“Большинство квартир в этих незавершенных постройках частично или даже полностью оплачены”, — подчеркивает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. Каждая из замороженных строек скрывает историю экономического кризиса, мошенничества или банкротства со стороны девелопера и серьезных финансовых потерь для инвесторов.
Одной из причин такой распространенности проблемы недостроев является отсутствие закрепленного в украинском законодательстве порядка регулирования таких объектов и даже определения самого понятия. В общем, под словом недостройка подразумевают объект строительства, который строили согласно соответствующему разрешению и утвержденному плану, но так и не сдали в эксплуатацию. Интересно, что во многих государствах – Египет, Турция, Кипр – застройщикам выгодно не завершать строительство, ведь до ввода в эксплуатацию жилье не облагается налогами. Поэтому в этих государствах много заселенных, но формально недостроенных домов. Однако в большинстве европейских стран с проблемой недостроев борются на законодательном уровне – так, во Франции покупатель получает право собственности на жилье еще на начальном этапе строительства, а обязательное страхование недвижимости покрывает любые риски.
Украина также активно работает над решением проблемы недостроев. Например, недавно Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. Эта инициатива создает правовые механизмы для гарантирования государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. Теперь клиент получает статус покупателя, а не инвестора с рисками, а потому гораздо лучше представлен в правовом поле и получает гарантии защиты своих прав в случае недостройки. Кроме того, в Кабмине инициировали проведение инвентаризации недостроев, срок сдачи которых в эксплуатацию затянулся более чем на два года. Реестр должен стать инструментом контроля, который позволит оценить количество и состояние незавершенных комплексов и поможет эффективнее решить каждый кейс. Однако владелец инвестиционно-строительной компании “Феникс Групп” Назар Бенч выразил сомнения в действенности такого решения. По его мнению, реестр может выполнять только информационную функцию и открыт к манипуляциям со стороны властей, а аудит недостроенных объектов может быть необъективным или некачественным.
Конечно, лучшим способом борьбы с недостроями является предотвращение. Но что делать с уже существующими незавершенными объектами? Существует несколько вариантов: покупатели объединяются и приглашают подрядчика закончить строительство. Однако этот способ требует большой организованности и вовлечённости жильцов, в том числе и финансовой. Также власти могут помочь застройщику и предоставить финансовую помощь или льготы, однако такие случаи достаточно редки. Поэтому чаще всего за недостроенные комплексы берутся сторонние застройщики, которые завершают строительство и вводят объект в эксплуатацию.
Николаевский девелопер N-Invest специализируется на работе с незавершенными комплексами и превращает давно заброшенные здания в современные жилые комплексы, соответствующие всем требованиям безопасности и комфорта. К примеру, в жилом комплексе Олимп N-Invest провели все коммуникации, осуществили капитальный ремонт крыши, облагородили территорию и ввели в эксплуатацию все 4 секции. В настоящее время в работе находятся также жилой комплекс Central House, а Центральный был недавно введен в эксплуатацию. Он стал первым в Николаеве многоквартирным жилым домом с индивидуальным электроотоплением. Более 10 лет инвесторы ждали, пока кто-нибудь возьмется за покинутые предыдущим застройщиком объекты.
Проблема с недостроями — это серьезная угроза потенциальным покупателям жилья и городскому ландшафту, который искажают заброшенные здания. Однако совместными усилиями закона, который должен более тщательно регулировать взаимоотношения инвесторов и застройщиков, и ответственных девелоперов количество недостроев можно минимизировать.