комнат, которые получаются в результате, во многом зависят от способа строительства. Если дом каркасно-монолитный, то при его строительстве есть больше возможностей для полета фантазии и нестандартной планировки квартир. Если строение кирпичное, то построить что-то уникальное тяжелее, потому что существует ограничение в размере пролета несущих конструкций. Это ограничение тоже, кстати, часто влияет на выбор дома.
Но очень важно то, что время стандартных конвейерных строительств уже прошло. Архитекторам нужно учитывать пожелания клиентов при создании проектов, так как типовое жилье советского варианта уже не в почете.
«&»: Как вы считаете, каким образом будут меняться предпочтения заказчиков в ближайшие несколько лет?
Н. П.: Думаю, все будет зависеть от того, какие новые строительные решения найдут архитекторы и сами строители. Исходя из моего опыта, все, что строится сегодня, повторяет строения дня вчерашнего, немного видоизменяя их и совершенствуя. Квартиры в 120 кв. м до боли похожи на квартиры в 60 кв. м. Потому что только в индивидуальном строительстве можно построить 100 не похожих друг на друга домов. В многоквартирных домах, к сожалению, это сделать почти невозможно. Строители ограничены строительными нормами, планом застройки района, четырьмя стенами дома и количеством окон, которые определяет сама квартира. От этого и появляются 1-, 2-, 3- или 4-комнатные квартиры. В каждой из них можно узнать следующую или предыдущую. Впрочем, современные технологии и отделочные материалы с помощью дизайна позволяют сделать жилье неповторимым.
Выросшие у моря Со времени основания СК «Консоль» сдала в эксплуатацию более 130 объектов, что составило около 1 млн. кв. м офисных и жилых помещений. Из них 700 тыс. кв. м — жилые помещения. В 2005 г. фирма стала победителем и награждена за успешную высококачественную работу, соответствующую мировым стандартам, международным призом «Европейское качество» от Ассамблеи деловых кругов Украины. Основной регион, где компания ведет строительство, — Южный берег Крыма. Его «Консоль» начала осваивать одной из первых и сегодня возводит здесь около 80% всего нового жилья. Также компания активно работает в Киеве, Днепропетровске, Одессе, Севастополе, Симферополе, Керчи, Москве и Санкт-Петербурге.
