Верховный Суд рассмотрел дело, суть которого сводится к следующему: компания-застройщик продала инвестору квартиру в строящемся доме и получила за нее оплату в размере 100%. Позже эта же компания-застройщик обратилась в банк за ипотечным кредитом, чтобы получить деньги на достройку своей многоэтажки. В качестве залога по кредиту она предоставила банку возводимое жилье, в том числе и уже проданную инвестору квартиру. В результате застройщик не справился с платежами по полученному им кредиту, и весь недострой перешел в распоряжение банка вместе с выкупленной инвестором квартирой. Инвестор подал в суд на компанию-застройщика и банк-кредитора с требованием признать недействительным договор ипотеки, поскольку застройщик отдал в залог банку квартиру, которая ему, по сути, не принадлежала.
«Застройщик воспользовался правовой коллизией, которая существовала тогда и существует до сих пор. Дело в том, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит застройщику. Поэтому он фактически может распоряжаться недостроем по своему усмотрению, в том числе передавать его как залог банку по договору ипотеки. Инвестор же в таком случае оказывается в ситуации, когда полностью оплаченная им квартира передается в залог банку по обязательствам застройщика. Покупатель квартиры заявил о своих имущественных правах и оспорил в судах действия застройщика», – рассказывает юрист «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Алексей Новиков.
Суды разных инстанций по-разному трактовали данную ситуацию. Суд первой инстанции принял решение в пользу инвестора, суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию компании-застройщика и банка. Окончательную точку в данном деле поставил Верховный Суд Украины.
«В Постановлении Верховного Суда Украины от 15.05.2013 года было указано, что имущественные права на объект строительства не могли быть переданы компанией-застройщиком в ипотеку, поскольку Закон Украины «Об ипотеке» в редакции, которая действовала на момент совершения ипотечной сделки, не позволял передавать в ипотеку имущественные права на объекты строительства. С принятием данного решения следует ожидать сотни обращений в судебные инстанции со стороны инвесторов, которые попали в аналогичную ситуацию»,- говорит А.Новиков.
Это решение внесло ясность в отношения между инвесторами, застройщиками и банками, обозначив принципы, определяющие, что именно может быть предметом ипотеки. А принимая во внимание тот факт, что правовые позиции, высказанные Верховным Судом Украины в своем решении, являются обязательными для всех судов Украины, можно предположить, что последующие подобные споры с участием инвесторов, полностью оплативших свою будущую недвижимость, чаще всего будут решаться в пользу инвесторов.
«Верховный Суд Украины по новому подошел к вопросу приобретения права собственности на будущий объект строительства. Указанная им трактовка прежде всего защищает права и интересы инвесторов строительства, которые до этого практически всегда находились в неравных условиях с застройщиками и банками. В практику вводится такое понятие как «право требования перехода права собственности на объект строительства», согласно которому инвестор, выполнивший условия договора и оплативший стоимость квартиры, имеет право требовать перехода права собственности на объект строительства или приобретать имущественные права на такой объект», – резюмирует А.Новиков.