Город как стройплощадка

Все больше застройщиков и девелоперов согласны работать в условиях ограничений генплана Киева. Лишь бы он был и соблюдался всеми.

От хаоса на рынке недвижимости Киева страдают не только горожане и арендаторы коммерческих площадей, но и все больше застройщиков и девелоперов. Разумеется, часть строителей, любящих и умеющих ловить рыбу в мутной воде, заинтересованы в сохранении непрозрачности рынка земли, отсутствии правил застройки и несоблюдении нормативов. Они – лучшие друзья городских чиновников, ведающих землей и выдачей всяческих разрешений. Но по мере насыщения рынка становится больше тех, кто хотел бы работать по понятным правилам, получая взамен большую вероятность верного расчета возврата инвестиций и оптимизацию затрат.

В центре города один за другим продолжают появляться бизнес- и торговые центры. И это несмотря на то, что из-за тесноты первые проигрывают в категорийности (о каком классе А может идти речь, если нет парковки?), а вторые – в посещаемости. Опрошенные нами эксперты подтверждают, что рецепт исправления ситуации лежит на поверхности – это наличие жизнеспособного генплана и воли к его исполнению.

Остается надеяться на то, что когда количество понимающих это застройщиков и девелоперов достигнет критического числа, к «понимающим» присоединится и городская власть.

Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девело-перской компании Global Solutions:
– В принципе, задача сделать город удобной и безопасной средой обитания во все времена изначально являлась прерогативой архитекторов. Например, практически для всех городов Европы существует генеральный план развития. Так, в Барселоне генплан разработан более 100 лет назад. В нем оговорено, как может расти город, где, как и в каком стиле можно возводить новые кварталы. И что удивительно, до сих пор этому плану следуют. Что касается Украины, то, несмотря на близость к Европе, мы, скорее, пошли по азиатскому пути развития, где идет стихийная застройка всех свободных территорий. Поэтому в облике наших городов нет мелодичности и регулярности, зачастую маловысотные старинные здания стоят рядом с многоэтажными современными из бетона и стекла. А это, увы, совсем не та эклектика, которая радует глаз.

Киев уже сильно испорчен, поэтому изменить его будет довольно сложно. Однако кое-что сделать все-таки можно. Генплан города есть, хотя разработан он достаточно давно и далек от совершенства, но его можно дорабатывать, а не нарушать на каждом шагу. В погоне за прибылью застройщики часто стремятся выжать из полученного земельного участка все что возможно. А чтобы такого не возникало, следование генплану должно строго контролироваться местными органами власти.

Олег Салмин, председатель совета директоров девелоперской компании Steltex Investments:
– Чтобы прекратить хаотическую застройку центра города и убедить застройщиков перейти в другие районы, нужно прежде всего самим городским властям определиться с концепцией застройки и четко знать, что приоритетно: сохранить историческую часть города или гнаться за квадратными метрами и выгодой. Как мне кажется, стоит оставить историческую часть, но в комплексе: в старой части города четко ограничить этажность и архитектурный стиль зданий. Например, если дали построить офисное здание «Парус», то уже весь бульвар Леси Украинки отдать данному застройщику и сделать его в одном стиле. Иначе современное высотное здание из стекла и бетона среди старых низких хрущевок смотрится просто кощунственно и никак не облагораживает город. А чтобы учесть интересы инвесторов и застройщиков, не нужно изобретать велосипед, следует просто перенять западный опыт – создавать города-спутники и туда переводить бизнес, развлекательные и торговые учреждения.

Если бы городские власти концептуально отвели определенную часть города под данную направленность и дали там зеленый свет отводу земли, получению разрешений во всех инстанциях (то есть сняли бы коррупционные нагрузки), то застройщики сами с радостью ушли бы из центра.   

Анна Скрипкина, директор департамента упра-вления недвижимостью компании «ТИКО-Констракшен»:
– К сожалению, в нашей стране комфортные условия для полноценного городского образа жизни созданы только в центрах городов. Но как только местные власти начнут разрабатывать проекты децентрализации города, подразумевающие под собой компактные жилые поселения со всей необходимой инфраструктурой и рабочими местами для жителей, застройщики обратят свое внимание на земельные участки и на окраинах. А для того чтобы улучшить жизнь в городе, прежде всего нужно генеральный план развития Киева довести до уровня зонинга. Главное условие при этом, чтобы в нем были четко прописаны такие вещи, как плотность застройки, функциональное значение отдельных участков, детализированы вопросы инженерных коридоров, красных линий, транспортных развязок. Такой документ должен быть узаконен, только тогда мы уйдем от хаотичной застройки.

Кроме этого, не мешало бы ускорить процесс выноса промышленных предприятий за пределы Киева. Неэффективно используемых территорий промышленных и коммунально-складских зон в столице немало. Также необходимо более активно подходить к вопросам развития городской инфраструктуры: тепло-, электросети, водоснабжение и т. д. Сейчас все функционирует на старых системах, но по мере строительства новых объектов существующие коммуникации приходят в еще более плачевное состояние, а с очисткой стоков вообще сложилась катастрофическая ситуация.

Андрей Миргородский, член совета директоров компании «XXI Век»:
– Любой думающий человек понимает, что в ситуации хаотической застройки в городе корень зла не в застройщиках, а в чиновниках, которые занимаются землеотводом. Если конкретнее – это исполнительная власть и соответствующие комиссии Киеврады. Поэтому, чтобы убедить застройщиков перестать застраивать центральную часть города, нужно навести порядок с землеотводом, утвердить стратегию развития города, генеральный план с зонами ограничения застройки и на его базе проводить прозрачные инвестиционные конкурсы.

