Острый дефицит на рынке коммерческой недвижимости провоцирует конфликты между арендаторами и арендодателями. Стороны учатся строить свои отношения в непростых условиях.
Рынок торговой недвижимости в Украине является ярко выраженным рынком продавца со всеми вытекающими последствиями для его участников. За 2006 г. арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 50-80%. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы которых было запланироано в 2006 г. Вместо появления обещанных 100 тыс. кв. м площадей введено 35 тыс. Сейчас общая площадь в столичных торговых центрах составляет 320 тыс. кв. м. Если будут реализованы намеченные проекты, то к 2008 г. эта цифра может вырасти до 600 тыс. кв. м.
Заполненность торговых центров остается очень высокой, метраж свободных площадей в целом по рынку уменьшился с 3 до 1,4%. Фактически отсутствует рынок аренды, поскольку нет свободных площадей, выставленных на продажу. Спрос превышает предложение в 7-10 раз. Ставки аренды в ряде торговых центров превысили существующие в Праге и Варшаве.
В результате, по словам Александра Овчара, директора департамента сектора торговой недвижимости компании «XXI Век», по доходности проектов торговой недвижимости Украина занимает лидирующие позиции в Европе. Так, доходность торгово-развлекательного центра у нас составляет 15-20% на вложенный капитал, а срок окупаемости таких объектов – 5-7 лет против 6-12 лет в Европе.
Недовольными бывают обе стороны
В таких условиях сутью отношений арендодателей и арендаторов является фактический диктат владельцев площадей, что нередко приводит к конфликтам. Основу любого торгового центра составляют не только место расположения, концепция, но и репутация. Она складывается из взаимоотношений, участниками которых являются владелец центра, девелопер, управляющая компания, арендаторы, покупатели. Любой серьезный конфликт между этими сторонами может затруднить или парализовать работу торгового центра, отпугнуть от него привлекательных арендаторов.
Конфликты между владельцами и арендаторами зачастую принимают деструктивную форму: поджечь, взорвать. К счастью, подобное случается достаточно редко и только на вещевых рынках. В «цивилизованных» торговых центрах конфликты протекают обычно менее эмоционально. Например, владельцы строящегося сейчас в Москве ТЦ «Зигзаг» планируют подать иск против сети «Рамстор». После подписания предварительного договора об аренде ритейлер отказался уплатить первоначальный взнос и сказал, что откажется от аренды, если ставка не будет снижена почти в два раза. Оказалось, что сеть якобы провела свои исследования и решила, что размещать супермаркет в новом торговом центре будет невыгодно.
Арендодатель может настаивать на досрочном расторжении договора, объясняя свое решение многочисленными нарушениями арендатором положений договора. В том, были ли такие нарушения на самом деле, может разобраться только суд. Но до суда, как правило, дело доходит крайне редко, и вообще участники рынка торговой недвижимости не любят выносить на люди сведения о конфликтах в своей среде. Причины тому таковы:
• стандартное нежелание якобы навредить себе, получив репутацию склочника;
• отношения аренды зачастую непрозрачны и в ходе конфликта могут всплыть подробности, нежелательные для их оглашения.
Тем не менее у арендаторов торговых центров иногда возникает желание сообща бороться за свои интересы. При этом наиболее распространенная форма отстаивания арендаторами своих прав – коллективное давление на управляющего. Его обвиняют в том, что он плохо рекламирует центр, собираемые средства на маркетинг кладет себе в карман, в результате чего в центре мало посетителей, доходы арендаторов невелики, поэтому нужно снижать арендные ставки. Такие диспуты имели место в киевском ТЦ «Универмаг «Украина». Его прежние владельцы при подписании договоров обещали, что посещаемость будет составлять 35 тыс. чел. в день, а на практике было не более 8 тыс. Хотя арендодатель (нужно отдать ему должное) прилагал усилия к продвижению своего центра и привлечению покупателей, ошибки, допущенные при разработке концепции центра, нивелировали эффект от промоушена. Возможно, поэтому, по неофициальной информации, новые владельцы универмага теперь изучают вопрос оптимизации ставок аренды.
Иногда подобные коллективные претензии перерастают в забастовку. Так случилось в московском ТЦ «Атриум» в первый год его работы. Владелец центра вынужден был уступить, переведя некоторых арендаторов на процент с оборота. Новый собственник московского ТЦ «Гранд» попытался пересмотреть условия договоров, но коллективная угроза арендаторов уйти из центра вынудила его не спешить со сменой условий работы.
