Допустим, члены кондоминиума (или как их называют в Украине – объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) решили использовать многоквартирный дом для извлечения прибыли (сдать в аренду подвал, организовать платную автостоянку на прилегающей к дому территории, разрешить использование фасада дома для размещения рекламы и т. д.). Это, безусловно, сразу же привлечет внимание всевозможных контролирующих органов. Поэтому специалисты разработали схему, по которой кондоминиум может заниматься извлечением прибыли (до определенных пределов), не уплачивая никаких налогов на совершенно законных основаниях.
Правовое оформление схемы
Необходимое условие действия схемы – приведение устава создаваемого кондоминиума в соответствие с требованиями абзаца «д» пп. 7.11.1 п.7.11 ст. 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (описывает статус неприбыльной организации).
После госрегистрации устава председатель правления кондоминиума должен заглянуть в налоговую инспекцию района и, опираясь на указанную статью Закона «О налогообложении прибыли предприятий», зарегистрировать там кондоминиум как неприбыльную организацию. Этот статус предполагает следующее:
- налог на прибыль нужно уплатить только в том случае, если доходы неприбыльной организации, полученные на протяжении отчетного (налогового) года, будут более чем на 25% превышать расходы. При этом налог необходимо платить с суммы превышения (ст.7.11.9 закона о прибыли);
- неприбыльная организация отчитывается перед ГНИ путем составления отчета. Порядок составления отчета об использовании средств неприбыльных организаций и учреждений изложен в приказе ГНАУ №233 от 11.07.97 г.
В контексте обретения кондоминиумом статуса неприбыльной организации следует учесть также следующие моменты:
- все отношения, связанные с перечислениями средств жильцами дома на счета ОСМД и ОСМД – на счета предоставляющих услуги организаций, должны быть оговорены в уставе ОСМД;
- сбор денег на содержание дома может быть оформлен как периодические взносы членов неприбыльного ОСМД (необязательно жильцов).
После того как районная госадминистрация зарегистрирует устав кондоминиума и его председатель получит печать, а налоговая инспекция предоставит ОСМД статус неприбыльной организации, можно приступать к реализации схемы.
Суть схемы
Каждого предпринимателя, решившего заняться бизнесом на территории кондоминиума, необходимо зарегистрировать во внутренних документах как почетного гостя ОСМД. Затем с каждым из директоров фирм, претендующих на подвалы, чердаки, подъездные пространства, нужно заключить договор, в котором обязательно оговорить вид помощи, оказываемой его фирмой другим членам ОСМД, любезно предоставившим часть своего дома (арендная плата в нашем случае недопустима из-за неприбыльного статуса кондоминиума). Как в реальности будет работать схема?
Допустим, в качестве помощи предпринимателем будет выбрано оказание благотворительной финансовой помощи ОСМД (см. пп.7.11.6 п.7.11 ст.7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»). Размер этой помощи желательно зафиксировать в договоре, указав при этом, что зачисления на счет ОСМД производятся почетным гостем ежемесячно. Получив деньги, председатель правления ОСМД сможет использовать их для оплаты текущих расходов объединения (за электроэнергию, воду, ремонт и обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.).
В чем тут выгода?
Выгода в возможности получать доход, не облагаемый налогом на прибыль (если доходы не превышают расходы ОСМД более чем на 25%). Впрочем, думающий председатель кондоминиума может допустить и превышение этого порога – например, получить доход на 27-30% больший, чем расходы объединения. Ведь уплата налога на прибыль с 2-5% превышения лимита делает отношения ОСМД и налоговиков приятными и почти доверительными.
Выгода директора фирмы, решившего работать по данной схеме вместо обычной аренды, состоит в том, что размер благотворительных взносов будет меньше, чем арендная плата. (А иначе какой смысл использовать данную схему, предполагающую внесение благотворительных взносов, что делается только из прибыли, взамен арендных платежей, которые можно относить на затраты?)
