Власть снова запускает в публичное пространство идею с передачей в концессию украинских железнодорожных вокзалов. Эта тема с определенной периодичностью поднимается чиновниками с конца 2019 года, когда был принят закон о концессиях. На этот раз в министерстве инфраструктуры, где понимают, что на самом деле привлекательными для инвестора в Украине являются не более двух-трех объектов, решили попробовать отдавать заинтересованным инвесторам вокзалы “с нагрузкой”, то есть когда к лакомому объекту, например, киевскому вокзалу, приложат некий малоперспективный “полустанок”.
Концессия — договор о передаче природных богатств, предприятий и других объектов, принадлежащих государству или территориальной общине, во временную эксплуатацию другим государствам, иностранным фирмам, частным лицам
Какие вокзалы отдадут инвесторам
Министр инфраструктуры Владислав Криклий озвучил концепцию будущей концессии как “формат “1 + 1″. В интервью изданию” РБК-Украина “он объявил, что Мининфраструктуры сейчас готовит к концессии шесть вокзалов, включая киевский.
“Мы пришли к мнению, что крупные вокзалы, которые являются своего рода магнитами, будем в концессии передавать не по одному, а неким набором. Это будет, скорее всего, как нам рекомендует наш партнер — Всемирный банк, IFC, в формате 1 + 1: есть один большой вокзал + один меньший. Тогда мы сможем находить стратегического концессионера, который заинтересован в большом вокзале. Маленький – ему в нагрузку”, — пояснил министр.
В ведомстве отмечают, что такая концессионная схема позволит достичь нескольких целей: дать толчок к развитию вокзалов с предоставлением максимального спектра сервисов и удобств и обеспечить прозрачные поступления, которые сейчас перекрываются из-за коррупционной составляющей. Криклий считает, что в этом году будут запущены концессионные конкурсы.
Первым “дуплетом”, который будут предлагать инвесторам, станет пара в составе киевского и винницкого вокзалов. “Потом у нас Николаев, Днепр, Харьков и Чоп. Относительно этих объектов еще изучаем, как лучше их можно укомплектовать в этом формате 1 + 1. Возможно, Чоп будет идти в паре со Львовом, потому что это логично, учитывая локацию”, — пояснил министр.
По его словам, пока речь идет только об этих вокзалах, но ими не ограничиваются и изучают возможности и относительно меньших объектов. Министр оптимистично считает, что сможет отдать в концессию не только возалы в больших городах, где обеспечивается значительный пассажиропоток, но и небольшие вокзалы и даже станции, где тоже есть трафик и пассажиры. Это, по замыслу руководителя инфраструктурного министерства, позволит снять бремя и убытки с “Укрзализныци”.
С точки зрения экспертов отрасли, пара Киев-Винница может выглядеть более или менее привлекательно. Хотя столичный трафик — несоразмерен с винницким. За год вокзал “Киев-Пассажирский” обслуживает 23,5 млн пассажиров. Тогда как “Винница” — на уровне 1,3 млн. При этом в Киеве инвестору есть где разгуляться, ведь общая площадь вокзала составляет более 400 тысяч квадратных метров. Тогда как в Виннице можно рассчитывать максимум на 6 тысяч квадратов.
К тому же здание в Виннице старое, хоть и отреставрированное. Оно очень ограничено в плане расширения и реконструкции и в перспективе может рассматриваться только как участок для застройки. Еще одним минусом этого объекта можно считать его расположение не в самом центре города, как в Киеве.
Заинтересованность реального инвестора могут вызвать несколько объектов. Речь идет об относительно новых строения в городах, имеющих существенный ежегодный трафик. А это только Киев с его 23 миллионами пассажиров, а также Харьков и Днепр с их приближением к 5 миллионам. Еще мог бы быть интересным Львов. Однако там здание вокзала не слишком масштабное. И при этом имеет кучу ограничений по его освоению и переформатированию.
