Как разбогатеть на недвижимости в свободное время
Книга относится к области персональных, а не корпоративных финансов. Однако если учесть, что одним из двух условий выгодного приобретения недвижимости является умение структурировать сделки с учетом стоимости денег во времени, то непонятно, кто, кроме финансистов, сможет ее прочитать. Авторы утверждают, что инвестирование в недвижимость доступно не только олигархам, но и обычным людям, и предлагают рецепты такого заработка для обычных людей с использованием ставки дисконтирования, структурирования сделки с привлечением заемного капитала и договорной работы с банками. Поэтому книга предназначена скорее для финансового директора, чем для обычного человека.
Главный принцип книги: «Настоящее богатство — пассивный поток дохода». Доход, генерируемый вашей недвижимостью, куда важнее, чем количество единиц недвижимости, которыми вы владеете. Авторы предлагают новый способ оценивать имущество, согласно которому стоимость, заплаченная вами за имущество, не имеет такого значения, как цена владения этим имуществом. То есть вы сможете разбогатеть, даже если цена на ваши дома никогда не вырастет. Если сдавать в аренду активы, а не просто продавать их, то можно создать постоянный денежный поток. Имеет значение, сколько денег у вас остается после уплаты всех обязательств. Вы можете присматриваться к рынку недвижимости, используя для этого выходные дни и любое свободное время. Основной принцип — покупать по одному дому в год. Совершать правильные покупки значительно важнее, чем совершать частые покупки.
По мнению авторов, необходимо изменить стиль своего мышления и считать себя не работником, а инвестором. Работники продают свое время, чтобы производить доход, а инвесторы приобретают для этого активы. Вот в чем разница.
Авторы книги признают, что в большинстве городов арендная плата довольно низкая по сравнению с рыночными ценами на недвижимость. На таких рынках, купив недвижимость по рыночной цене и получив финансирование на покупку, вы не сможете генерировать достаточный доход для покрытия расходов, не говоря уже о прибыли. Выход — покупать недвижимость по оптовой цене и использовать структурирование сделки по финансированию с целью снизить расходы по выплате займа. Для этого надо овладеть навыками успешных переговоров.
- Не торопите продавца принимать решение. Никогда не прекращайте переговоры, если продавец решительно отказывается от предложенной вами заниженной цены. Всегда «держите дверь открытой» на случай, если продавец захочет возобновить переговоры. Никогда не говорите: «Это мое последнее предложение». Лучше скажите: «Я желаю вам получить за этот дом ту сумму, которую вы хотите, но если у вас не получится, перезвоните мне».
- Уточните все детали. Сбор информации настолько важен, что можно даже сказать: «Если вы считаете, что знаете все об объекте и продавце, значит, не знаете и половины нужной информации». Как долго продавец владел недвижимостью? Давно ли выставлен объект на продажу? Сколько предложений поступило с тех пор? Как продавец объясняет свое желание продать недвижимость? Что он собирается сделать с полученными деньгами? Понимание истинных мотивов в продаже даст вам преимущество в переговорах, и в результате вы сможете купить недвижимость по более приемлемой цене.
- Не бойтесь задавать жесткие вопросы типа какова сумма долга по недвижимости? Регулярно ли выплачиваются займы по накладной? Хороший переговорщик многое узнает не только из ответа, но и из отказа отвечать. Не ограничивайте свои возможности получить информацию, задавая только те вопросы, на которые продавец наверняка даст ответ.
- Задавайте открытые вопросы, начинающиеся со слов кто, что, зачем, как, почему, когда. Отвечая на них, собеседник неизбежно раскрывает больше информации, чем отвечая на вопросы, требующие ответа «да» или «нет».
&.Ф.
Майк Самми, Роджер Доусон. Как разбогатеть на недвижимости в свободное время (The Weekend Millionaire’s Secrets to Investing in Real Estate: How to Become Wealthy in Your Spare Time). — С.-Пб.: Вильямс, 2007, 384.