Преобладание спроса на коммерческую недвижимость над предложением в ближайшей перспективе сохранится. Поэтому к решению офисной проблемы отечественных бизнесменов активно подключились банки.
Одним из наиболее приоритетных направлений банковской деятельности в Украине сегодня является ритейл и, в частности, кредитование физлиц под покупку жилья. Однако акцентируя внимание на ключевом направлении, финучреждения не забывают о тех услугах или сегментах рынка, которые уже в ближайшем будущем смогут продемонстрировать быстро восходящую динамику. Одним из таких направлений является кредитование коммерческой недвижимости, чему способствует сложившаяся ситуация в этом сегменте рынка недвижимости.
В частности, крупный украинский бизнес все активнее выходит за пределы регионов, в том числе переносит головной офис в столицу. Малый и средний бизнес также активизировали свою деятельность, но концентрирует ее в первую очередь в областных центрах. И в том, и в другом случае спрос на коммерческие объекты постоянно растет. Данное направление весьма похоже на розничный ипотечный рынок. На нем также спрос существенно преобладает над предложением, и эксперты пока не прогнозируют скорого изменения этой тенденции. Все эти факторы стимулируют банки выходить на данный сегмент рынка. «Кредитование ни одного завода не будет настолько простым и привлекательным для банка, как ипотека. Привлекательность коммерческой офисной недвижимости сравнима с кредитованием жилья, – отмечает Александр Терещенко, начальник департамента бизнес-проектов ПриватБанка. – Рынок офисной недвижимости ждет дальнейший рост цен». Главным отличием офисного кредитования от ипотечного, по словам банкира, является то, что последнее – более стандартизированный продукт (оценка офисного помещения зависит от того, кто и как его оценит).
Эксперты выделяют несколько категорий потенциальных покупателей объектов коммерческой недвижимости. Первая категория (самая многочисленная) состоит из бизнесменов средней руки, которые хотели бы начать новый бизнес или расширить существующий. Как правило, их интересуют торговые помещения площадью до 100 кв. м под небольшие магазины, кафе, предприятия сферы обслуживания.
Вторая категория – крупные и средние сетевые операторы. Они нуждаются в больших площадях от 1 тыс. кв. м и выше. Как правило, подобных готовых помещений в городах нет, поэтому ритейлеры вынуждены строить себе объекты, привлекая под них кредитные ресурсы.
Третья категория – клиенты, которые нуждаются в новых офисах и больших складских помещениях. Это, пожалуй, наиболее быстрорастущая часть рынка. Но в отличие от офисной недвижимости кредитование под покупку складских помещений сопряжено с большим количеством сложностей. Дело в том, что стоимость складского помещения – это прежде всего стоимость земли. Соответственно, оценить реальную стоимость того или иного объекта не всегда оказывается просто.
Эксперты также выделяют еще одну группу заемщиков – инвесторов, которые вкладывают собственные средства и берут кредиты под коммерческую недвижимость. Их главная цель – в последующем получить прибыль в виде арендной платы или же продать готовые объекты по более выгодной цене.
Специалисты отмечают, что из-за перечисленных выше сложностей банки кредитуют покупку коммерческой недвижимости под более высокие проценты, чем приобретение жилья. Впрочем, в случае с финансированием офисной недвижимости цены будут сравнимы с ипотечными продуктами для населения. Что касается других параметров подобного рода кредитов, то особый интерес рынка, по словам Евгения Калашника, начальника отдела методологии кредитных продуктов управления корпоративного бизнеса АКБ «Укрсоцбанк», вызывает возможность: кредитования на длительные сроки (до 10 лет); начинать погашение кредита через год после его получения; получить кредит без первоначального взноса. «Такие опции очень привлекательны для корпоративного клиента, – отмечает г-н Калашник. – Поэтому уже сегодня, к примеру, наш банк предлагает юридическим лицам кредиты на объекты торговой, офисной и складской недвижимости с отсрочкой погашения основной суммы долга на 16 месяцев при нулевом авансовом платеже». Также потенциальные пользователи подобной услуги могут рассчитывать на снижение требований к залогу – банки выражают готовность довольствоваться недвижимостью, покупка которой кредитуется.