Принятый в первом чтении законопроект предполагает ключевое решение для рынка ипотечных ценных бумаг – их обеспечение выводится из ликвидационной массы и станет недоступным для остальных кредиторов. Эти изменения сделают бумаги более защищенными, что должно способствовать привлечению дешевых денег на рынок ипотеки и сделать жилье гораздо более доступным.
Однако эксперты обращают внимание, что приток ресурсов на и без того перегретый рынок недвижимости приведет только к новому витку роста цен. Принятый в первом чтении законопроект “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины” предусматривает, в числе прочего, дополнение закона “О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом”. Согласно проекту закона, для банков, компаний и фондов, работающих с ипотекой, ипотечные активы не включаются в ликвидационную массу. Таким образом, в случае банкротства этих компаний, обеспечение по их бумагам будет недоступно остальным кредиторам. Аналогичные изменения вносятся и в закон “О банках и банковской деятельности”.
Выпускавшиеся до сего момента банками так называемые “ипотечные” ценные бумаги считаются обеспеченными недвижимостью лишь формально. По нынешнему законодательству, в случае неплатежеспособности эмитента эти активы вносились в общую конкурсную массу. Владелец бумаг, якобы “обеспеченных абсолютно ликвидным активом”, попадал в общую очередь кредиторов – и на деле рисковал не получить вообще ничего. В результате название “ипотечный” оставалось лишь рекламным ходом – но для специалистов такие бумаги оставались не более привлекательными, чем стандартные облигации, выпускаемые на Украине без обеспечения.
Как заявлял ранее замминистра финансов Виталий Лисовенко, с вступлением в силу пакета законов по ипотеке государство также планирует принять участие в финансировании этого рынка. По его словам, Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) будет аккумулировать пулы обеспеченных кредитов и привлекать для их рефинансирования под госгарантию дешевые ресурсы на мировом рынке.
Все эти меры по плану разработчиков законов и правительства должны сделать ипотечные кредиты более доступными и дешевыми для населения. Сейчас средние ставки по ипотечным кредитам на Украине составляют 11,5-13,5% годовых в валюте. Впрочем, как отмечают банкиры, сейчас снижение цены ипотечных кредитов не является основной проблемой для рынка.
По словам замруководителя бизнеса обслуживания индивидуального клиента Приватбанка Роман Негинский, вопрос не в цене – люди готовы брать кредиты по существующим ставкам. Банкир отмечает, что лишь немного рядочив подход к ипотеке, банк получил пятикратный рост объемов за два месяца. По словам Р.Негинского, то, что у многих банков сейчас ипотечное кредитование существует лишь формально, связано с недостатком ресурсов, пишет Коммерсант-Украина. По его мнению, при наличии доступа к международным ресурсам активы по этому направлению можно увеличивать на порядок в год, и хотя вклады населения и растут очень быстро, темпы привлечения ресурсов несопоставимы с возможностями ипотечного рынка. Банкир уверен, что все дополнительные ресурсы, которые придут на этот рынок (правительство планирует привлечь в ГИУ около 20 млрд грн), вызовут пропорциональный рост цен как на вторичном, так и на первичном рынках.