XXI Century Investments – пример того, насколько выгодна инвестиция в публичность: за IPO последовал бурный рост капитализации и привлечение долга по низкой ставке. Опыт увеличения бизнеса в разы перенимают и другие украинские фирмы.
Компания XI Century Investments Public Limited (XXIC) вышла на IPO в декабре 2005 г., потому что имела определенное мнение о том, как будет развиваться рынок недвижимости и какие шансы может иметь на нем компания.
Инвестиции в привлечение инвестиций
Это видение привело к тому, что компания задолго до эмиссии пришла к решению о необходимости привлечения капитала и начала инвестировать в подготовку к публичности. Она сформировала внятную юридическую структуру с shell company в качестве холдинга на Кипре. Этот процесс занял у компании несколько лет и включал в себя выделение в единую компанию однородных активов, связанных с девелопментом, их консолидацию под единым управлением внутри и вне Украины. Компания, конечно, прошла и обычный путь подготовки к публичности – внешние директора и совет директоров, юридическая проверка и аудит, подготовка проспекта эмиссии, роад-шоу и собственно размещение. Большого внимания и расходов потребовала оценка стоимости чистых активов. Во-первых, финансисты компании показали себя настоящими «маньяками цифр», построив для каждого объекта в портфеле около 50 прогнозных вариантов развития ситуации. Во-вторых, компания и советники весьма консервативно отнеслись к оценке текущей стоимости чистых активов. Акции были размещены с 20%-й премией к стоимости чистых активов и за первые 10 дней торгов выросли еще на 20%. Компания успешно прошла процесс эмиссии и листинга, войдя в 2006 г. с намерением активно тратить новый капитал.
Инвестиции в настоящее и будущее
Прошлый год в XXIC вполне серьезно называли годом формирования портфеля. Имея на конец 2005 г. $128 млн. наличных средств, компания к концу года сократила запасы наличности всего до $15,5 млн. При этом 28% средств было израсходовано на развитие существовавшего портфеля, а 69% – на инвестиции в новые проекты и поглощения. Еще более наглядно тенденцию показывает сравнение двух портфелей компании, продемонстрированное Ярославом Кинахом, членом совета директоров компании: на конец 2006 г. портфель проектов компании составил 2100 тыс. кв. м, из которых почти 2000 тыс. кв. м находились на стадии проектирования (то есть стадии, предваряющей строительство).
Достаточно хорошо известны трудности работы на украинском рынке для девелоперских компаний, пусть и при наличии весьма высоких цен на недвижимость. XXIC в отличие от ряда других операторов избежала ориентира на работу в исключительно дорогих секторах, проведя двойную диверсификацию портфеля:
- географическую – прошлый год стал годом экспансии компании в регионы, в том числе во Львов, Харьков, Одессу, Донецк, Запорожье, Полтаву, Крым;
- секторальную. Что является даже более глобальным решением, нежели решение о географическом развитии. Большинство девелоперских компаний в Украине на сегодняшний день сфокусированы в одном-двух секторах недвижимости. XXIC ведет противоположную политику, формируя взвешенный портфель. Причина проста – краткосрочное преимущество (такое, например, как портфель, состоящий только из объектов в наиболее рентабельном на сегодня секторе недвижимости) является и наибольшим риском для бизнеса в условиях постепенно растущей конкуренции. Для публичной компании, однозначная цель которой – максимизация общей доходности для акционеров (TRS) в среднесрочной перспективе, важно взвешенно подходить к рискам. Вероятно, в XXIC поняли это и раньше, но выход на фондовый рынок лишь усилил весомость сценарного просчета при формировании портфеля, результатом чего стал портфель, в котором наибольший (см. «Внутри портфеля») удельный вес занимают современные торговые центры. Однако сам портфель наглядно показывает стремление компании сбалансировать риски между пятью сегментами недвижимости.