Ни один инвестор, как известно, не является альтруистом, который захочет тянуть нагрузку в виде малоперспективного или заведомо убыточного проекта. Поэтому перспектива реализовать криклиевский формат 1 + 1 кажется не слишком реалистичной.
В то же время, чиновники оптимистично настроены. И.о. члена правления АО “Укрзализныця” Александр Перцовский недавно заявил, что предприятие ведет диалог с заинтересованными компаниями — иностранными и украинскими, и создали рейтинг заинтересованности, чтобы понять, какие активы в первую очередь можно сдавать в концессию.
“Услышали требования инвесторов к структуре договоров концессии. После этого часть инвесторов отсеялась. Остался пул из пяти-шести крупных отечественных и зарубежных инвесторов, которые готовы участвовать в проектах. Следующим этапом будет разработка ТЭО”, — рассказал Перцовский.
По словам Перцовского, УЗ разработает проект удобной навигации и функционального зонирования на вокзалах. Так, будут определены информационные зоны, места для продажи сувениров и обычных товаров, банкоматов и терминалов, сервисные зоны и тому подобное. Он добавил, что для вокзалов, которые пока не заинтересовали потенциальных концессионеров, будут максимально упрощены условия аренды.
Украинские вокзалы превратятся в ТРЦ
Можем предположить, что инвесторы намерены заходить концессионерами на украинские вокзалы не столько для того, чтобы обеспечивать пассажирам комфорт и удобство, а для того, чтобы превратить их в ТРЦ, где традиционные транспортные функции и сервисы будут лишь одним, пожалуй и не самым большим, направлением деятельности. Это предположение подтверждает председатель правления АО “Укрзализныця” Владимир Жмак. Он объявил, что вокзалы должны превратиться в крупные торговые центры европейского образца, а не просто быть залами для ожидания поездов.
“Для пассажиров на вокзале нужна колея, зал ожидания и два офиса для продажи билетов. Все остальное будет торговым центром. Мы хотим сделать вокзалы по европейскому образцу, когда до 60% посетителей вокзалов не являются пассажирами, а приходят туда, как в торговый центр”, — подчеркнул он.
И из этой концепции мы можем понять, что интерес потенциальных инвесторов заключается в использовании территорий нынешних вокзалов для создания здесь очередных торгово-развлекательных центров. Ведь вокзалы в украинских городах обычно находятся в центре, где земля стоит очень дорого, а перспективных мест для возведения аналогичных объектов практически нет. При этом инвесторы рассчитывают на уже имеющийся пассажиропоток как на основную целевую аудиторию, которая будет потреблять услуги ТРЦ.
Однако, учитывая национальные особенности, вполне возможно спрогнозировать риск сужения существующей вокзальной инфраструктуры и впрямь до “двух касс”.
Что такое концессия по-украински
Концессия отличается от обычной аренды тем, что концессионеру предоставляется возможность не только пользоваться имуществом, но и реконструировать, строить и управлять объектом. В Украине закон о концессиях приняли в конце 2019 года. Он вводит прозрачную процедуру выбора концессионера (концессионный конкурс, конкурентный диалог), предусматривает возможность привлечения к работе комиссии независимых экспертов; возможность привлечения советников для подготовки концессионных проектов, конкурсной документации; надежные гарантии для концессионеров и кредиторов; четкое регулирование права собственности на объект концессии, целью которого является сохранение права собственности на объект концессии.
В документе также предусмотрена процедура трансформации аренды в концессию в случае соответствующего обращения со стороны арендатора при условии внесения дополнительных инвестиций.
Кроме того, закон дает возможность замены концессионера в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств.
Также урегулированы особенности концессии на рынках, находящихся в состоянии естественной монополии; особенности концессии по строительству и эксплуатации автомобильных дорог; финансовые вопросы в концессионных проектах; земельные вопросы и вопросы градостроительства для реализации проектов, осуществляемых на условиях концессии.
Читайте также: В Украине заключили первый концессионный договор морского порта