Marks&Spenser доверил своему турецкому франчайзи проверить готовность украинского рынка к работе с международными ритейлерами.
Первый квартал наступающего года ознаменуется значимой премьерой на розничном рынке Украины: в Киеве откроется первый магазин сети Marks&Spenser (M&S). Универмаг, в котором будут представлены товары для семейного шопинга, начнет работать в феврале на третьем этаже ТРЦ «KOMOD» по улице Луначарского, где займет площадь 1000 кв. м. Как известно, крупные международные розничные сети пока не балуют отечественный рынок своим присутствием. Поэтому сообщение о предстоящем начале работы сети в Украине вызвало много вопросов. К сожалению, представители M&S отказываются от комментариев по этому поводу, обещая утолить информационный голод на пресс-конференции непосредственно перед открытием универмага. Тем не менее на некоторые вопросы, всплывающие в связи с этой новостью, можно ответить уже сегодня.
Вопросов таких два. Первый – почему M&S выбрала для своей премьеры в Украине именно «KOMOD»? Второй – где до сих пор «бродят» другие международные розничные сети?
«Только мне выбирать не приходится…»
Увереннее всего на вопрос о мотивации выбора отвечают сотрудники консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», которая и подписала договор с британской сетью. По их мнению, преимуществами этого ТРЦ являются соседство с известными марками, профессиональная концепция торгового комплекса, хорошее месторасположение, грамотная конфигурация помещений, достойный состав арендаторов и открытие в ближайшее время. Не умаляя всех названных преимуществ ТРЦ «KOMOD», следует все-таки уточнить: преимуществами по сравнению с чем?
Большинство крупных розничных сетей стремятся открывать свой флагманский магазин в новой для себя стране, во-первых, в столице, во-вторых, на главной торговой улице. Если же с главной торговой улицей не получается, то где-нибудь в непосредственной близости от нее, в приоритетной торговой зоне. Для сети уровня M&S естественным было бы размещение первого универмага где-нибудь в районе Крещатика. Выбор практически окраинного торгового центра, помимо профессионализма заключивших договор специалистов УТГ, объясняется тем же, чем и отсутствие видимой активности на нашем рынке со стороны других крупных розничных сетей. А именно – отсутствием реального предложения торговых площадей, подходящих для международных ритейлеров.
Генеральный директор УТГ Вадим Непоседов: «Сегодня нереально найти площадь в центре города, в составе торгового центра, на первом этаже и с возможностью открытия в течение года. Операторы бронируют места за год-два до ввода объекта в эксплуатацию».
Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская указывает еще на одно «отягчающее обстоятельство». Мало найти одно подходящее помещение – ни одна международная сеть не будет выходить на рынок ради одного магазина. Поэтому сразу приходится оценивать перспективу открытия в ближайшие несколько лет определенного числа магазинов и соответственно нахождения необходимого количества устраивающих компанию торговых площадей.
Если говорить о крупных столичных проектах, напоминает Галина Малиборская, то в 2006 году должны были выходить на рынок ТЦ «Эспланада», «Троицкий», «Мега». Все они переносятся, причем даже не на 2007 год, а на 2008 г. Что касается реальной перспективы следующего года, то можно ожидать открытия ТРЦ «KOMOD», «Аврора», первой фазы ТЦ «Днепровская пристань».
Знать не знают, да и денег жалко
Конечно, было бы настоящее желание, а уж возможности открыться в Украине крупные розничники отыскали бы. Хотя бы по принципу «мы за ценой не постоим». Но откуда такому фанатизму взяться? Украина – один из многих перспективных, но небогатых на сегодняшний день рынков, к тому же не слишком известный и понятный.
Вадим Непоседов: «Еще одной причиной торможения для иностранцев является незнание рынка и страны в целом. Пообщавшись с огромным количеством операторов и девелоперов на международной выставке MAPIC 2006, мы были удивлены их плохой осведомленностью о ситуации в Украине вообще, рынке недвижимости и ритейла».
