В Украине стоимость аренды или покупки недвижимости была почти неизменной за последние четыре месяца. Серьезных аргументов для поднятия или обесценивания жилья не возникало ни в связи с природными факторами, ни в связи с геополитическими. Однако 24 февраля изменило жизнь миллионов, как только они услышали слова: “На нас напал путин”. Тогда рынок недвижимости вроде бы не претерпел серьезных изменений хотя бы потому, что на него, планируя временный маршрут для отъезда в более безопасные регионы, не особо обращали внимание. Вопрос продажи или покупки жилья стал второстепенным.
Однако как только рашисты начали крушить первые жилые дома, владельцы квартир создали первую волну спроса на продажу – когда позволили риэлторам продавать имущество за меньшую стоимость и идти навстречу потенциальным покупателям. Вторая волна наступила позже, когда оккупанты начали разрушать многоквартирные дома. Тогда владельцы решили продать квартиры и за значительно меньшие средства, чтобы получить любые деньги, а не просто иметь документы на разрушенную “коробку”.
Риэлтор Станислав Квач рассказывает журналистам Depo.ua, что сейчас на рынке недвижимости Киева, Днепра, Харькова и других крупных городов (кроме западной части Украины) наблюдается относительная тишина. В основном потому, что продажа жилья сейчас не актуальна – из-за нестабильной экономической ситуации слишком небольшой процент людей согласится купить квартиру даже со скидкой. Тем более в городах, где проходят бои с врагом.
“Это нормальная ситуация – уже был подъем спроса, когда в начале марта владельцы недвижимости хотели продать жилье, чтобы заработать какие-то деньги. Таких волн было две. Третья настанет позже, когда люди либо привыкнут к войне, либо когда мы одержим победу. Сейчас спрогнозировать что-то конкретное тяжело, не зная ситуации с разрушениями, которые еще будут Если смотреть на рынок и представлять, что все так и будет происходить (оккупанты продолжат уничтожать жилые кварталы, – ред.), то популярность отдельных районов упадет. И дело не только в том, что будут обрушения домов, опасная среда для людей. Мы видим, что враг целится именно в объекты инфраструктуры – магазины, медицинские и учебные заведения. И вот в тех кварталах, где эти объекты будут уничтожены, спрос будет небольшой. Это нормально, потому что никто не захочет жить среди руин, где нельзя свободно купить продукты, получить помощь или быстро отвести и забрать ребенка из детского сада или школы”, – объясняет Станислав Квач.
Плата за три стены и вентиляционную дыру: нужно ли платить за разрушенное жилье?
В отличие от цен на продажу стоимость аренды во время войны почти не изменилась. Даже в горячих точках съемное жилье сохранило свою стоимость – нередко и потому, что большинство владельцев не хотят обсуждать этот вопрос, пока в Украине нестабильная экономическая ситуация. Однако деньги сегодня нужны всем – и арендаторам, и арендодателям. Вопрос только в том, вправе ли первые не платить вторым.
София Пустовит переехала во Львовскую область из Киева 6 марта. Накануне недалеко от ее дома произошел обстрел, однако девушка осталась в съемной квартире еще на несколько дней. Когда же оставаться и дальше в четырех стенах на восьмом этаже стало слишком опасно, приехала в центр Украины, где сейчас живет в семье, приютившей девушку. Хозяйка же ее киевской квартиры выехала из квартиры еще перед вторжением – уехала за границу. И теперь регулярно напоминает девушке, что в квартире остались ее вещи и хотя бы за них можно было заплатить.
“Я до войны платила за комнату 5 тысяч гривен и коммунальные платежи. Мы делили их с хозяйкой пополам, и в результате у меня выходила небольшая сумма за жизнь в квартире – около 7 тысяч. Перед войной владелица уехала, а заселиться должна была другая девушка, она как раз искала еще одну квартирантку. Договорились, что я и дальше буду платить 7 тысяч, а потом согласуем эти вопросы с новой девочкой, как делить коммунальные платежи”, – рассказывает девушка.
Сейчас она уже несколько недель живет во Львовской области. “И здесь я не могу жить бесплатно – я покупаю продукты, помогаю по хозяйству людям, у которых живу, покупаю какие-то мелкие вещи для дома. И не работаю, потому что была официанткой в кафе в Киеве. У меня нет денег, работы.” А недавно мне написала владелица квартиры, которая ждет в конце месяца деньги за март, никакие доводы, что я там не живу, не слышит, и угрожает теперь, что попросит знакомых мои вещи выбросить на помойку. А там остался весь мой гардероб, книжки из университета, обучающие программы, компьютер – все! И платить мне нечем, и я не понимаю, почему за сохранность вещей должна платить всю сумму еще и вместе с коммунальными!” – возмущается София.
Девушка добавляет: она готова заплатить за хранение вещей, например 5 тысяч, как за комнату. Но позже, когда найдет работу или хотя бы вернется на старую. До тех пор просто нечем платить – ее родители тоже остались без работы и не могут выбросить значительную для семьи сумму на ветер. Однако София признается: будь она владелицей квартиры, наверное, тоже так поступила бы и требовала плату.
“Она (владелица, – ред.) может остаться без квартирантки, еще и без денег. Она волнуется, что может ничего не заработать, квартира стоит пустая и не приносит денег. Но когда началась война, можно подумать и о других. Мне, когда я убегала из Киева, нечего было купить в дороге, потому что не было денег”, – объясняет София Пустовит.