Все же прошлый год знаменателен в компании не только коммерческой успешностью. Для того чтобы финансовый рынок ценил компанию, нужна и финансовая успешность, и способность доказать, что рост – не фикция, не краткосрочный успех. Для этого XXIC потребовалось активно продолжить работу над развитием:
- системы корпоративного управления;
- бизнес-процессов и в особенности процессов, «завязанных» на инвестиционное сообщество;
- процессов финансового управления и создания отчетности.
Что касается финансовой успешности, конечно, компания продемонстрировала ее со всей очевидностью в 2006 г., почти вдвое увеличив чистую прибыль группы (со $103 до 197 млн.) и подняв тем самым показатель прибыли на акцию с 2,8 до 5,3 цента). Но с учетом специфики бизнеса даже более важным для девелоперской компании считается рост оценки по мультипликатору «капитализация/чистые активы». Если выпуск в декабре 2005 г. компания совершила по цене 586 пенсов за обычную акцию (при чистых активах около 493 пенса), что дает 19%-ю премию к чистым активам, то завершала она год уже с премией в 26%, а сейчас торгуется с премией 38%.
В чем причина важности данного показателя? Вкладывая деньги в бизнес, большинство инвесторов (за редким исключением, таким как хедж-фонды) ожидают роста компании в среднесрочной перспективе. Для девелопмента с циклом «найти-разработать-построить-продать» (с вариантами, конечно) важен не только текущий финансовый результат. Силу бизнеса компании демонстрирует способность эффективно управлять портфелем инвестиций и их результатами – реализованными проектами. Чем выше доходность бизнеса в сравнении с объемом управляемого портфеля, тем выше рынок оценивает такую компанию и соответственно тем выше значение мультипликатора. Естественно, данный мультипликатор не избавляет от возможности «учетных игр в оценку стоимости» – чем консервативнее компания и оценщик подходят к исчислению стоимости (в особенности справедливой стоимости незавершенных объектов), тем ниже эта оценка. Тем выше относительная прибыльность и мультипликатор. Поэтому, как всегда, лучшим дополнением к цифровым показателям является доверие.
Инвестиции в доверие
В отношении XXIC задачи увеличения доверия означали в первую очередь развитие отношений с инвестиционным сообществом. Ведь каркас прозрачного корпоративного управления был создан еще перед IPO. Но эта структура должна активно работать – исполнительные директора и служба IR должны быть доступны для инвесторов и аналитиков; отчетность необходимо публиковать; сайт компании – содержать нечто большее, чем визитку «Мы – компания, которая делает все, что может, чтобі принести пользу всем от 18 до 65», и т. д. Это означает, что нужно быть ментально готовыми к постоянному общению с третьими лицами:
- массмедиа – не только специализированными, но и общественно-политическими, общеэкономическими, новостными;
- профессиональным и инвестиционным сообществом – что означает постоянное участие в профессиональных строительных, финансовых мероприятиях и общении с инвесторами и аналитиками (личное и дистанционное).
Это стоит весьма немалых вложений для компании, что еще раз подводит к мысли о том, что публичность – не эфемерная категория, а вполне осязаемая инвестиция, имеющая как затратные, так и доходные показатели. Здесь уместно вспомнить рост мультипликатора «цена/чистые активы»: в значительной степени он обусловлен не только данными отчетности, но и верой рынка в то, что тенденция сохранится. Веру подкрепляют детальные знания инвестора о состоянии дел в компании – отличный результат расходов на открытость.
Цифры, впрочем, имеют не меньшее значение. Для большинства компаний, ставших публичными, быстрый выпуск аудированной отчетности – весьма существенная трудность. Не стала исключением и компания XXIC. Несмотря на то, что отчетность за 2006 г. выпущена на два месяца быстрее, нежели в прошлом году (апрель), по мнению представителей компании, является достаточно поздним сроком, и XXIC ожидает дальнейшего ускорения работы в этом направлении с внедрением ERP-системы. Таким образом, к 2007 г. компания подошла не только с высокими результатами, но и с еще большими планами, связанными с операционной активностью, дальнейшим совершенствованием внутренних процессов.
