Если ситуация по секьюритизации ипотечных активов не изменится в ближайшей перспективе, местные банки начнут сдавать позиции на рынке ипотеки.
Украинская банковская система продолжает наращивать объем ипотечного кредитования высокими темпами. Но удержание на балансе банковской структуры большого числа ипотечных кредитов уже не единожды приводило к кризису ликвидности отдельных банков и временному (до очередного наращивания капитала банка) прекращению операций по выдаче таких кредитов. Чтобы избежать повторения подобных ситуаций в будущем и не отдать ипотечный рынок иностранным финучреждениям, необходимо решиться на использование механизмов секьюритизации ипотечных активов, а также научиться договариваться», — считает Любомир Килимник, начальник кредитно-депозитного управления АКБ «Аркада». Банк первым в Украине применил схему секьюритизации ипотечных активов и продолжает активно использовать ее в настоящее время.
«&»: Насколько принятие законодательства об ипотечных ценных бумагах упростило проведение операций по секьюритизации ипотечных активов?
Л. К.: Секьюритизация сегодня возможна де-факто, но не де-юре. Поясню: с принятием нового Гражданского кодекса (в 2004 г. — Прим. ред.), законодательства об операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечным сертификатам, а также отдельно об ипотечных ценных бумагах государство в целом закрыло основные проблемы законодательной неурегулированности вопросов секьюритизации. С этого момента она стала возможной де-факто. Однако до сих пор не прописан целый ряд подзаконных актов, находящихся в ведении НБУ и органов по регулированию финансовых рынков. Это не отменяет возможности секьюритизационных сделок, но делает создание схемы более трудоемким, требующим детальной проработки.
«&»: Означает ли это, что банки неспособны сегодня обеспечить нормальную структуру секьюритизационных сделок?
Л. К.: Однозначно это не так. Хорошо, когда государство, озаботившись данной проблемой, полностью прописывает механизм функционирования рынка. Но и сами банки способны создать работоспособную структуру. По отношению к ипотеке работоспособность означает гарантирование прав всех участников секьюритизационной сделки. Только тогда к схеме секьюритизации возникает доверие участников рынка, и она становится действенной.
«&»: Как работает указанная схема и решаются поставленные задачи с учетом неурегулированности подзаконными актами?
Л. К.: Для управления консолидированным ипотечным долгом была создана ипотечная компания «Аркада-фонд», которая через заключение договоров переуступки прав по выданным ипотечным кредитам выкупает их у банка «Аркада». Против этого, уже консолидированного долга, «Аркада-фонд» выпускает облигации, которые обращаются на открытом рынке и выкупаются в свою очередь другими банками, пенсионным и инвестиционными фондами и т. д.
Таким образом, банк рефинансирует свою ликвидность и продолжает выдавать кредиты, что со своего баланса он сделать бы не смог. Заемщик, получивший кредит, меняет кредитора, но при этом гарантированно остаются прежними условия кредитования (переуступка прав без изменения условий регулируется ст. 512 ГКУ. — Прим. ред.). Строители продолжают получать финансирование и возводить жилье, а инвесторы в ценные бумаги получают доход от владения облигациями с высокой степенью надежности.
«&»: Привлекательность схемы для строителей и заемщиков ясна. А как она гарантируется для банка и инвесторов в облигации?
Л. К.: Банк продает кредиты по номинальной стоимости, и, на первый взгляд, ему это невыгодно. На самом деле для финансового учреждения нет разницы — получать проценты по данному кредиту либо продать его и выдать другой — такой же. Но «Аркада» относится к так называемым сервисерам, то есть компаниям, которые полностью обслуживают функционирование схемы. Банк принимает платежи от заемщика, зачисляет их на счет SPV (Special Purpose Vehicle, в данном случае таковой выступает «Аркада-фонд»), выполняет функции ипотекодержателя. Тем самым банк продолжает получать комиссионные доходы от обслуживания проданных кредитов, сохраняя при этом необходимую ликвидность. Что касается гарантий инвесторов, то, как я говорил ранее, они не прописаны в нормативных документах. Например, не разработаны механизмы формирования ипотечного покрытия, которое является обеспечением по ипотечным ценным бумагам, выпущенным SPV. Поэтому «Аркада-фонд» решает эту проблему путем формирования своих рабочих активов исключительно из прав требований по приобретенным кредитам, а обязательства — исключительно из размещенных облигаций. Таким образом, денежные потоки «Аркада-фонда» всегда сбалансированы.
«&»: Лучшим критерием успешности продукта считается его востребованность. Насколько высоко доверие рынка к данным бумагам?
Л. К.: За весь период своего существования «Аркада-фонд» выпустил ипотечных облигаций на 443 млн. грн., а сегодня этих ценных бумаг в обращении насчитывается на сумму около 160 млн. грн. Они имеют доходность, аналогичную корпоративным облигациям, то есть 12-14%, но находятся вне конкуренции с ними, поскольку корпоративные облигации, как правило, фактически не обеспеченные. Иначе говоря, они несут на себе все корпоративные риски. В то же время бумаги «Аркада-фонда» несут на себе лишь риск досрочного погашения кредитов.
