В Украине доходные дома только на слуху. Реализовывать такие проекты в высшей ценовой категории застройщики не спешат из-за недостаточного спроса, в более низких – из-за отсутствия выгоды.
Bсе возвращается на круги своя. Жилищный дефицит привел к тому, что в нашем обиходе вновь появилось такое архаичное понятие, как «доходный дом». Этот тип городского жилья был распространен в середине XIX века в Европе, в том числе и в крупных украинских городах. В классическом понимании – это многоквартирный дом, в котором жилье предоставляется исключительно во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. Получить квартиру в собственность в таком доме невозможно. Как в частных, так и муниципальных домах они представлены в разных ценовых категориях в зависимости от количества комнат, внутренней обстановки и т. д. Главное же их отличие от арендуемых частных квартир или гостинок – наличие набора дополнительных услуг, предоставляемых управляющей компанией (уборка жилого помещения, приготовление пищи, охрана дома, паркинг и др.). Такие услуги входят в арендную плату и предварительно оговариваются.
Борьба за обживание
В развитых странах сегмент доходных домов, завоевав однажды свою нишу, с успехом ее удерживает. В целом по Европе доля таких домов (включая частные и муниципальные) составляет 30% от жилых объектов недвижимости, в США – 45%. Такому высокому показателю, во-первых, способствуют особенности западного менталитета – вполне нормальным там считается жить в съемном жилье. Во-вторых, инвестиции в строительство доходных домов требуют долгого срока окупаемости, а отлаженная банковская система в развитых странах способствует этому, обеспечивая кредитами на длительный срок. Так, взяв кредит под 4,3-4,6% годовых на срок от 30 до 40 лет, инвестор имеет возможность соорудить доходный дом и получать около 10-12% в год от вложенных средств. Чистая прибыль при этом составит 5-7%, тогда как доход по депозитам на Западе – 3-4%. Есть и третий момент. «У данного вида бизнеса имеется преимущество в том, что во всем мире недвижимость демонстрирует тенденцию к повышению капиталоемкости, – отмечает Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. – В то же время существует угроза падения рынка как локального, так и глобального, захватывающего страны и континенты. Поэтому предсказать, когда это может случиться и как долго продлится, практически невозможно».
Между тем в России этот процесс решило взять под свою опеку Минрегионразвития. Сегодня в стране частные доходные дома существуют лишь в элит-сегменте, а многоквартирные более низких ценовых категорий отсутствуют. Именно путем постройки последних государственные мужи рассчитывают решить проблему жилья для граждан, не имеющих собственной крыши над головой (по мнению депутата Госдумы Галины Хованской, 80% россиян никогда не смогут приобрести себе жилье). Основной упор в проекте «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» делается на возведение жилья для сдачи в аренду. По расчетам ведомства, в таком жилье нуждаются 34,7% граждан, которые в ближайшие 18 лет станут улучшать жилищные условия. К 2015 г. им будет предоставлено 140,2 млн. кв. м съемных квартир в трех ценовых категориях:
- для малоимущих граждан, нуждающихся в бесплатном «социальном» жилье (9,9% от совокупного спроса на жилье);
- для людей с доходом выше прожиточного минимума, которые все же не способны приобрести жилье самостоятельно и потому нуждаются в субсидированных квартирах (16,3%);
- для людей, которые могут себе позволить жить в съемных, но не в «социальных», а просто в частных или муниципальных домах (36%).
Стимулировать такое строительство министерство предлагает за счет освобождения застройщиков от платы за получение земельного участка под застройку. Расходы на найм жилья предлагается освободить от уплаты подоходного налога (можно будет получить налоговый вычет). Такая реакция российских операторов была одобрительной. По их словам, при всей своей привлекательности рынок доходных домов неразвит, и только его дополнительная стимуляция и конкуренция позволят понизить цены и привлечь к этому сегменту достаточное количество застройщиков.
