Строительный скандал, связанный с «Элита-Центром», либо вылечит столичный рынок жилья, либо приведет к еще большему осложнению его болезни.
Афера с вкладчиками «Элита-Центра» вскрылась в разгар предвыборной горячки, отчего скандал получился еще более громким и расцвеченным многочисленными заявлениями политиков. Эта подогретость предвыборными страстями таит в себе как серьезные шансы, так и не менее серьезные риски для столичного (а скорее и украинского в целом) рынка жилья. С одной стороны, под давлением «политического момента» власть может, наконец, решиться упростить и сделать прозрачным механизм взаимодействия застройщиков и местных властей. Это в значительной мере устранило бы или хотя бы ослабило коррупционную составляющую такого взаимодействия. С другой — она может волевым усилием действительно утвердить на рынке четкие схемы финансирования строительства, правила и процедуры работы, защищающие права и минимизирующие риски участников рынка. Проблема в том, что выработка и реализация подобных решений требуют интеллектуальных усилий и времени. В предвыборном же цейтноте одолевает соблазн получить результат (или то, что можно объявить результатом) как можно быстрее. А такая спешка способна привести к довольно печальным для рынка последствиям.
Строительный скандал также неизбежно изменит поведение всех основных участников рынка — и застройщиков, и покупателей жилья.
Принцип домино
Не стоит исключать и возможность того, что мы стоим в самом начале целой серии строительных скандалов, при котором каждый разразившийся будет стимулировать возникновение новых. Факты — вещь упрямая, и стоит признать: то, что уже назвали «строительной пирамидой», — обычный, даже преобладающий на рынке метод финансирования строительства. На рынке жилья фактически нет институциональных инвесторов, поэтому дома в основном возводятся за средства самого населения. Последнему продают во многих случаях в буквальном смысле «воздух» — квартиры в домах, которые когда-нибудь начнут строить. Растущий в последние годы неудовлетворенный спрос, присутствие явно выраженного дефицита не только стимулировали скачки цен, но и в изрядной степени разбаловали основную массу компаний-застройщиков, которые в последнее время зачастую вели дела так, как им удобно, не слишком заботясь об интересах покупателей жилья. Отчего потенциально недовольных потребителей на этом рынке более чем достаточно, и у значительной части компаний можно обнаружить те или иные симптомы болезни «Элита-Центра».
Практически все застройщики нарушают сроки сдачи объектов в эксплуатацию: кто на месяцы, кто и на годы. Более того, бывает на долгие месяцы задерживается и начало строительства. Обычной практикой является продажа квартир до того, как получены разрешительные документы на строительство. Это в определенной степени вызвано тем, что процедура получения разрешительной документации запутанна, мучительна и затягивается на долгое время.
Удивительно не то, что скандал случился, а то, что случился только сейчас.
Ничего удивительного в том, что инвесторы объектов-долгостроев интересуются и все больше будут интересоваться у застройщиков перспективами получения своих квартир, нет. И далеко не всегда компании смогут убедительно ответить своим инвесторам. По мере обращения внимания СМИ к новым проблемным ситуациям на строительном рынке тревожность среди инвесторов может усиливаться. Чтобы скандалы не множились, как снежный ком, расшатывая рынок, нужны четкие сигналы от власти и крупнейших игроков рынка: «Спокойно, без паники, если что — мы в беде ни инвесторов, ни малые строительные компании не оставим». Сейчас попытки дать такой сигнал предпринимаются. Предварительно определено, каким образом будут возмещены потери инвесторов «Элита-Центра», кто будет строить дома, кто — финансировать строительство и за счет чего. Но, во-первых, решение, реальные результаты которого могут проявиться через полтора-два года, не обязательно повлияет на поведение потребителей сегодня. Во-вторых, речь пока не идет о системе, которая в принципе защищала бы интересы инвестора. Генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов утверждает: «В целом развитие ситуации на рынке во многом будет определяться тем, насколько успешно власти сумеют защитить интересы инвесторов «Элита-Центра», не нанеся при этом ущерба развитию рынка в целом».
В кого полетят щепки
Скорее всего, разгоревшийся скандал сможет наконец поставить крест на порочной практике продажи квартир на «нулевом цикле» строительства. Во-первых, сами конечные покупатели станут избегать таких приобретений. Во-вторых, как представляется, наиболее вероятной «долговременной» реакцией властей на скандал будет законодательное запрещение подобных сделок.
