В динамичной экономической ситуации договоры аренды также должны быть гибкими. Как этого добиться?
Не все вопросы арендных отношений однозначно урегулированы законом
Исходные данные: в нынешних условиях для многих компаний заключенные некогда с боем и радостью договоры аренды стали невыгодными.
Что требуется: с минимальными потерями для себя на законных основаниях разорвать этот договор или изменить его условия.
Ограничители: в соответствии с положениями Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины (далее – ГКУ и ХКУ) общим правилом изменения договора (в том числе и величины арендной платы) является наличие согласия сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
Спрашивается: если такого согласия нет, как быть?
Как изменить арендную плату
В случае если соглашение не достигнуто, заинтересованная в переменах сторона может обратиться в суд за защитой своих интересов. При этом необходимо помнить, что одним из условий удовлетворения такого иска является наличие обстоятельств, предусмотренных законодательством.
По закону арендатор может требовать уменьшения арендной платы в следующих случаях:
- если возможность пользования арендованным имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 762 ГКУ);
- если в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования (ч. 2 ст. 286 ХКУ);
- если в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, существенно ухудшилось состояние объекта (ч. 2 ст. 286 ХКУ, ст. 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»).
- Арендодатель вправе требовать повышения арендной платы в случае, если по независящим от сторон обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта (ст. 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального общества»).
Обе стороны вправе обратиться в суд с иском об изменении договора при существенном изменении обстоятельств, влияюших на отношения аренды (ст. 652 ГКУ).
Договором могут быть предусмотрены иные случаи, при которых арендная плата подлежит периодическому пересмотру (ч. 3 ст. 762 ГКУ). Речь идет, например, об индексации, являющейся существенным условием договора аренды в соответствии с ХКУ.
Как для этого сформулировать условия договора
Как показывает опыт, порой индексация арендной платы остается чуть ли не единственной возможностью для арендодателя сохранить доходность аренды. Поэтому мы рекомендуем не ограничиваться в договорах формулировкой «арендная плата подлежит индексации в соответствии с законодательством», а более серьезно подойти к данному вопросу, то есть прописать формулу, случаи и периодичность индексации.
Наличие случаев, в которых арендная плата пересматривается, не означает, что ее изменение происходит в одностороннем порядке, и другая сторона обязана принять новый размер арендной платы, предложенный контрагентом. Данный пункт в договоре говорит лишь о том, что соответствующая сторона имеет право требовать изменения арендной платы при наступлении этих обстоятельств. Новый же размер платы подлежит согласованию сторонами.
Такое понимание ч. 3 ст. 762 ГКУ отображено в судебной практике. Так, Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 16.03.2006 г. по делу №2/353 подчеркнул, что ч. 3 ст.762 ГКУ предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по согласию сторон в сроки, предусмотренные договором.
Для того чтобы иметь возможность изменить арендную плату, мы рекомендуем детально прописывать в договоре порядок ее пересмотра. Например, оговорить в договоре, что в случае наступления соответствующих обстоятельств арендодатель (или арендатор) уведомляет другую сторону об изменении арендной платы, а договор считается измененным по согласованию сторон с наступления определенной даты. Возможно также указать, в каких случаях арендная плата изменяется в одностороннем порядке.
Как досрочно прекратить договор аренды
Согласно законодательству Украины договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе сторон:
- по взаимному согласию;
- по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором;
- вследствие одностороннего отказа от договора в случаях, прямо предусмотренных законом.
- Напоминаем, что заинтересованная сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора в любой момент, но вероятность удовлетворения иска зависит от того, предусмотрены ли договором или законом обстоятельства, которыми обосновываются исковые требования. Поскольку клиентов чаще всего интересует внесудебное прекращение действия договора, мы не будем затрагивать судебную процедуру его прекращения, а остановимся на одностороннем отказе от него.
Односторонний отказ от договора рассматривается как одно из возможных правовых последствий нарушения договора (ст. 611 ГКУ, ст. 236 ХКУ). По общему правилу случаи одностороннего отказа устанавливаются законом или договором.