«&»: Насколько существенны в данном случае другие риски, например риск невыплат?
Л. К.: Ипотечные бумаги даже в таком случае избавлены от всех банковских рисков. Они не имеют рисков по любым другим операциям, по рискам банкротства, каким-либо платежным операциям и т. д. Риск невыплат можно еще назвать отсутствующим, так как средняя задержка по выплатам пула «Аркада-фонда» исчисляется тысячными процента, поскольку уже сейчас отдельная невыплата распределяется по всему пулу. И это при том, что созданная структура пока, к сожалению, является корпоративной, но риски по ее облигациям минимизированы, поскольку выпускаются специальной компанией, а не, например, самим банком. Сами же банки могут обанкротиться, переборщить с инсайдерскими операциями, выдать слишком много бланковых кредитов, потерять ликвидность. SPV лишена всего этого.
Данный факт, кстати, подтверждается и присвоенными облигациям «Аркада-фонда» рейтингами: текущий рейтинг от агентства «Кредит-Рейтинг» — uaA, что соответствует рейтингам наиболее качественных банков и компаний и выше муниципального уровня. В настоящее время мы рейтингуемся только по национальной шкале, к которой у участников нашего рынка сформировалось определенное доверие. Рейтингование же от международного агентства хотя и более престижно, но процесс его получения и поддержания достаточно дорогой. Его стоит проводить только после появления в Украине реальных международных инвесторов, а не спекулятивных — они не являются «нашими клиентами». Уверен, что с решением проблем подзаконных актов в данной сфере рейтинг наших облигаций и других ипотечных бумаг, которые выпустят в будущем, будет только повышаться. Кстати, рейтинги по облигациям компаний, привлекающих их под строительство напрямую, более низок из-за рисков, которые несут такие бумаги.
«&»: Какие важные изменения возможны на этом рынке в ближайшей перспективе?
Л. К.: Во-первых, полагаю, что государство после выборного тайм-аута должно привести в порядок законодательную базу, чтобы рынок получил возможность полноценно функционировать. В развитых странах ипотека достигает 40-60% валового внутреннего продукта, и Украина не должна стать исключением из-за медлительности чиновников.
Во-вторых, и для нас, и для рынка привлекательным будет внедрение нового инструмента, предусмотренного законодателями. А именно — ипотечного сертификата участия с плавающей доходностью. В отличие от сертификата с фиксированной доходностью, платежи по которому схожи с облигационными, плавающая доходность дополнительно обеспечивает компенсацию риска досрочного погашения для инвестора в бумаги.
В-третьих, на что мы особенно надеемся, снизится консервативность внутри нашей банковской системы. Один банк и одна SPV, сколь бы любимым чадом они не являлись, не могут полностью покрыть потребности населения в ипотечных кредитах на новое жилье. Ведь в перспективе более дешевых ресурсов на кредитование покупки жилья, чем полученных с помощью ипотечных ценных бумаг, в мировой практике нет. Но чтобы удовлетворить спрос, в этот процесс должны включиться многие украинские банки. Необходимо прийти к выдаче стандартизированных кредитов (здесь, правда, потребуется и работа со стороны НБУ), общей SPV. А для этого надо научиться договариваться друг с другом. Собственно, в противном случае ниша будет полностью заполнена вошедшими на наш рынок европейскими банками, обладающими весьма недорогой ресурсной базой. Однако в этом случае проиграют национальные банки, которые останутся не у дел.
Подзаконные акты вводятся в действие 21 марта 2006 года Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку издала решение «Об утверждении Положения о порядке регистрации выпуска ипотечных сертификатов, которые выпускаются в бездокументарной форме, информации об их выпуске и отчета об итогах выпуска ипотечных сертификатов» (№187), устанавливающее механизм выпуска ипотечных сертификатов. Решением, в частности, установлено, что: 31 марта 2006 года ГКЦБФР издала решение «Об утверждении Положения о порядке погашения ипотечных сертификатов и отмены регистрации выпуска ипотечных сертификатов, которые выпускаются в бездокументарной форме» (№208), устанавливающее механизм погашения ипотечных сертификатов. Решением, в частности, установлено, что: 1) погашение ипотечных сертификатов проводится в срок, предусмотренный информацией о выпуске, либо по решению суда или эмитента в срок, предусмотренный уведомлением о таких обстоятельствах; 2) обязательным для эмитента является подача отчета о погашении ипотечных сертификатов в течение 10 дней с дня завершения такого погашения, что служит основанием для отмены регистрации эмиссии. С принятием этих подзаконных актов механизм функционирования ипотечных сертификатов в целом законодательно урегулирован.
1) размещение сертификатов проводится исключительно открытым способом;
2) все платежи по сертификатам осуществляются исключительно в денежной форме;
3) обязательным для эмитента является раскрытие информации в ходе регистрации и размещения сертификатов всех типов (фиксированной доходности и сертификатов участия);
4) обязательным для эмитента является публикация результатов размещения эмитированных сертификатов;
5) эмитент после проведения размещения, регистрации его результатов и публикации получает право на получение глобального ипотечного сертификата на общую сумму размещенных бумаг, который передается выбранному эмитентом депозитарию;
6) ряд других важных условий.