Впрочем, даже знание – еще не повод взваливать на себя проблемы по выходу на украинский рынок. Галина Малиборская вспоминает, как на той же MAPIC, но в ноябре 2005 г., она спросила у представителя одного из международных операторов универмагов: «Что вы думаете по поводу выхода на рынок Украины?». И получила простой ответ: «Покажите мне возможности людей покупать предлагаемый компанией товар и возможность открывать магазины».
По утверждению Вадима Непоседова, до сих пор розница Украины не пополнялась мировыми брендами по нескольким причинам. С точки зрения иностранцев, в Украине очень высокие инвестиционные риски, арендные ставки намного выше, чем в Европе, и доходы жителей недостаточны, чтобы обеспечить адекватный этим рискам товарооборот. Стандарты и правила рынка не соответствуют европейским канонам, заложенным в бизнес-планы развития. Так, к примеру, сети продовольственных супермаркетов, универмаги не могут позволить себе арендовать площади дороже $10 за 1 кв. м в месяц. У нас же для таких компаний нижний уровень предложения – $20. Даже если сравнивать Украину с Польшей, то стоимость земли и аренды у нас в несколько раз выше, что очень удивляет иностранцев.
Шокирующим для иностранцев выглядит то, что происходит сейчас с торговыми помещениями на Крещатике, с их ставками аренды в $150-200 за 1 кв. м для помещений площадью больше 1000 кв. м. Галина Малиборская утверждает, что таких ставок не существует нигде в Европе, разве что в Лондоне.
Страна вечных поисков
Причина такого положения дел очевидна – это более чем своеобразная схема получения участков под строительство, практикуемая в нашей стране. Плюс еще и последствия не имеющей никакой привязки к рыночным отношениям системы приватизации государственной и коммунальной собственности. В результате, считает Галина Малиборская, у нас сегодня рынок недвижимости можно охарактеризовать как рынок продавца-девелопера. Причем рынок продавца не на 100, а на все 200%, где девелоперы имеют возможность диктовать свои условия. Крупнейшие сети находятся в перманентном состоянии безрезультатного поиска участков под строительство или подходящих помещений. Больше года без официально объявленных пока результатов ищут участки операторы рынка DIY – Practiker и Obi. Год не может определиться с местом строительства своего гипермаркета Auchan. В очередной раз откладывается реализация проекта «Мега» компании IKEA.
Даже розничным сетям с достаточно скромными по размерам магазинами – до 100 кв. м – предлагать фактически нечего. Такой патовой ситуации, по словам Галины Малиборской, на рынке еще не было. А оснований ожидать изменений в лучшую сторону в ближайшее время нет. Да и самим девелоперам в нынешней ситуации не позавидуешь. По словам Вадима Непоседова, в Украине происходит постоянный передел рынка, что тормозит все процессы. Передел происходит на разных уровнях: на стадии согласования земельного участка и проекта, на стадии получения разрешения на строительство и экспертизы и т. д. В некоторых регионах ситуация вообще уникальная, когда при ревизии всех выданных ранее разрешений половина из них отменяются вообще, и объекты, которые уже начали строить, подлежат сносу.
Первенец международной розницы Marks&Spenser – одна из крупнейших розничных сетей в мире. Основана в 1884 г. в Англии; осуществляет деятельность в сфере розничной торговли одеждой, продуктами питания, аксессуарами и товарами для дома. На данный момент в 30 странах мира работают более 600 магазинов сети. Объем продаж группы в 2006 г. – $15,3 млрд. Во всем мире M&S работает по франшизе. Свои магазины компания имеет только в Великобритании и Ирландии. Магазины в Украине и России открываются по субфраншизе. Развитием марки в этих странах занимается турецкая компания Marka Magazacilik a. s., входящая в группу компаний Fiba Holding.
Первый универмаг M&S в России был открыт в ноябре 2005 г.