Односторонний отказ от договора аренды не допускается (ч. 1 ст. 291 ХКУ), за исключением следующих случаев:
- арендодатель может отказаться от договора, если арендатор не уплачивает арендную плату три месяца подряд (ст. 782 ГКУ);
- арендатор вправе отказаться от договора аренды, если арендодатель не передает имущество ему в аренду (ст. 766 ГКУ).
Среди практиков нет согласия в отношении того, могут ли стороны указывать в договоре случаи, когда одна из сторон вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Некоторые специалисты при трактовке ч. 1 ст. 291 ХКУ придерживаются принципа свободы договора, закрепленного в ч. 3 ст. 6 ГКУ, гласящей, что стороны могут отступить от положений законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению, если обратное прямо не указано в самом законодательном акте, либо обязательность положений законодательства следует из их смысла или из сути правоотношений. Мнение же их оппонентов базируется на том, что ч. 1 ст. 291 ХКУ содержит императивное положение (не допускающее выбора), которое нельзя изменить.
На сегодняшний день позиция суда по данному вопросу неясна. Таким образом, если даже договором и предусмотрено право одностороннего отказа от него, то существует риск, что в случае судебного разбирательства сторону, отказавшуюся от договора, обяжут возобновить (продолжить) аренду или компенсировать убытки, например, в размере арендной платы за оставшийся срок аренды.
Как в таком случае сформулировать условия договора
Мы рекомендуем изменить формулировку и прописывать в договоре случаи, при наступлении которых он считается прекращенным, а также отдельный порядок такого прекращения, возврата помещения и т. д.
Также в договоре можно ограничить размер убытков, который вправе требовать одна из сторон.
Если со стороны контрагента нет нарушений договора, которые могут быть основанием для его досрочного прекращения, то наиболее подходящим основанием для изменения или расторжения договора аренды будет так называемое существенное изменение обстоятельств (ст. 652 ГКУ). Согласно ч. 2 ст. 652 ГКУ, если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут (изменен) при одновременном наличии следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не настанет;
- изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить при всей требующейся от нее заботливости и осторожности;
- исполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и избавило бы заинтересованную сторону от того, на что она рассчитывала при заключении договора;
- из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона не несет риск изменения обстоятельств.
Следует отметить, что само по себе существенное изменение обстоятельств не является основанием для расторжения (изменения) договора. Требуя расторжения (изменения) договора, заинтересованной стороне необходимо доказать одновременное наличие всех вышеуказанных условий. Так, Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 30.10.2008 г. по делу №2-15/12294-2007 отметил, что в условиях рыночной экономики цена в договоре определяется спросом и предложением, конкуренцией и прочими экономическими факторами. Поэтому, как считает суд, при заключении договора и определении его условий стороны должны разумно оценивать те обстоятельства, при которых договор будет исполняться, в том числе учитывать тенденции роста (спада) цен на рынке товаров и услуг.
Кроме того, нужно убедить судью в том, что изменение обстоятельств является существенным настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то они не заключали бы договор или же заключили бы его на других условиях (ч. 1 ст. 652 ГКУ).
Изменение договора на таких основаниях может быть сложнее, чем его расторжение. Помимо всего прочего, следует также доказать, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на новых условиях, либо этот шаг противоречит общественным интересам (ч. 4 ст. 652 ГКУ).
| Свежая судебная практика по делам, связанным с расторжением или изменением договоров аренды по ст. 652 ГКУ в связи с нынешним кризисом, на сегодняшний день пока недоступна. Какую позицию займут суды – также сложно предположить. С одной стороны, очевидно, что финансовый кризис – чрезвычайная ситуация. С другой – действительно ли стороны, заключая договор аренды, не могли предвидеть такие изменения, а если предвидели бы, то не заключали бы договор аренды? Ответ на эти вопросы во многом зависит от позиции конкретного суда. |