Однако как и любое новое дело, схема не универсальна, а потому имеет свои подводные камни, опасные для каждого из ее участников.
Защитные действия кондоминиума
Может так случиться, что почетный гость с разрешения правления кондоминиума занял подвал, своевременно сделал первый благотворительный взнос, после чего решил, что на этом можно и остановиться. Что с ним делать?
Председателю кондоминиума перед разговором с почетным гостем не лишним будет иметь на руках решение правления и протокол собрания членов ОСМД, которыми почетному гостю будет отказано в гостеприимстве и предложено, скажем, в месячный срок освободить занятое помещение (если устав предоставляет правлению право самостоятельно решать такие вопросы, то председатель может обойтись и без протокола собрания членов кондоминиума). А чтобы усилить впечатление, председатель кондоминиума может указать на то, что в случае несогласия гостя, вопрос о его выселении будет решаться в суде. Суд – это конечно нежелательный вариант, но вполне надежный в плане выселения фирмы из помещения, предоставленного кондоминиумом в принадлежащем его членам доме (особенно когда в суд переданы вышеозначенные протокол общего собрания и решение правления ОСМД).Но есть еще один нюанс. Поскольку предполагается, что почетный гость станет заниматься бизнесом в предоставленном кондоминиумом помещении, то его начнут посещать проверяющие (работники санэпидемстанции, пожарной охраны). Посему изначально при установлении сотрудничества необходимо оговорить момент о том, что все вопросы, связанные с визитами этих структур, обязуется решить почетный гость. А также поставить условие о том, что в случае возникновения проблем с вышеозначенными службами, которые почетный гость не желает решать, общее собрание членов ОСМД вправе его выселить из занимаемого помещения.
Что следует учитывать директору фирмы-гостя?
Нужно четко себе уяснить, что председатель кондоминиума ничем не ограничен в принятии решения о выселении почетного гостя. То есть, в принципе, может выселить гостя из помещения до истечения срока оплаченного им пребывания в помещении, принадлежащем ОСМД. Поэтому намного спокойнее будет строить отношения, имея доверенное лицо (а еще лучше – родственника) среди жильцов дома, с тем, чтобы при кризисной ситуации с его помощью настоять на общем собрании жильцов, которое после проведенной доверенным лицом работы, вынесет решение об отсрочке выселения.
Кроме того, на предварительных переговорах можно оговорить такие условия, которые бы делали подобные ситуации невыгодными для обеих сторон (например, уплата благотворительного взноса почетным гостем в два этапа – 50% – аванс, а 50% – в конце месяца).
Впрочем, все это не должно превалировать над основным постулатом будущего сотрудничества – директору фирмы, работающему по этой схеме, необходимо четко уяснить, что основа всего – это хорошие и доверительные отношения с председателем правления ОСМД. В ином случае, рано или поздно фирме придется переехать в другое помещение.
Конечно, ОСМД не сможет быть ощутимой статьей дохода для его членов. Но значительную экономию средств, связанных с коммунальным обслуживанием, кондоминиум (при определенном статусе) жильцам обеспечит. И думается, директоров фирм также не испугает столь подробная регламентация защитных мер ОСМД – ведь кондоминиум вполне может себе позволить определить размер вспомоществования много меньший, чем официальная арендная плата.
| СПРАВКА «&» Кондоминиум (происходит от латинских слов «con» – вместе и «dominium» – владение) обозначает довольно распространенную в мире форму ведения жилищного хозяйства, при которой жильцы многоквартирных домов объединяются для того, чтобы вместе решать все проблемы, связанные с обслуживанием и ремонтом общего дома.В Украине кондоминиумами называются «объединения, создаваемые собственниками, для управления, содержания и использования жилых домов», проще ОСМД – объединение собственников многоквартирных домов. Объединения совладельцев создаются жильцами приватизированных квартир, которые хотят самостоятельно управлять своим домом. При этом дом переходит в собственность объединения. |