Схемы финансирования строительства могут быть более или менее выгодными и инвестору, и застройщику. Но главным аргументом для первого является имидж второго.
С точки зрения стабильности конструкция строительного рынка Украины больше похожа на пряничный домик, чем на основательный фундамент. Перспектива нравится всем, но никто не рискует на нее опереться. На ситуацию кардинально влияют многие факторы. К ним относятся не только изменения в государственной политике и отраслевые скандалы, но также специфика региона, в котором разворачиваются действия. При этом успешность оператора прежде всего зависит от уровня доверия к нему клиентов. Таким образом, сохранение позитивного имиджа компании в условиях постоянно меняющихся требований рынка — первоочередная задача застройщика.
Об этих факторах мы говорили с Владимиром Кадушкевичем, председателем правления инвестиционно-строительной компании «Комфорт-Инвест».
«&»: Насколько строители в том регионе, где вы работаете, ощутили последствия истории со столичным «Элита-Центром»?
В. К.: Скандал этот повлиял как на рынок в целом, так и на каждого инвестора в отдельности. Однако в сложившейся ситуации я вижу и позитивную сторону. Теперь клиенты станут более осмотрительными и будут сознательнее подходить к заключению договоров. Если говорить именно о нашей компании, то значительного изменения отношения инвесторов мы не ощутили. Имидж компании «Комфорт-Инвест» сложился задолго до скандала с «Элита-Центром». Минимизации влияния скандала способствовали и позитивные результаты работы компании по предыдущим проектам. Случаи, когда дома нами сдавались с задержками, были. Но клиенты всегда могли получить подтверждения того, что дома действительно строятся и квартиры будут. Думаю, для всех сильных компаний данный скандал не сказался на их взаимоотношениях с клиентами.
«&»: Какие варианты привлечения инвестиций для строительства жилья используются на вашем местном рынке?
В. К.: Наша компания прошла достаточно долгий путь, испробовала разные схемы привлечения инвестиций. Начинали мы с общепринятых инвестиционных соглашений. Хочу сказать, что указанный инструмент для нас был наиболее подходящим. Плохо в нем было только то, что он не обеспечивал приемлемого подхода к налогообложению. Соглашение это подразумевает уплату налога с авансового платежа на квартиру. И если дом выкуплен наперед, то налог в результате составлял около половины его стоимости. Переменчивые тенденции, существовавшие на рынке, подтолкнули нас к переходу на механизмы, предлагаемые законом. Так был создан Фонд финансирования строительства (ФФС). В Украине тогда работали две подобные организации — созданная банком «Аркада» и наша. При этом, работая с фондом, у нас была возможность использовать и инвестиционные договоры. Определенный период мы с ним проработали. Компания стала более обеспеченной, а клиенты получили больше гарантий при совершении сделки.
Но тенденции на рынке снова изменились. Тогда, следуя своим интересам, мы начали использовать практику привлечения инвестиций через целевые облигации. Клиенты не увидели в этом никаких препятствий. И проблем со схемой у нас не было. Квартиры продавались и продаются вне зависимости от того, какие системы финансирования мы используем. Сейчас мы также работаем с процентными облигациями. Они дают определенную степень свободы инвестору при принятии решения.
«&»: В чем, по вашему опыту, состоят преимущества всех вышеперечисленных схем?
В. К.: Процентные облигации выгодны для инвестора тем, что имеют достаточно долгий срок действия. К тому же их можно использовать без привязки к конкретному объекту. Целевые же облигации имеют свои преимущества при налогообложении. В случае использования этой схемы прибыль накапливается в инвестиционном фонде. И при условиях ее рефинансирования она не облагается налогом.
Работая с целевыми облигациями, мы пытаемся решить проблему именно с налогообложением. Означенный подход цивилизованный и используется в системах, где деньги, реинвестируемые назад в бизнес, освобождаются от налогов. Для того и создаются специальные инвестиционные фонды, позволяющие накапливать в нем инвестиции и не платить при этом налог на прибыль.
Задача же ФФС — страховать процесс покупки квартиры от рисков, которые могут возникнуть у строителей. Фонд эффективен тем, что он позволяет максимально контролировать строительство. При определенных условиях этим могут даже злоупотреблять управители фонда — банки или другие структуры. То есть весь дом, который строится, находится под залогом. И в случае задержки строительства (а создать ее можно по формальным причинам) банк или управитель фонда забирает этот дом. Застройщик же остается ни с чем.
Но фонд не решает проблему с налогообложением. При работе с данной схемой указанный вопрос остается открытым. Та же ситуация и с инвестиционными соглашениями.
«&»: По каким причинам схемы привлечения инвестиций так изменялись с течением времени?
