Что нужно знать о приобретении недвижимости через кооперативы.
Чтобы продать недвижимость, которая пока существует только в планах застройщика, в Украине используют 8 основных способов. Часть из них прописана в Законе об инвестиционной деятельности: институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью и целевые облигации. Остальные Законом не предусмотрены, но и не запрещены: предварительный договор купли-продажи, жилищно-строительные кооперативы, договор купли-продажи имущественных прав и форвардный контракт.
В этой статье речь пойдет о жилищно-строительных кооперативах. Такой способ инвестирования, хоть и не часто, но все еще встречается на украинском рынке недвижимости. В подготовке материала нам помогал юрист Владимир Копоть и эксперты портала Bild.ua. На «Билде» каждой новостройке Украины присвоен индекс надежности, который отражает степень вероятности своевременного завершения проекта застройщиком. Чтобы рассчитать индекс, эксперты анализируют разрешительные документы, судебные дела и репутацию застройщика. Подробности экспертизы можно получить в виде детального отчета интересующей новостройке.
Как происходит покупка квартиры через ЖСК
«Принцип функционирования жилищно-строительных кооперативов прописан в Законе Украины «О кооперации», — рассказывает Владимир Копоть. — Это старая схема, которая применялась еще во времена советского союза и знакома многим, кто застал то время. Чтобы в будущем получить квартиру, покупатель вступает в жилищно-строительный кооператив, заплатив паевой взнос и подписав договор паевого участия. А ЖСК, в свою очередь, берет на себя обязательство построить объект».
Членство в ЖСК может быть полноправным и ассоциированным. Полноправными членами выступают организаторы кооператива и именно они принимают все решения, связанные со строительством дома. Ассоциированное членство достается инвесторам, которые внесли пай. Инвесторов наделяют правом совещательного голоса, который не обязаны учитывать создатели кооператива. Зато при ликвидации ЖСК именно ассоциированные члены (инвесторы) имеют первоочередное право на выкуп пая.
Еще один момент: ЖСК освобождены от уплаты налога на прибыль и НДС. «Из-за сниженной налоговой нагрузки в домах, где практикуют такой механизм привлечения средств, часто цена квадратного метра ниже, по сравнению с другими схемами финансирования в аналогичных домах» — объясняет юрист.
После ввода дома в эксплуатацию ЖСК, как правило, оформляет право собственности на себя. Покупатель получает свою квартиру, заключив договор мены пая и и зарегистрировав его у нотариуса.
При подписании договора мены Владимир Копоть советует обратить внимание на такие пункты:
- описание товаров, которые подлежат обмену;
- условия обмена пая на квартиру (часто сюда прописывают дополнительную оплату);
- сроки передачи квартиры;
- механизм возврата средств, если одна из сторон передумает.
Плюсы инвестирования в ЖСК по мнению юриста:
- возможность выплачивать квадратные метры поэтапно по ходу строительства;
- часто более низка цена квадратного метра;
- возможность самостоятельно управлять готовым домом без найма управляющей компании.
Основные минусы:
- ЖСК может привлекать средства инвесторов до того, как оформит разрешительные документы на строительство;
- отсутствует контроль финансовых потоков и их распределения;
- есть вероятность двойных продаж;
- среди членов ЖСК могут возникать конфликты и судебные споры;
- возможно нецелевое использование средств, а инвестор не может контролировать процесс финансирования и строительства объекта;
- первоначальным владельцем квартиры выступает ЖСК.
Обязательные пункты договора о паевом участии:
- порядок внесения паевого взноса;
- материальная ответственность сторон;
- четкие сроки завершения строительства;
- порядок и основания расторжения договора и возврата денег;
- права и обязанности сторон;
- механизм и порядок оформления права собственности на квартиру.
Кроме того, Владимир Копоть советует в обязательном порядке ознакомиться с разрешительной документацией на землю и проект. Если она представлена только частично или вовсе отсутствует, лучше не рисковать и не вкладывать средства в этот объект.