Наша компания, как и многие другие застройщики, не хочет попадать в скандальные ситуации. Потому мы особенно и не развиваемся в Киеве, у нас появилось много проектов в регионах. Хотя, если честно, мы очень хотим работать в столице, но по правилам. И это не просто слова. Например, мы уже давно разработали и отстаиваем свою стратегию развития города. Все, чего мы хотим, – прозрачных, цивилизованных правил игры и планового, то есть долгосрочного развития города и региона. И я был одним из соавторов «Правил застройки Киева». Правда, они в итоге получились «кастрированными» – здравого смысла там осталось процентов 30-40. Но наша заслуга в том, что была введена норма обеспечения жилых домов парковочными местами. Я добился, чтобы в каждом проекте были остекленные балконы, за исключением являющихся накопителями в случае пожаров. Добился, чтобы первые два этажа не были жилыми… Но, к сожалению, сегодня все еще отсутствует графическое приложение к «Правилам застройки», а ведь это главный документ – зонинг, регламентирующий размещение и параметры объектов. И именно разработка таких документов наведет порядок в городе.

Cергей Бут, генеральный директор девелоперской компании NAI Pickard:
– Не надо во всем винить застройщиков – они будут строить там, где можно получить площадку и будет спрос на построенные квадратные метры. Это городская власть должна решать, где и какие объекты необходимы. Власти обязаны проводить системную централизованную политику, стимулируя создание загородных бизнес-парков, выноса производств за черту города. А фундаментальные проблемы, возникающие в настоящее время в центре города, были заложены городскими властями во время начала его активной застройки. Недальновидность и коррупция привели к тому, что центр застроен коммерческими и жилыми объектами без парковочных площадей (по сути, в центре города нет ни одной общественной парковки), тогда как в большинстве европейских городов есть подземные общественные парковки на тысячи машин. Вместо этого у нас строились подземные «базары» в центре города.

Что же касается разработки генплана развития города, то, по моему мнению, он не решит таких проблем, как бюрократия и коррупция. Хотя если будет разработан хороший генплан и он действительно начнет работать, по крайней мере, появится надежда на появление прозрачных централизованных инициатив по застройке города и привлечению больших инвестиций.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине:
– Коммерческая инфраструктура на самом деле очень нужна центру города, особенно для привлечения туристов. Что же касается загроможденности города, то проблема, скорее, заключается в наличии парковочных мест, а точнее, в их отсутствии. Это связано с тем, что городские власти до сих пор не обязывают застройщиков их создавать.

Чтобы решить вопрос с максимально приемлемой застройкой, нужно последовать опыту европейских и американских городов. Для этого следует разработать, во-первых, прозрачную схему выделений участков на основе конкурсов или аукционов, а не кулуарных отношений. Во-вторых, при согласовании проектов должны проводиться реальные, а не наигранные публичные слушания. В-третьих, необходимо разработать коммерчески адекватный план деловой инфраструктуры города, который сегодня практически отсутствует. В-четвертых, создать общегородской план строительства подземных паркингов и дотаций для инвесторов такого строительства. И наконец, разработать генеральный план застройки города. Но с условием, что он будет создан при участии ведущих мировых консультантов (причем некоторые из них, чтобы «засветить» свое имя, многое готовы сделать бесплатно). Однако наличия качественного генплана мало, нужно следовать ему на деле.

Престижность – понятие относительное Сергей Козлов, руководитель проектов «Велфорт Риал Истейт»: – Строительство бизнес-центров в прицентральных и спальных районах имеет ряд преимуществ перед аналогичным строительством в историческом центре города. Во-первых, позволяет избавиться от заторов на дорогах. Если бы существовал большой бизнес-парк, то все находились бы в одном месте и не пришлось бы ездить по городу, тратить время в пробках. Уже сегодня арендаторы охотнее идут в прицентральные районы, поскольку в них проще перемещаться. Во-вторых, в прицентральных районах отводится большая площадь земельного участка за меньшую стоимость. В этом контексте обращает на себя внимание зона промышленной застройки. На участке в несколько гектаров можно построить офисные площади с широкой деловой инфраструктурой, многоуровневым паркингом, зоной отдыха. Это является большим преимуществом перед бизнес-центрами в центральной части города.  В-третьих, снизить себестоимость строительства в пересчете на 1 кв. м позволяет эффект масштаба, а снизить расходы на продвижение проекта и реализацию площадей можно за счет известности комплекса. Основной козырь офисных площадей в центре – престижность. Однако она – явление условное, тесно связанное с сервисами, комфортом, красотой архитектуры и т. п. Престижность можно обеспечить бизнес-центру, расположенному в промышленной зоне, благодаря бренду, профессиональному управлению, широкому набору услуг, присутствию представительств финансовых, юридических компаний, автосалонов, вертолетных площадок, наличию зоны отдыха, ресторанов высокого класса с панорамным видом на последнем этаже, достаточным количеством конференц-залов, оснащенных по последнему слову техники. А близость к метро и ресторан быстрого питания обеспечит удобство для персонала. Перечисленные преимущества неизбежно привлекут арендаторов и дадут возможность получить большие денежные поступления.