Городское не за городом

Рынок недвижимости, в том числе загородной, и в этом году не сможет достичь показателей 2008 г. по объему продаж. Главной причиной, по мнению экспертов, является высокая стоимость ипотечных кредитов. Так, средняя эффективная ставка по ипотеке сейчас составляет 28,13%. В такой ситуации все четче стала прослеживаться тенденция к изменению направления миграции между городом и селом. Миграционный отток из села в город, наблюдавшийся много десятков лет, прекратился. Наметился обратный процесс – переселение горожан в сельскую местность. В связи с этим сектор загородной недвижимости, больше других в строительной отрасли пострадавший во время кризиса, начитает постепенно возрождаться.

«За десять месяцев этого года было продано почти на 40% больше частных домов, чем за аналогичный период прошлого. Но более всего впечатляет статистика продаж в коттеджных поселках в Киевской области: с января по ноябрь нынешнего года реализация коттеджей увеличилась на 250%», – отметил Сергей Костецкий, аналитик SV Development.

Прежде всего это связано с тем, что компании, специализирующиеся на коттеджном строительстве, нашли способ вывести свой бизнес из кризиса. Они активно возводят загородное жилье экономкласса, предлагая его не только гражданам, мечтающим о доме за городом, но и горожанам, присматривающим обычную квартиру. С. Костецкий: «В этом году стала окончательно видна разница между стоимостью жилплощади в городе и за его чертой. Если сравнивать цены на одинаковые по площади квартиры в Киеве и в его пригородах, то они будут отличаться чуть ли не в два раза.

Поэтому большинство реальных покупателей жилья предпочитают приобретать его по более низким ценам в городах-спутниках или коттеджных поселках за городом». Действительно, в текущем году уже можно приобрести небольшую квартиру в таунхаусе или небольшом многоквартирном доме недалеко от городской черты за $40-50 тыс. В городе примерно такая же квартира обойдется в $70-80 тыс.

Цена всему голова

Как отмечает генеральный директор компании Золотые ворота Сергей Самусев, основной тенденцией на рынке загородной недвижимости в этом году является поворот в сторону небольших экономичных проектов: сочетание удачного месторасположения и домов среднего формата (около 200 кв. м) – это базовый отклик на взвешенный массовый спрос населения. На фоне этого модные в Европе таунхаусы (секционные коттеджи на несколько хозяев с небольшими индивидуальными двориками), которые наши застройщики начали продвигать еще до кризиса, но так и не достигли в этом деле особых успехов, сейчас распродаются на ура. Спрос на такие объекты в нынешнем году по сравнению с прошлогодним вырос вдвое, тогда как продажи традиционных коттеджей за это время увеличились лишь на 10-15%. Впрочем, желание покупателей обзавестись загородным домом по сходной цене подстегивают и сами застройщики. Следуя тенденциям рынка, они начали и строить поселки, состоящие исключительно из секционных коттеджей экономкласса, и переформатировать спроектированные до кризиса городки, увеличивая в них долю таунхаусов.

Однако и в этом случае популярностью пользуются преимущественно объекты экономкласса площадью 120-150 кв. м по цене $600-800 за 1 кв. м. С. Костецкий: «Наибольшим спросом пользуются таунхаусы, расположенные не далее 20 км от Киева (для коттеджей этот показатель составляет 30-40 км).

А вот таунхаусы в коттеджных поселках, позиционирующиеся в качестве элитного жилья (площадь – 250-300 кв. м, цена – $1,5-2 тыс./кв. м), по-прежнему практически не продаются. Это связано с тем, что потенциальный покупатель готов предпочесть таунхаус традиционному коттеджу лишь в том случае, если первый дешевле как минимум на 20%».