«Порог терпимости оператора»
Безусловно, собственник имеет право устанавливать любые арендные ставки и повышать их, но, по словам Вадима Непоседова, генерального директора компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ), существует понятие «порог терпимости оператора» – максимальная часть оборота, которую он готов тратить на аренду недвижимости. На Западе это порядка 14%, в России – до 18%. В Украине же такой порог может достигать 25% (для высокорентабельных товаров).
В последнее время взаимоотношения сторон в торговых центрах все строже строятся на основе договоров, но эти документы часто имеют «дыры», позволяющие двусмысленно трактовать некоторые положения. В частности, арендодатель после окончания срока аренды может пытаться привлечь другого арендатора, игнорируя преимущественное право прежнего на продление договора.
В этой связи показательным является продолжающийся сейчас спор между владельцами ТЦ «Пирамида» и ООО «СУМАТРА-ЛТД» (собственником сети парфюмерно-косметических магазинов «КОСМО» и аптек «КОСМО ФАРМА»). Наше внимание к нему привлекло и то, что это один из случаев, когда стороны после неудачных попыток договориться обратились в суд.
История отношений торговой сети и торгового центра началась в 2004 г., когда в открытом тендере сеть «КОСМО» выиграла право разместить свой магазин в новом торговом центре. За это время общие инвестиции сети в этот магазин превысили $450 тыс. А для «Пирамиды», заполненной небольшими магазинчиками, «КОСМО» стала фактически якорным оператором, привлекая ежемесячно более 25 тыс. покупателей.
В мае 2006 г. новыми владельцами центра стали инвестиционные компании Apollo Real Estate Advisors и 1849 Plc., которые вскоре начали процесс реструктуризации отношений с арендаторами. Наотрез отказавшись от ведения открытых переговоров с представителями «КОСМО», новый собственник заявил о своем решении не продлевать договор аренды. О причинах, заставивших нового арендодателя начинать работу с подобных заявлений, компании-арендатору не сообщили. Первая личная встреча конфликтующих сторон состоялась лишь в сентябре 2006 г. В ходе встречи управляющий 1894 Plc. г-н Алекс Поделл согласился продлить договор аренды сначала до 1 февраля 2007 г. (что и было сделано), а потом, возможно, еще на пять лет. Соответствующий документ был составлен, но не подписан, поскольку арендодатель так и не представил подтверждение стоимости аренды.
Молчание затянулось до середины января 2007 г. Гром грянул после того, как 19 января Universal Star (управляющая компания ТЦ «Пирамида») внезапно сообщила о решении не продлевать договор с «КОСМО». Приводились разные аргументы такого решения, в том числе и тот, что площади, занимаемые в настоящее время «КОСМО», вообще не будут сдаваться в аренду (видимо, чтобы не конфликтовать со ст. 777 Гражданского кодекса Украины, согласно которой арендодатель имеет преимущественное право на продление договора аренды).
Чтобы защитить свою позицию, арендатор обратился в Киевский хозяйственный суд, который впоследствии вынес постановление, запрещающее Universal Star выселять магазин «КОСМО» из «Пирамиды» до рассмотрения спора в суде. В свою очередь Universal Star имеет право обжаловать данное решение в апелляционном суде, и аргументы сторон будут оценивать юристы. Эта практика в любом случае станет показательной для рынка столичной недвижимости, поскольку ажиотаж вокруг дефицитных торговых площадей способен и впредь провоцировать подобные конфликты.
