Ушедший год практически не принес никаких изменений на этом рынке: арендные ставки на коммерческую недвижимость сохранились на уровне 2012 г., как и цены за квадратный метр жилья.
Офисный фасад
По результатам исследования, проведенного Jones Lang LaSalle, на сегодняшний день объем рынка офисной недвижимости в Киеве составляет порядка 1,65 млн. кв. м. В прошлом году было введено в эксплуатацию всего около 120 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за последние пять лет. Для сравнения: в 2011 и 2012 гг. в столице ежегодно вводилось в эксплуатацию примерно 160-165 тыс. кв. м офисных площадей. Но, судя по прогнозам девелоперов, нынешний год будет еще более бедным в отношении открытия новых офисных центров. Так, согласно оценкам Jones Lang LaSalle, в 2014 г. рынок офисных помещений пополнится всего на 108 тыс. кв. м.
Такой объем офисных помещений на многомиллионный город в несколько раз ниже, чем в европейских странах, поэтому, казалось бы, эти помещения должны быть заполнены. Но, по словам Виктора Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга UTG, в офисном сегменте рыночной недвижимости показатель вакантности по Киеву составляет в среднем около 20%. И такой уровень – самый высокий в Европе для столиц. Это связано прежде всего с возникновением слишком большого предложения новых объектов офисной недвижимости на фоне общего снижения спроса. Многие иностранные компании и банки, ранее выступавшие в качестве основных арендаторов офисных помещений класса А, либо уменьшили площади своих офисов, либо вообще ушли из Украины. А те, кто остался, в условиях политической и экономической неопределенности вынуждены прибегать к оптимизации своих расходов, вследствие чего наблюдается миграция арендаторов в более дешевые офисы. Поэтому основная часть сделок по аренде офисов в Киеве заключается сейчас по объектам класса В. По этой причине в офисном секторе рынка недвижимости существует значительная разница в уровнях вакантности разных классов (показатели вакантности класса А существенно превышают показатели класса В).
Понятно, что в связи с высоким уровнем вакантности и солидной долей свободных офисных площадей новые объекты, спроектированные в расчете на состоятельных арендаторов, вынуждены прибегать к снижению расценок, чтобы хоть как-то наполнить пустующие помещения.
В условиях роста конкуренции между киевскими бизнес-центрами специалисты не ожидают увеличения арендных ставок и в 2014 г. «Арендные ставки на офисные помещения в прошлом году практически не изменились, оставшись на уровне $30-35 без НДС за 1 кв. м для класса А, и $15-25 – для класса В. Но, скорее всего, в этом году начнется постепенное снижение ставок на 5-10%», – считает В. Оборский.
Склады и гостиницы в ожидании оживления
Сегмент складской недвижимости сейчас переживает депрессию: среднерыночная вакантность в Киеве и Киевской области достигает 30%. Это вызвано прежде всего тем, что перед кризисом было построено слишком много складских помещений в расчете на рост бизнес-активности. Однако вместо роста произошел спад.
Практически то же можно сказать и о сегменте гостиничной недвижимости, который близок к насыщению. По словам В. Оборского, об этом свидетельствует тот факт, что в прошлом году доходность с номера практически у всех гостиниц категории четырех-пяти звезд упала на 20-30%. Причина снижения доходности та же, что и у рынков складской и офисной недвижимости: слишком много новых проектов сдаются в эксплуатацию на фоне снижения бизнес-активности. Это приводит к проблемам с наполняемостью: в лучшем случае в наиболее популярных четырех-пятизвездочных гостиницах среднегодовая наполняемость достигает 50-55%. Впрочем, в сегменте двух-трех звезд дела обстоят лучше и есть перспективы для развития.
Правда, сдвинуть с мертвой точки и хоть как-то оживить ситуацию на рынке офисной, складской и гостиничной недвижимости, по мнению специалистов, могут аукционы. Как считает Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, для продажи объектов коммерческой недвижимости сегодня требуются активные и современные инструменты стимулирования. И решением данной проблемы может стать открытый аукцион, способный предоставить наиболее прозрачные механизмы продажи, определить спрос на коммерческую недвижимость, а также узнать ее реальную рыночную стоимость.
Торговля у руля
Сейчас в Украине развивается только сегмент торговой недвижимости. Несмотря на то что в Киеве уже открыто около 50 торговых центров суммарной арендной площадью порядка 1 млн. кв. м, спрос на аренду торговых площадей все еще превышает предложение. Кроме того, лишь примерно пятая часть работающих торговых центров соответствует современным требованиям операторов. Однако благодаря постоянному росту товарооборота в стране (приблизительно 10% в год) средневзвешенный показатель вакантности торговой недвижимости в столице не снижается и составляет лишь примерно 2%. А в самых современных торговых центрах и вовсе невозможно найти свободные помещения, поэтому средние арендные ставки в сегменте торговой недвижимости в прошлом году составляли около $70 без учета НДС в месяц за 1 кв. м.