Средства конкуренции

Смещение спроса в сторону более дешевого жилья привело к ужесточению конкуренции среди застройщиков, и теперь можно выиграть только одним оружием – низкой стоимостью квадратного метра. Поэтому застройщики постоянно пытаются уменьшить стоимость домов, увеличив таким образом количество своих потенциальных покупателей. Если еще в прошлом году найти таунхаус под Киевом дешевле $60-80 тыс. было практически нереально, то сейчас цены стартуют с $40 тыс. Помимо этого, все больше застройщиков предлагают рассрочку и уменьшают размер первоначального взноса с 30-40 до 20-30%. Появление такого предложения стало возможным благодаря уменьшению как себестоимости строительства, так и площади объектов.

Например, несмотря на заверения застройщиков, экономия часто достигается за счет качества используемых строительных материалов. Некоторые девелоперы уменьшают придворовую территорию, причитающуюся каждому жильцу таунхауса или коттеджа экономкласса. Вместо 2-3 соток им уже могут предлагать по 0,5-1 (напомним, что сотка – это 100 кв. м).

Примечательно, что дешевеют не только строящиеся, но и уже готовые таунхаусы, собственники которых не смогли их быстро продать и занервничали. Кроме того, некоторые девелоперы пошли на дробление проектов. «Сейчас из многих усадеб с большей площадью создаются дома клубного типа или таунхаусы, разделенные на несколько частей. В отдельных коттеджных городках продают земельные участки с возможностью самостоятельного строительства», – рассказывает частный риелтор Александр Гришко.

Прогноз

«По нашим прогнозам, если вновь не возникнет экономических потрясений, к середине следующего года загородная недвижимость по объему сделок выйдет на докризисные показатели 2008 г.», – отмечает С. Костецкий. Впрочем, оптимизм аналитика поддерживают далеко не все. По мнению А. Гришко, в 2013 г. особых перемен на рынке загородной недвижимости не произойдет. А вот Олег Дыхнич, руководитель отдела загородной недвижимости агентства недвижимости Park Lane, считает: «Направление загородной недвижимости очень перспективно и имеет большое будущее.

Если проводить параллели с прошлыми годами, то на сегодняшний день многое изменилось. Ведь если раньше жить за городом было модно, престижно и дорого, то сейчас все больше людей могут выбирать себе жилье там, где свежий воздух и человеку уютно и комфортно».

Рынок покупателя Александр Гришко, частный риелтор: – В настоящее время рынок загородной недвижимости переживает далеко не лучшие времена. Конечно, людей интересует жизнь вдали от городского шума, но большинство тех, кто хотел поселиться за городом, уже решили для себя данный вопрос. А перед остальными, кто раздумывал над этим, сегодня стоят другие задачи, необходимость решения которых не всегда дает им возможность вернуться к возобновлению поиска и покупки недвижимости за чертой города. Кроме того, по моему убеждению, у нас в стране до сих пор не сформировался рынок загородной недвижимости с реальными ценами и объектами, которые на самом деле будут пользоваться спросом у реального конечного потребителя. До кризиса было популярно строить домовладения и получать от продажи 200-300% от вложенного. Кризис многих спустил на землю и сформировал рынок покупателя, но не все, к сожалению, это до сих пор понимают. Подтверждение этого – огромное количество пустующих домов. Олег Дыхнич, руководитель отдела загородной недвижимости Park Lane: – Рынок загородной недвижимости на сегодняшний день – это рынок покупателя, и в этом году предложение на нем намного превышает спрос. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом увеличился спрос на бюджетное жилье за городом. Это в первую очередь связано с тем, что многие люди решили продать квартиру в городе и иметь хоть и небольшой, но свой участок земли. В связи с этим на рынке загородной недвижимости в 2012 г. возросло количество таунхаусов и дуплексов. Сергей Самусев, генеральный директор компании Золотые ворота: – Если говорить об основных тенденциях в существующих проектах премиум-сегмента, то они за последние два года практически не изменились. Все так же ценятся гибкость и индивидуальный подход к клиенту, доведение домов и объекта в целом до максимальной готовности. Что касается цен, то они уже достаточно давно стабильны, не подымаются, но и падения не демонстрируют.