В. К.: Причины перемен обусловлены изменением требований законодательства и принципов налогообложения. Переход от инвестиционных соглашений к фондам финансирования строительства связан с требованиями законодательства. Следующий шаг — переход к работе с целевыми облигациями. Здесь причина кроется в необходимости минимизировать налогообложение доходов. Переход на процентные облигации был инициирован с двух сторон. Во-первых, свою роль сыграло желание государства регулировать рынок облигаций. Во-вторых, работа компаний-застройщиков требовала большей свободы действий.
Возможно, сейчас наша фирма использует схемы, не самые привлекательные и выгодные для клиентов. Но это не наша вина. В первую очередь сложности возникают при работе с процентными облигациями. Дело в том, что банки, к сожалению, еще не имеют опыта выдачи кредитов под подобные схемы. С целевыми облигациями уже проблем меньше. Работая с ними достаточно длительное время, мы научили банки давать под это кредиты. Что касается процентных облигаций, то наработанных условий взаимодействия с кредитными организациями мы еще не имеем. В ближайших планах нашей компании — устанавливать договоренности с банками. Думаю, через некоторое время ми разработаем этот юридический механизм. По моим прогнозам, это займет около восьми месяцев. На разработку схем для целевых облигаций мы потратили около полутора лет.
Независимо от используемых нами инструментов, клиенты все равно покупают наши квартиры. Здесь важный фактор — имидж и репутация компании.
«&»: Каковы риски в вашей работе, и что вы делаете для их уменьшения?
В. К.: Если говорить об отрасли в целом, то главный риск — возможная неплатежеспособность населения. Данный показатель зависит от темпов экономического развития нашей страны. Пока (хоть и небольшими темпами) идет рост валового национального дохода и пока имеет место развитие деловой активности населения, то рынку, и нашей фирме в том числе, ничего не угрожает.
Снижение платежеспособности населения приведет к тому, что квартиры будут покупать на более поздней стадии строительства домов. Соответственно нам придется докладывать большее количество собственных денег в каждый объект. Возрастет необходимость в привлечении кредитов. А дальше — подорожание и самого объекта, и квартир. Не слишком привлекательная перспектива.
Риск, присутствующий в работе именно «Комфорт-Инвеста», связан с наличием резервных финансов для поддержки строительства дома. Сейчас мы рассчитываем, что можем продавать объект, когда построен первый этаж. Количества денег для этого достаточно. Но если до начала продажи объекта возникнет необходимость строить второй этаж, то с финансовой точки зрения это будет проблематично. Деньги придется вынимать из других «мешков» и вкладывать в указанный проект.
Другой риск в работе может быть связан с превышением количества объектов над строительными мощностями компании. Нас это коснуться не может. Кроме собственной строительной компании «Комфортбуд», мы постоянно привлекаем подрядчиков.
«&»: Западный регион не самый богатый в стране. Почему вы все равно делаете ставку на строительство дорогого жилья?
В. К.: Мы начинали нашу работу именно в этом регионе. Хотя на сегодня есть и намного более интересные и привлекательные рынки. Мы сейчас прилагаем достаточно усилий, чтобы на них выйти. В частности, это рынки Киева и Харькова.
С тем мнением, что западный регион не достаточно богат, я готов поспорить. Основа его — хорошо обеспеченный средний класс предпринимателей. По региону в целом доход на душу населения ничуть не меньше, чем в других областях. Поэтому людей, способных купить дорогую квартиру, у нас достаточно. Спроса на элитное жилье хватает, чтобы расширяться и расти. Я думаю, что рынок станет более или менее уравновешенным где-то через полтора года. Но это возможно только при условии цивилизованного подхода к выделению земельных участков.
А вот выходя на рынок Киева, «Комфорт-Инвест» строит не только элитное жилье. У нас есть объекты и среднего класса. Связано это с тем, что в данном регионе наблюдается дефицит жилья как такового. И все, что будет построено, будет продано. В Киеве наша цель пока состоит не в получении быстрой прибыли, а в самом выходе на столичный рынок. В любом случае доверие клиента завоевывать надо. Людям необходимо знать, с кем они планируют работать. Я уверен, что при начале строительства домов в Киеве половину квартир выкупят те, кто знает нашу компанию через Львов.
«&»: Как вы оцениваете перспективы развития ипотеки в Украине? Что может ускорить ее рост?
В. К.: Развитие ипотеки — крайне необходимая вещь для украинского рынка. Способствовать ее развитию может доступ к дешевому зарубежному капиталу. Рынку нужны средства для того, чтобы финансировать ипотеку. Другим фактором, влияющим на ее развитие, можно назвать воспитание общества. Так как человек должен понимать, что если он хочет жить качественно, то должен рисковать и обеспечивать свое жизненное пространство за счет будущих личных доходов уже сейчас.