Время «свободных» игр на строительном рынке подходит к концу. Но играть по правилам можно будет не ранее чем через два года.
Строительная отрасль считается одной из самых рисковых в Украине. Но и одной из самых высокодоходных. Во многом это следствие отсутствия четких правил игры на рынке. Отсюда и низкая активность иностранных инвесторов, и цены на квадратные метры, неадекватные качеству. Да и качество не всегда отвечает требованиям рынка.
В последнее время идея перехода на цивилизованные рыночные методы работы витает в воздухе. При каких условиях и когда она спустится на землю и станет реальностью, которая облегчит долю застройщиков?
Свобода, связывающая по рукам и ногам
Принятый в 2002 г. генплан развития Киева до 2020 г. не спас город от хаотичной застройки. Да и не мог он этого сделать, говорят киевские архитекторы, так как в нем обозначены только общие направления развития: «Это как дорога без разметки и указательных знаков». Во время такой езды без правил инвесторы вольны выбирать земельный участок под застройку и тип застройки, руководствуясь толщиной своего кошелька. Разрешение на строительство получает тот из них, кто первым застолбит за собой определенную территорию, а потом сможет «обосновать» чиновникам целесообразность такого строительства именно в этом месте.
В кулуарах городского совета рассказывают об уникальных схемах отвода земли. В Киеве есть несколько групп влияния вокруг горсовета и горадминистрации, которые, как правило, получают разрешения на отвод земли под строительство. В столице существует масса кому-то когда-то отведенных, но не осваиваемых земельных участков. «Не так давно поднимался вопрос о том, чтобы лишать права пользования землей лжеинвесторв, не начинающих работу над ее освоением. Они не дают возможность планомерно застраивать Киев реальным застройщикам», — говорит Наталья Павленко, директор по маркетингу строительной компании «Консоль».
На самом деле эти земельные участки всего лишь ждут своей очереди. Потенциальному инвестору, который убеждается в безрезультатности получить отвод земли собственными силами, предлагается купить компанию — собственника земельного участка. Средняя цена подобной компании (то есть земли) составляет $1-3 млн. (некоторые строительные фирмы называют цифры до $25 млн.). Наиболее прагматичные собственники таких компаний входят в строительный бизнес в доле — как соинвесторы. Данный взнос автоматически отражается на конечной стоимости недвижимости, устанавливаемой строительными организациями. Известно, что по ценам на жилье Киев догнал и обогнал большинство европейских городов.
В условиях, когда утром — земля, вечером — проект строительства, заказчик делает все возможное и невозможное для того, чтобы «дожать» проект до определенного уровня, пусть он даже идет вразрез с градостроительными нормами. Так и вырастают в центре города на страх и риск заказчика строительства здания, шокирующие общественность. В Виннице, Днепропетровске, Симферополе есть случаи, когда дома пытаются строить прямо посреди парков.
Но отвод земли и получение всех 200 разрешительных подписей еще не дают гарантию инвестору, что начатое им строительство будет доведено до победного конца и окупится — того и гляди, власть поменяется. Например, за прошлый год в Киеве заморожено более 105 строительных объектов. По подсчетам, простой объекта может стоить компании-застройщику около 1 млн. грн. в месяц. При этом в случае с жилой недвижимостью теряет не только застройщик, но и потенциальные жители дома, которые вложили деньги в будущие квартиры.
Неудивительно, что многие застройщики готовы пожертвовать такой мнимой свободой ради введения четких правил как землеотвода, так и строительства. «Это необходимое решение, потому что от того, насколько понятной станет система начала, продолжения и завершения строительства, будет зависеть интенсивность притока инвестиций в строительную отрасль», — считает Наталья Хорева, директор инвестиционно-строительной компании «Киев Житло-Инвест».
Играть без правил можно еще два года
Основой для введения логичной процедуры землеотвода, то есть по результатам конкурсов инвестиционных проектов, во всем мире является система так называемого зонинга. В переводе с языка архитекторов это система функционального зонирования и детального планирования территорий, дающая представление о том, как должна застраиваться та или иная местность в ближайшие годы. Зонинг предотвращает возможность земельно-высотных махинаций и взяточничества, поскольку заранее определяет назначение территории, плотность ее населения, а исходя из этого — этажность зданий, прижилищную инфраструктуру и т. д.