Похожая ситуация и у харьковчанки Ирины Пластуновой. Она до сих пор находится в Харькове, несмотря на то что буквально за ее окнами происходят взрывы. “Я арендую комнату. И хозяйка пришла за деньгами даже тогда, когда за окном все взрывалось. А не платить — значит пойти ночевать на улицу”, — жалуется женщина.
“Скотина” или экономически обоснованная потребность: как страдают из-за квартирного вопроса арендодатели
Понять арендаторов недвижимости в этой ситуации можно – сейчас, когда многие украинцы остались без работы из-за войны, у некоторых не хватает средств даже на еду. Однако нередко из-за невыплаты даже коммунальных платежей, которые некоторые собственники “отменили” для квартирантов, страдают владельцы недвижимости, поскольку им приходится из собственного кармана отдавать деньги за коммуналку. Поэтому большинство владельцев квартир откладывают арендную плату. Например, если квартирант уехал на месяц, он может не платить за аренду, но должен платить коммуналку. Это так называемая плата за хранение вещей и гарантия, что квартира не будет простаивать и тянуть деньги из кошелька владельца.
Если же квартирант остается в квартире жить, но теряет работу или не может выплачивать аренду, ее откладывают на определенный период. К примеру, плату могут растянуть на несколько месяцев.
Похожие истории, когда с квартирантов требуют деньги за арендуемое жилье, случаются не часто, но и не редкость. Актуально это даже для тех квартир, возле которых произошли взрывы. И пока стены и окна дома целы, хозяева имеют на это право, уверяет адвокат Дмитрий Головко.
“Я объясняю клиентам, что военное положение в Украине – это форс-мажорная ситуация. И этот аспект освобождает всех контрагентов – и юридических, и физических лиц – от необходимости выполнять свои обязательства. Это распространяется и на аренду. То есть сейчас вы юридически, на основе закона, освобождены от обязанности осуществлять выплаты, но понятно, что в частных условиях гарантировать такое условие сложно. Особенно в местах, далеких от горячих боевых действий, то есть на запад Украины это может не распространяться из-за стабильной и спокойной ситуации в регионе. Там владельцы недвижимости могут требовать арендную плату, что бы ни происходило в Киеве или Харькове”, – объясняет Головко.
Он говорит, что, огласно закону, арендатор освобожден от выплат. И ни в судебном, ни в любом ином порядке с него не могут принудительно взыскать эти средства во время военного положения. При необходимости владельцы недвижимости могут пойти навстречу – достаточно просто поговорить с ними, или договориться о частичных выплатах, или о так называемых каникулах на выплаты.
Относительно выплат коммунальных платежей Дмитрий Головко отмечает: на этот аспект также распространяется действие форс-мажорных условий, а именно то, что в Украине продолжается война и введено военное положение.
“Объясняя вопросы коммунальных платежей, повторяю: из-за военного положения вы освобождаетесь от необходимости выплачивать даже коммунальные платежи. То есть в условиях войны вы, согласно закону, имеете право не платить за товары по условиям договора, за кредиты и т. д. Все, что вы платить должны, вы можете сейчас не выплачивать. Никаких наказаний за это не будет. Только после окончания военных действий вы будете выполнять эти обязательства, и никакие штрафные санкции, проценты или пеня не будут наложены”, — отмечает адвокат.
Квадратные метры разрушены, но договор подписан: платить или не платить за то, где жить нельзя
Юридический консультант по вопросам недвижимости Валерий Сорока рассказывает, что сегодня ему неизвестны ситуации, когда бы владельцы поврежденной войной недвижимости заставляли квартирантов платить. Однако если это случится, то арендатор имеет полное право отказаться платить всю сумму за аренду.
“На всякий случай скажу: когда вы подписываете договор, то в нем указаны характеристики недвижимости: количество квадратных метров, мебель и предметы на съемной площади. Повреждения, имеющиеся в квартире, тоже стоит вместе проверить риэлтору, владельцам и арендаторам и подробно прописать этот пункт”, – говорит Сорока.
Относительно повреждений, которые могут возникнуть во время войны: та самая разрушенная стена является поводом для автоматического расторжения договора, поскольку жилье уже повреждено и в нем нельзя жить. Вообще, любые повреждения, которые делают здание и жилые помещения аварийными, являются серьезными причинами даже для одностороннего расторжения договора. “Но в моей практике не возникало таких ситуаций, чтобы владельцы квартиры или дома отказывались это признавать. Достаточно для начала сообщить о случившемся и какой ущерб недвижимости нанесен. Уверен, что любой адекватный владелец после этого согласится, чтобы ему возместили только ту сумму, на которую прожили в квартире”, – советует юридический консультант.
Заметим, что из-за разрушения жилых домов рынок недвижимости может кардинально поменяться. В частности потому, что кварталы популярных и центральных улиц больших городов отныне не столь привлекательны, какими были раньше. Разбитые исторические памятники архитектуры – не единственная проблема. Ведь оккупанты, стреляя по всему, что только видят или даже не видят, разрушили сотни школ и детсадов. А это, в свою очередь, может значительно снизить спрос на недвижимость в пострадавших районах, поскольку именно магазины и учебные заведения – те здания, которые делают район наиболее привлекательным для покупателей или арендаторов.
Фото: Pexels