Инвестиции в продолжение
Поскольку прошлый год стал для компании годом формирования портфеля, еще в середине 2006 г. был запланирован дебютный выпуск евробондов. Имея, по сути, чистый баланс заимствований, компания практически гарантировала себе возможность размещения долгов как таковую, сосредоточив усилия на качестве осуществимых условий (см. «Бонд, первый бонд»). Именно этим интересен внешне ординарный выпуск долговых бумаг – сравнением факта привлечения долгов на внешнем рынке с тем, что делала бы эта компания, не будучи публичной.
При попытке привлечь финансирование непубличная компания не только должна пройти такие этапы, как юридическая проверка, аудит и т. д., но и представить себя инвесторам, доказывать свою эффективность, транспарентность. Собственно, не пройдя через IPO, XXIC не имела бы прямой возможности выхода на внешние рынки капитала и была бы слишком мала для внешних заимствований в связи с разрозненной структурой владения. Это могло бы означать только возможность финансирования только на внутреннем рынке. В таком случае его объем мог снизиться и диверсифицироваться, а процентные ставки и транзакционные издержки возрасти (ведь речь здесь может идти только о проектном финансировании – залог, перезалог, еще перезалог, изменение ставки, снова залог). Да и оценка активов группы компаний выглядела бы совсем иначе, ведь бралась бы в расчет не справедливая стоимость, а стоимость по затратам.
Собственно, а нужны ли были компании такие средства? Вряд ли, ведь, не имея почти $130 млн. от IPO, компания не заложила бы целую серию проектов в прошлом году (правда, сэкономила бы на расходах на корпоративное управление и размещение около $20 млн., в том числе на расходах на IPO – $8 млн.) и оперировала бы другим порядком цифр при расчете необходимых заимствований. Несомненно, бизнес существовал бы, и не стоит думать, что намного менее прибыльный. Но он не разросся бы в два раза и не получил возможностей продолжения такого развития на ближайшие годы – компания осталась бы локальной, не имела ресурсов на региональную экспансию и довольствовалась бы валютой баланса оценочно в два раза меньше, чем сегодня. Сегодняшние же планы компании весьма экспрессивны. А косвенным подтверждением конечной правильности стратегии XXIC стал выход на публичный рынок группы Т.М.М. (строительная компания) и фонда недвижимости Dragon Capital.
Бонд. Первый бонд
Стоял ли перед компанией выбор между внутренним кредитом и евробондами? Как выглядит процесс размещения на Люксембургской бирже, и зачем компании листинг долга? Были ли варианты, кроме Люксембургской биржи? Как компания презентовала инвесторам ближайшие перспективы операционного рынка? Данная оценка совпала с оценкой инвесторов? |
О выгодах и нюансах размещения публичной компанией еврооблигаций «&» в эксклюзивном интервью рассказал Тарас Кутовой, финансовый директор XXIC.Длинный путь к ERP короче короткого
В настоящее время XXICI совместно с PricewaterhouseCoopers работает над новой методологией финансового управления, новой структурой финансового управления и готовится к внедрению ERP-системы. «Мы задумывались над необходимостью внедрения ERP еще на этапе подготовки к IPO, но тогда начальный анализ вопроса уберег от закидывания шапками этой идеи, – рассказывает Тарас Кутовой, финансовый директор XXICI. – Ведь проект внедрения весьма капиталоемкий и глобальный – он касается всех сфер деятельности компании. На сегодняшний день мы закончили первый этап тендера по внедрению ERP-системы и имеем шорт-лист из четырех компаний-вендоров. Лучше сделать качественнее, чем впоследствии переделывать систему, находящуюся в промышленной эксплуатации».