Однако для многих небольших строительных компаний это станет тяжким испытанием. При отсутствии собственных значительных оборотных средств и доступа к дешевым кредитным ресурсам эти компании не смогут обеспечить начальные фазы строительства без привлечения средств населения. Директор агентства недвижимости «Оптимум плюс», член правления Ассоциации риэлторов Украины Юрий Базелинский говорит: «Эта ситуация во многом выгодна крупным застройщикам. Если кто-то из небольших строительных компаний дрогнет и уйдет с рынка, их площадки перехватят крупные фирмы — свято место пусто не будет».
Кроме того, не исключено, что, решая наболевшую проблему, власть не соизмерит силы применяемых мер. Как опасается Сергей Тумасов, существует риск, что в качестве реакции на разразившийся скандал властями будут значительно ужесточены условия работы на рынке, что поставит многие строительные компании перед невозможностью продолжать свой бизнес. Результатом окажется значительное уменьшение числа игроков на рынке, который будут контролировать несколько крупных фирм. Но при всем уважении и доверии к крупным компаниям трудно рассчитывать, что переход к олигополии пойдет на пользу рынку в целом и его потребителям в частности.
Возрастает значение репутации застройщиков Владимир Германов, руководитель пресс-службы строительно-инвестиционной компании «Київ Житло Інвест»: Рынок не обвалится. Но внимание потребителей будет переведено на компании, которые имеют профессиональный опыт, у кого есть дополнительные гарантии инвесторам и их деятельность на виду. О них знают, они выступают в прессе, являются экспертами на рынке. Виктор Власов, генеральный директор строительной компании «Градострой»: В первую очередь нужна «прозрачность» процедуры землеотвода и получения всех разрешительных документов. Участок земли, отводящийся под застройку, должен выставляться на открытый аукцион на равных условиях для всех участников рынка. На сегодняшний день этого нет: Киевгорстрой, например, может получить под перспективную застройку участок в 50 га, а для остальных строителей такой возможности не существует в принципе. Большинство фирм должны довольствоваться выставляемыми на тендер участками по 7-10 соток. Естественно, это вынуждает их обращаться к посредникам, перекупать участки у непонятных фирм с недооформленными документами, идти на риск и т. д. Если говорить об отрезвляющей встряске для строительного рынка, то на сегодняшний день отчетливо проявилась следующая тенденция: если раньше определяющим фактором для потенциального покупателя являлась цена за квадратный метр, то сейчас таким фактором становится репутация компании, ее надежность и способность выполнять взятые на себя обязательства. Потенциальные покупатели стали живо интересоваться составом учредителей компании, их происхождением, биографиями, опытом работы, реализованными проектами. Стали просить показать разрешительные документы на строительство и ориентироваться в том, какие документы следует проверить. Сергей Тумасов, генеральный директор компании Global Solutions: С другой — можно ожидать некоторого «замораживания» рынка в связи со снижением степени доверия покупателей к строительным компаниям. Далее, как известно, много квартир приобретаются не для прямого их использования, а в спекулятивных целях. В данной ситуации велика вероятность того, что спекулянты уйдут с рынка. Причем не только отказываясь от приобретения новых квартир, но и выставляя на продажу уже приобретенные ранее. Таким образом, кроме «замораживания» спроса на рынке, может появиться и избыточное предложение квартир, что в свою очередь будет «давить» цены вниз.
— Как нам кажется, пауза на рынке может затянуться на месяц-полтора. Замечено, что ряд компаний сняли свои квартиры с продажи (возможно, для решения проблем с оформлением документов). Ситуация же на рынке будет зависеть от того, какие будут придуманы и воплощены механизмы возмещения убытков вкладчикам «Элита-центра». Если эти механизмы будут понятны и прозрачны, а также всем станет известно, что ни власть, ни другие участники рынка не оставят в беде людей, пострадавших от махинаторов, то тогда первичный рынок будет активно развиваться.
— Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, нужно установить на строительном рынке цивилизованные правила. С одной стороны, сам объект строительства должен быть «прозрачным» и понятным, с другой — «прозрачной» и понятной должна быть и компания-застройщик, она должна соответствовать определенным параметрам.
— Чтобы прогнозировать влияние скандала на состояние первичного рынка жилья, нужно учитывать несколько тенденций. С одной стороны, квартиры теперь будут приобретаться на более поздних стадиях строительства, чем это было до сих пор. Это будет способствовать росту цен на жилье.