Для застройщиков введение данной системы было бы хорошей новостью, и причин тому несколько. Во-первых, она уменьшает их официальные и неофициальные дополнительные расходы. Сегодня надеяться на получение земельного участка строительная компания может только после того, как за собственные средства разработает детальное планировочное решение местности, на которой хочет строить объект. В результате дополнительные расходы застройщиков только официально составляют от 25 до 30% стоимости жилья в новостройках. Во-вторых, зонинг дает гарантию того, что стоимость построенного компанией объекта не будет снижена непредвиденной соседней застройкой.
По словам Андрея Миргородского, первого заместителя главы постоянной комиссии Киевского совета архитектуры, на разработку всей документации по зонингу для всего Киева при хорошем положении дел уйдет два года. Что имеет в виду член одной из партий, намекая перед выборами на «хорошее положение дел», можно догадаться. Хотя задумка разбить Киев на зоны витает в столице уже пару лет.
На сегодняшний день идея создания градостроительной документации находится в процессе материализации. Решением Киевского горсовета от 15 апреля 2004 г. «Об утверждении Программы разработки градостроительной документации в г. Киеве на период 2004-2006 гг.» предусмотрена разработка детальных планов территорий (ДПТ), схем размещения паркингов и высотных домов, инвестиционно привлекательных объектов, АЗС, определение нормативных показателей к Правилам застройки города. Эту работу согласились выполнять четыре проектные организации. Общий бюджет, предусмотренный для указанных целей, составляет 14 млн. грн., 6,8 млн. грн. из которых город выделил в 2005 г. Согласно программе в настоящий момент должны быть разработаны 31 ДПТ и 2 схемы планирования. Правда, работа идет медленнее, чем хотелось бы, поскольку проектным институтам невыгодно браться за разработку ДПТ — слишком дорого (разработка 1 га ДПТ стоит около 4 тыс. грн.). К тому же детальными планами, предусмотренными программой, охвачено пока приблизительно 30% застроенных территорий города.
Несмотря на призывы некоторых архитекторов и чиновников, на время разработки документации строительство в Киеве не останавливается. Но те, кто желает строиться уже сегодня, должны согласовать свои намерения, кроме стандартного набора согласующих служб, еще и с проектировщиком соответствующей территории (или постараться «повлиять» на его видение застройки этой территории).
Здесь будет город-сад
Но общие направления развития районов города все-таки «выплыли» на поверхность, и застройщикам их знать нелишне. На Печерске все без изменений — приоритетными остаются правительственные здания. В районе Львовской и Михайловской площадей сгруппируют международные представительства. Административно-деловой центр предполагается развивать на Крещатике, Европейской, Бессарабской, Спортивной и Лыбидской площадях.
Жить и трудиться киевляне, согласно генплану, будут дальше от центра. К 2020 г. предусмотрено сокращение численности населения в центральной части Киева на 25% (хотя сейчас этого и не скажешь — до сих пор в центре наблюдается строительная сверхактивность). Новые офисные центры появятся на Подоле, улице Большой Васильковской, бульваре Дружбы Народов, Московской площади. Развитие делового центра на площади в 100 га планируется на Рыбальском острове (стоимость проекта составляет порядка 5 млрд. грн.).
Гостиницы, конечно, тяготеют к историческим местам (по словам Василия Присяжнюка, главного архитектора Киева, более 50% гостиниц будут расположены в центральной части города).
В планах градостроителей — максимально очистить центр города от транспорта. Согласно распоряжению Киевской горадминистрации, в каждом районе должно быть построено хотя бы два многоуровневых паркинга. Идея взята из практики решения транспортных проблем многих крупных городов мира: человек доезжает на автомобиле до паркинга, а дальше передвигается пешком или на общественном транспорте.