«В нынешнем году снижения ставок также не предвидится. Возможно, лишь по истечении двух-трех лет, когда в Киеве будет введено в эксплуатацию дополнительно 1 млн. кв. м заявленных торговых площадей, стоимость аренды начнет снижаться», – прогнозирует В. Оборский.
|
Активна только торговля Ирина Луханина, генеральный директор агентства недвижимости Благовест: – Одной из проблем рынка жилой недвижимости в настоящее время можно назвать отсутствие динамики. Рынок уже несколько лет находится в состоянии стабильности. Это, конечно, хорошо, но хотелось бы видеть динамику развития, которая возможна лишь при активизации ипотечного кредитования и значительном росте экономики страны. Однако, судя по состоянию экономики и политической ситуации в ней, в ближайшее время рынок, очевидно, будет сохранять стабильность, для кардинальных изменений пока нет оснований. Все основные законодательные и процедурные изменения, которые могли повлиять на рынок недвижимости, были введены в 2013 г. и уже им адаптированы. Поэтому в 2014-м рынок станет функционировать в сложившихся условиях, и это будет спокойный, без всплесков в какую-либо из сторон темп работы. Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG: – К сожалению, в настоящее время большинство сегментов рынка коммерческой недвижимости переживают депрессию. Например, на рынках складской, офисной и гостиничной недвижимости наблюдается слишком большая вакантность: от 20 до 50%. Это связано прежде всего с тем, что в последнее время было построено и введено очень много объектов коммерческой недвижимости в расчете на рост бизнес-активности. Однако жизнь внесла свои коррективы, и вместо роста произошел спад. В настоящее время в Украине активно развивается только рынок торговой недвижимости, по-прежнему сохраняющий позиции в качестве самого доходного сегмента коммерческой недвижимости. Например, в 2013 г. показатель доходности торговой недвижимости по Киеву составлял в среднем 20-25% годовых. Данная тенденция сохранится и в нынешнем году, в связи с чем торговая недвижимость имеет больше всего перспектив как в плане продажи, так и аренды помещений. |
Жить где-то надо
В отличие от коммерческой недвижимости рынок жилья оказался устойчивым к политическим потрясениям. В 2013 г. было введено около 1 млн. кв. м жилых площадей, пользовавшихся спросом. Так, согласно данным консалтинговой SV Development, в среднем на рынке Киева в 2013 г. происходило 1 тыс. сделок в месяц, и, по прогнозам, в 2014 г. ситуация практически не изменится.
Это объясняется не только тем, что потребность в жилье у человека является одной из основных. Сохранение спроса связано также с тем, что игроки, занимающиеся продажей жилой недвижимости, находятся в постоянном поиске новых инструментов продаж. «В прошлом году, например, для продвижения новых жилых объектов и увеличения сбыта квадратных метров массово использовались различные программы рассрочки платежей. В результате с использованием этого инструмента было приобретено почти 40% всех жилых помещений.
На долю 100%-й оплаты в момент покупки приходилось 57%, и лишь около 3% от всего объема сделок относилось на долю ипотеки», – сообщил В. Оборский.
Устойчивое состояние рынка подтверждает и Ирина Луханина, генеральный директор агентства недвижимости Благовест. По ее словам, сегодня как на вторичном, так и первичном рынке жилья в Киеве предложение и спрос находятся в относительном балансе. «Конечно, выбор вариантов для потенциальных покупателей сейчас весьма широк, но, несмотря на расширение вариантов выбора, структура предложения квартир в целом за 2013 г. не претерпела значительных изменений. Если же рассматривать ситуацию по сегментам, то жилье экономкласса и в дальнейшем будет занимать превалирующую долю – 55-65% от всех сделок купли-продажи. В то же время в 2014 г. мы ожидаем увеличения спроса на квартиры бизнес-класса стоимостью $150 тыс. – 1,25 млн. преимущественно в домах современной постройки примерно на 5%», – прогнозирует этот эксперт.
Впрочем, внести небольшие коррективы в ситуацию на рынке жилой недвижимости может вступление в силу с 1 января текущего года нормы Налогового кодекса об обязательном налогообложении недвижимого имущества, отличного от земельного участка. Объектом налогообложения служат квартиры и дома, площадь которых превышает 120 и 250 кв. м соответственно. Ставка налога составляет 1% от минимальной зарплаты для суммарной площади недвижимости от 370 до 740 кв. м и 2,7%, если она превышает 740 кв. м. При этом собственно налог начисляется на количество метров, превышающее необлагаемое налогом значение. Вместе с тем льгота по уплате налога снимается сразу же, как только будет доказан факт получения любых доходов с этой недвижимости.