«Инициативу российского правительства можно сравнить с муниципальными многоквартирными арендными домами, которые в Европе занимают до 10%. Это, дотируемое из местных бюджетов жилье для тех, кто не может себе позволить купить собственное. И в Беларуси правительство делает ставку именно на такую форму обеспечения жильем своих граждан», – говорит Александр Симонович, директор строительно-инвестиционной компании «ГрандИнвестСтрой».
Камень на камень
Идея создания доходных домов эконом-класса в Украине вполне разумна, ведь такое съемное жилье предполагает демократичность цены и ее доступность широким слоям населения. К тому же, арендуя квартиру в доходном доме, съемщики наряду с жилплощадью получают дополнительные услуги, что является безусловным преимуществом перед простой съемной квартирой. В общенациональном масштабе создание такого рода домов могло бы частично упорядочить рынок аренды.
Между тем эта идея в стране имеет столько «но», что пока сводит возможность ее реализации практически к нулю. Владимир Щелкунов, президент Украинского национального комитета Международной торговой палаты, отмечает: «Проект доходного дома экономкласса в нашей стране инвестор может окупить при благоприятном стечении обстоятельств за семь-восемь лет при 11-12% годовых дохода без вычета расходов на содержание дома. Несложная арифметика показывает, что простое вложение средств на депозит в банк менее рискованное и более прибыльное». Чтобы реализация проекта была выгодной, цена на аренду квартир в доходном доме должна быть достаточно высокой. В настоящий момент это характерно только для премиального сегмента. Именно поэтому сегодня появляются доходные дома лишь класса «люкс». Правда, пока есть только один пример – столичный комплекс профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments (введен в эксплуатацию компанией DEOL Property Management в 2005 г.), месячное проживание в котором обойдется как минимум в $3 тыс.
Реализовывать проекты по возведению домов для неимущих и малоимущих слоев в Украине можно было бы исключительно в рамках соответствующей государственной программы по типу российской. Ведь в таком случае инвестирование проекта (хотя бы частичное) будет производиться из местного бюджета. Но и здесь возникает ряд вопросов – финансовые ограничения местных бюджетов, высокие цены на землю, бюрократические проволочки, наконец, нестабильная политическая ситуация в стране. Сергей Тумасов убежден: «Социальные проекты могут быть реализованы только при условии участия в них государства. Ведь целью любого застройщика и инвестора является получение полноводного денежного потока, который доходные дома социального типа генерировать не в состоянии».
Александр Панченко, руководитель проектов маркетинговых исследований консалтинговой компании «Канзас», уверен: «В Украине доходные дома эконом-класса будут невостребованы также в силу особенностей нашего менталитета. Для украинца лучше иметь меньше, но в собственности, чем платить за что-то чужое, особенно учитывая значительные перспективы развития ипотеки в стране. Функцию аренды жилья для туристов доходные дома не выполняют».
Их как бизнес можно рассматривать в Украине только в долгосрочной перспективе, учитывая, что рынок недвижимости не стоит на месте. Бренд-менеджер DEOL Partners Лилия Шульгина рассказывает: «Сегодняшняя ситуация обусловлена галопирующим ростом цен на недвижимость (+60% в 2006 г.) и отставанием роста арендных платежей. Однако в будущем стоимость недвижимости будет повышаться не так стремительно – на 8-10% в год. В таком случае соотношение показателей цены и аренды объектов недвижимости может выровняться, что сделает бизнес по возведению доходных домов экономкласса более выгодным». По ее словам, на данный момент инвесторы имеют большой выбор привлекательных вложений. Поэтому доходные дома экономсегмента обделены вниманием. «Однако в перспективе насыщение привлекательных рынков может заставить инвесторов искать незанятые ниши», – отмечает Лилия Шульгина. Спрос при этом будет подогревать внутренняя миграция населения, рост среднего класса, его благосостояния и, соответственно, потребностей.