Не пропустите! Приближается первый аукцион На фоне процветания теневых схем землеотвода первые сдвиги в направлении выхода земельных участков из тени уже наметились. Одним из удачных, как считают эксперты, примеров реализации городом земель на конкурсной основе являются подземные торговые центры «Квадраты» (недавно после перепродажи они переименованы. — Прим. ред.). Изначально были определены назначение территории и ее стартовая цена. Тендер выиграла компания, которая предложила городу более выгодные условия. Но на сегодняшний день таких проектов еще очень мало. 19 июля 2005 г. принято решение Киевсовета №810/3385 «Об утверждении временного порядка приобретения права на землю на конкурентных условиях в г. Киеве». До настоящего момента проходит подготовительный этап отвода участков, количество которых по предварительным оценкам — 240 шт. Проведение первых аукционов запланировано на апрель 2006 г. «Процесс землеотвода путем проведения аукционов может открыть дополнительные возможности притока отечественного и иностранного капитала в строительство недвижимости. Кроме того, для города он означает пополнение казны за счет продажи земли», — комментирует ситуацию Валерий Кирилко, директор компании Castle Development. Война отцов и детей Хаос в застройке, как и идеи относительно его упорядочивания, актуальны не только для столицы, но и для всех городов Украины. Просто на фоне исторической архитектуры древних городов, таких как Киев или Львов, не вписывающиеся в окружение вторжения новостроек особенно заметны. Кстати, Львов недавно уже исключили из охранных списков ЮНЕСКО за строительство зданий, нарушающих существующие архитектурные ансамбли. Не хотелось бы, чтобы его судьбу повторил и Киев. В мировой практике вопрос сосуществования новых архитектурных течений с исторической застройкой и веками формировавшимся образом города решается по-разному. Например, во Франции существует такое понятие, как «фасадная культура». Соблюдая паритет интересов общественности и частных инвесторов, закон разрешает при необходимости строительства в исторической части города сносить здания внутри, оставляя при этом без изменения их фасады. В 1974 г. принято решение о запрете строительства высотных зданий в историческом центре Парижа. Правда, уже после свершившегося факта такого строительства. Ныне же высотки появляются только в деловом центре Дефанс и в отдаленных от центра районах. В Москве строительство высотных зданий правилами также вынесено за пределы Садового кольца. Правила застройки Киева предполагают, что здания должны быть не выше 67 м, а в центре города — не выше 27 м. В противном случае требуются дополнительные разрешения и обоснования. Сейчас в столице строятся 14 жилых домов выше 25 этажей. Киев все-таки опередил Лос-Анджелес? Первое зональное планирование было внедрено в Лос-Анджелесе в 1909 г. В настоящее время большинство городов в развитых странах строятся по зонинговым правилам. И хотя в Украине к этому все только идет, известно, что в Киеве зонинговые правила учреждены еще в 1861 г. Согласно им все улицы были разделены на четыре класса, для каждого из которых действовали свои правила застройки. Первый класс предполагал застройку только каменными домами под цинковой крышей, с достаточно высоким уровнем благоустройства. Требования ко второму классу предъявлялись не такие жесткие, например, допускалось, что только первый этаж должен быть каменным и т. д. Угловые дома должны были строиться по более высокому классу, то есть на пересечении улиц второго и третьего классов сооружения обязаны были быть второго. И многие другие правила. Конечно, это еще не зонинг в современном понимании, но его главные принципы были уже заложены. Москва не сразу строилась Ближе всех к нам по времени и духу решения градостроительных проблем оказалась Москва, которая вступила на этот путь с препятствиями немного раньше Киева. За период с апреля 2005 г. Госдумой РФ разработан пакет из 28 законов, регулирующих условия землеотвода, правила строительства и многие другие аспекты строительного рынка в рамках федерального проекта «Жителям России — доступное жилье». Основная цель принятых законов, по крайней мере в вопросах, которые связаны с правовым зонированием территории, — сделать более прозрачными условия инвестирования и получения права на земельный участок. На базе нового градостроительного кодекса, принятого 1.10.2005 г., земельные участки под застройку жилья во всех городах России могут выделяться исключительно на аукционной основе. Как это реализуется сейчас, — другой вопрос, — добавляет президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Но градостроительная ситуация в Москве и других городах России пока даже приблизительно не отвечает идиллии, предусмотренной федеральными законами. Главный фактор, тормозящий перемены, — отсутствие муниципальной нормативной базы, сопровождающей федеральное законодательство. Органы местного самоуправления переходят на новые правила с большими потугами. «Чиновники на местах оказались неготовыми к такой реформе ни технически, ни образовательно, ни мотивационно, — рассказывает г-н Апрелев. — Прозрачность и объективность рождается из независимости, а обвинить чиновников в независимости язык не поворачивается. Часто те, кто должны исполнять функцию строительного надзора, сами имеют вполне конкретный финансовый интерес в определенных объектах, являясь инвесторами, собственниками и ассоциированными партнерами строительных проектов». В муниципальных законодательных актах еще необходимо подробно ответить на максимальное количество вопросов, возникающих в процессе утверждения и реализации проекта. Это позволит застройщикам работать, не согласовывая условия строительства по каждой отдельной площадке. Какой высотности может быть построен объект в той или иной зоне, какое возможно его функциональное назначение, каким обязано быть соотношение площадей данного объекта к площади земельного участка и т. д.? Каждый закон должен быть принят на каждой из территорий с учетом интересов населения, бизнеса и власти. Для того чтобы не возникало конфликтов с населением, нужно законодательно ограничить территорию, которая является частью их жилого дома.