|
Сообщения из новостной ленты Выход из активов в недвижимости Совет директоров фонда инвестиций в украинскую недвижимость Dragon Ukrainian Properties and Development Plс (DUPD) предлагает утвердить новую инвестиционную политику, предполагающую продажу активов. Соответствующее предложение вынесено на рассмотрение внеочередного собрания акционеров. «Политика предполагает не осуществлять новые инвестиции и монетизировать существующие вложения в недвижимость так быстро и эффективно, как может позволить украинский рынок недвижимости, и вернуть средства акционерам», – сообщается в документе DUPD, размещенном на сайте Лондонской фондовой биржи. DUPD основан в конце февраля 2007 г. До начала 2008-го он привлек $308 млн.: $208 млн. в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже по цене $2 за акцию, планируя инвестировать их в течение 24-30 месяцев с целевой дивидендной ставкой 7-10% годовых. Затем получил еще $100 млн. на SPO, проведя его по цене $2,73 за акцию. По состоянию на 30 июня 2013 г. чистая стоимость активов DUPD составляла $1,81 за акцию, а общая стоимость активов – $180,3 млн., тогда как чистая стоимость привлеченных средств с учетом возвращенных за время работы фонда $21,7 млн. – $286,3 млн. Привлечение финансирования ООО К.А.Н. (Киев) досрочно завершило размещение именных процентных облигаций серии «А» на 450 млн. грн. Часть привлеченных средств (160 млн. грн.) компания планирует направить на завершение финансирования реконструкции нежилого дома и строительство общественного торгово-офисно-отельного комплекса в Киеве по ул. Резницкая/Московская, 2/32-34. Помимо этого, 40 млн. грн. привлекались для погашения существующих кредитов, 23 млн. – долга перед ПАО Мандарин Плаза и 51 млн. – перед ООО Ковчег. Срок обращения облигаций – до 12 декабря 2033 г. Процентная ставка на первый купонный период была установлена на уровне 10% годовых. Начисление и выплата процентов осуществляются ежеквартально. ЧАО Позняки-Жил-Буд (Киев), входящее в корпорацию Познякижилстрой, в полном объеме разместило целевые облигации, в результате чего привлекло почти 30 млн. грн. Привлеченные средства планируется направить на строительство двух жилых домов в Печерском районе Киева. При погашении одна облигация дает право на получение в собственность 0,01 кв. м квартиры в конкретном объекте строительства. Киевская городская госадминистрация объявила конкурс на привлечение инвестора для строительства офисно-административного комплекса по ул. Ярославской, 3/1 в Подольском районе. Ориентировочная стоимость строительства – 64,4 млн. грн. (с НДС). Общая площадь объекта – 7 тыс. кв. м. Заключение договоров аренды ПАО Мультиплекс-Холдинг (Киев), развивающее сеть многозальных кинотеатров в Украине, откроет 12-зальный кинотеатр «Мегаплекс» в торгово-развлекательном центре Lavina Mall в Киеве. Кинотеатр разместится на первом уровне и будет одним из якорных арендаторов этого торгово-развлекательного центра. Открытие Lavina Mall запланировано на IV квартал 2014 г., объем инвестиций в реализацию проекта на данном этапе оценивается в $250 млн. По сообщениям UTG, общая площадь центра составит 150 тыс. кв. м (арендная – 120 тыс. кв. м). Торговая галерея Lavina Mall рассчитана на 500 магазинов, фуд-корт – на 50 кафе и ресторанов, паркинг – на 3,5 тыс. машино-мест. В этом же торгово-развлекательном центре откроется гипермаркет товаров для спорта и активного отдыха «Спортмастер» арендной площадью 4 тыс. кв. м., который станет самым крупным в Киеве. Ввод в эксплуатацию ТРЦ Respublika общей площадью 298 тыс. кв. м (арендная – 135 тыс. кв. м), строительство которого начато весной 2012 г. на Кольцевой дороге, 1, в Киеве, запланирован на IV квартал 2014 г. В центре, который после открытия станет крупнейшим торгово-развлекательным центром в Украине, будут расположены более 400 магазинов, а также парк развлечений площадью, превышающей 22 тыс. кв. м. Он войдет в состав крупнейшего в стране одноименного МФК общей площадью 1,625 млн. кв. м. Строительство жилья ПАО Холдинговая компания «Киевгорстрой» планирует по итогам 2014 г. увеличить на 10% ввод в эксплуатацию жилой недвижимости – до 400 тыс. кв. м (27 домов). В настоящее время Киевгорстрой ведет строительно-монтажные работы на 49 участках. Еще на нескольких земельных участках для выяснения самой возможности строительства и принятия архитектурно-планировочного решения проходят изыскательские работы. Общий объем строительства составляет примерно 1,6 млн. кв. м. По материалам «Интерфакс-Украина» |