Отношения регулируются договором Что касается перспектив введения зависимости размеров арендных платежей от выторга операторов, то все же вероятность их в ближайшем будущем минимальна, несмотря на то что подобные схемы работы рассматриваются некоторыми потенциальными участниками проектов как желаемые. В условиях дефицита торговых площадей актуальной остается тенденция к росту арендных ставок, а не смягчение условий для будущих арендаторов. Такая ситуация будет сохраняться как минимум до наступления момента первичного насыщения рынка коммерческой недвижимости, что произойдет не ранее 2009-2010 гг. Разрешить ситуацию цивилизованным путем Алексей Дмитриев, директор компании Universal Star: Мы считаем, что у нас, как у любого собственника, есть право самим решать, заключать или не заключать с кем-либо договоры, сделки. Однако не видим целесообразности продолжать наше сотрудничество с компанией «КОСМО». Нам хотелось бы, чтобы данная ситуация разрешилась мирным, цивилизованным путем. Компания «КОСМО» должна освободить помещение и признать свои претензии необоснованными. Договор закончился, и торговый центр не может предоставлять услуги данной компании. В настоящий момент «КОСМО» фактически бесплатно продолжает пользоваться услугами торгового центра, не имея на это оснований. Никто не может препятствовать арендатору попытаться отстоять свое видение тех прав, которые, как он считает, у него есть. Тем не менее наша логика очень проста – мы не видим целесообразности в сделке. Предложение, сделанное нам «КОСМО», было несвоевременным и неприемлемым по коммерческим соображениям. Мы не рассматриваем эту ситуацию как конфликт, неприязнь или конфронтацию. Это могло произойти с любым собственником в любом торговом центре Киева или другого города Украины. У нас есть достаточно времени, терпения и ресурсов, чтобы подтвердить свою правоту и разрешить ситуацию всеми доступными законными способами. Стимул к эффективной совместной работе В Украине практически все арендаторы торговой недвижимости платят фиксированную помесячную арендную плату. Такой вариант полностью устраивает арендодателя, потому что он знает величину своих грядущих доходов и может уверенно планировать расходы. Но фиксированная «дань» не очень устраивает большинство арендодателей. Прежде всего потому, что в таком случае они вынуждены только на себя принимать все риски, связанные с деятельностью торгового центра. Как показывает мировой опыт, перемены возможны только при насыщении рынка аренды, когда за выгодных арендаторов начинается настоящая борьба. Поэтому на Западе значительная часть платежей зависит от выторга арендатора в «отчетном» периоде. Активно продвигается в этом направлении и Россия, особенно для якорных арендаторов. При этом процентная оплата в чистом виде применяется все же редко. Как правило, речь идет о комбинации фиксированной платы и процента от оборота. Например, если оборот не превысил сумму Х, то платится только фиксированная ставка. Если выторг большой, то выплачивается еще и процент с суммы, превышающей значение Х. Причем величина фиксированной части редко опускается ниже 80% от величины полной ставки при фиксированной форме оплаты. В этом случае арендодателю приходится делить риски с арендаторами, но взамен он получает возможность привлекать более выгодных клиентов. Кроме того, арендаторы, сидящие на проценте, менее склонны к выходу из проекта при возникновении временных трудностей, так как арендные платежи остаются для них на приемлемом уровне. Арендатору переменность арендной платы позволяет меньше зависеть от сезонности продаж, потому что в «высокий» сезон он платит больше, а в периоды спадов – меньше. По данным московского офиса компании Colliers International, в среднем супермаркеты платят 3-6% от оборота, магазины обуви и одежды – 12-20%, дорогих товаров – более 20%. Сдерживает развитие такой формы оплаты трудность контроля объема выручки. Именно поэтому в Украине она пока чаще всего применяется при установке игровых или торговых автоматов. Доверие собственника помещения основывается на том, что его сотрудник зачатую является также кассиром автоматов, контролируя денежный поток, помимо электронных систем самого автомата.
Мария Миронкина, руководитель проектов коммерческой недвижимости компании «Украинская торговая гильдия»:
– К счастью, нам не приходится говорить о существенных сложностях во взаимоотношениях участников проектов коммерческой недвижимости как о системном явлении. Все отношения «арендатор – арендодатель» в современных условиях достаточно четко регулируются договором аренды, при формировании условий которого, как правило, учитывается вероятность возникновения самых разнообразных ситуаций. Кроме того, на этапе введения в проект того или иного оператора подобные условия согласовываются сторонами, особенно в случаях, когда в процессе реализации проекта задействована профессиональная компания-консультант. Естественно, такой подход к вопросу формирования состава арендаторов и алгоритма их взаимоотношений с управляющей компанией нацелен на сведение к минимуму вероятности возникновения острых конфликтных ситуаций на этапе функционирования объекта коммерческой недвижимости. Подобные проявления способны напрямую повлиять на стабильность его работы и, как следствие, уровень популярности в потребительской среде. Другое дело, если в процессе работы по какой-либо причине одной из сторон нарушаются договорные обязательства. В этом случае сторонам стоит действовать в рамках существующего законодательства.
– Не мы спорим с «КОСМО», а они с нами. Мы, пользуясь своими правами собственника здания, имеем право не продлевать договор аренды, срок действия которого закончился 31 января 2007 г. Компания заранее получила уведомление об освобождении занимаемой ею площади. В настоящее время «КОСМО» продолжает занимать эту площадь в торговом центре и осуществлять свою деятельность, не имея на то согласия собственника. Более того, компания подала в суд, требуя признать договор аренды действующим, что не соответствует действительности.