По мере количественного и качественного развития рынка офисной недвижимости меняются и критерии выбора помещения. Задача девелоперов — предвидеть эти изменения и опережать их.
Быстрый рост рынка офисной недвижимости не дает девелоперам возможности почивать на лаврах. Поскольку параллельно с количественным ростом рынка развивается и представление о том, что такое хороший офис, каким критериям он должен соответствовать, что делает актуальным как совершенствование технической оснащенности офисных центров, так и поиски новых форматов офисных помещений и новых видов услуг для арендаторов.
Рынок будет расти
По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Виктора Распутного, «сегодня, существуют два мнения относительно дальнейшего развития рынка офисной недвижимости. Первое предположение заключается в том, что в 2006 г. киевский рынок может войти в завершающую фазу цикла эволюции — насыщения. Однако большинство экспертов настаивают на другом сценарии. Несмотря на относительно большой объем заявленных к сдаче офисных помещений, ожидать кризиса на рынке вряд ли стоит ввиду прогнозируемого экономического роста и последующего возрастания спроса на качественные офисные площади».
По оценке специалистов компании Colliers International, в конце 2005 г. общая арендуемая площадь профессиональных офисных помещений в Киеве была равна 436 тыс. кв. м. Из них новое предложение на рынке в 2005 г. составило около 120 тыс. кв. м. Несмотря на это, рынок по-прежнему имеет потенциал для быстрого роста, считает глава отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Александр Носаченко. Согласно исследованиям инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions, в ближайшие годы спрос на офисные помещения в Киеве будет непрерывно расти при условии отсутствия экономических катаклизмов. В ближайшие десять лет спрос на офисные помещения в столице вырастет на 50% и к 2016 г. составит 7-7,5 млн. кв. м. На протяжении последующих 5-6 лет арендные ставки будут незначительно повышаться. При ежегодном вводе в эксплуатацию 300-400 тыс. кв. м офисных площадей по прошествии 5-6 лет, считает генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов, возможно начало процесса снижения арендных ставок, который продлится в течение последующих 10 лет.
Все же история развития рынка показывает, что значительное число строительных проектов не завершаются в запланированные сроки. В случае если не будут соблюдаться сроки сдачи в эксплуатацию заявленных офисных центров, дисбаланс спроса и предложения на рынке возрастет, что приведет к росту арендных ставок.
Центробежная сила «выдавливает» офисы из центра
Под хорошим местоположением офисного центра традиционно считают его расположение в деловом центре города. Если же отвлечься от соображений престижности, то можно заметить, что центральная «прописка» объекта сегодня уже не может рассматриваться как самоцель.
Как утверждает Сергей Тумасов, при выборе офиса в первую очередь обращают внимание на его транспортную доступность, а именно возможность относительно быстро добраться до офиса в часы пик на автомобиле и месторасположение офиса относительно станций метро. Кроме того, транспортная доступность подразумевает наличие паркинга или открытой стоянки с вместимостью, адекватной размерам офисного здания. Расположенным в перегруженном транспортом и плотно застроенном центре города офисным центрам сегодня уже не вполне удается удовлетворять этим требованиям. Потери в автомобильных пробках рабочего времени сотрудников и пытающихся добраться в офис клиентов во многих случаях нивелируют преимущества престижного местоположения. В связи с этим ряд экспертов предсказывают снижение привлекательности центральных районов в пользу районов, прилегающих к центру, или даже окраин.
С другой стороны, центробежные устремления демонстрируют и девелоперы. Сейчас активное строительство ведется в районе Петровки, Борщаговки, около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу Днепра. Также внимание девелоперов сегодня привлекают исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.
Инвестиционный консультант и партнер компании «Диалог-Классик» Артем Новиков полагает, однако, что в связи с дефицитом новых мест для сооружения профессиональных офисных центров в центральной части города транспортные проблемы в среднесрочном периоде (3-5 лет) существенного влияния на уровень привлекательности офисов не окажут. Во-первых, городские власти осознают растущую значимость проблемы и в перспективе им в обязательном порядке придется находить эффективные решения. Во-вторых, существует целый ряд организаций и компаний, которым по статусу и особенностям работы все равно нужно будет находиться в центре города.
Среди форматов офисной недвижимости, пригодных для освоения окраинных районов, Артем Новиков видит следующие:
• загородные бизнес-городки как место сосредоточения основной части штатного административного персонала компаний. Дорогие, но небольшие по площади офисы в центральной части города будут выполнять только представительские и имиджевые функции;
• офисные центры как неотъемлемый элемент крупных индустриальных парков, расположенных вокруг Киева.
Относительная важность критериев оценки офисов меняется
Развитие рынка приводит и к повышению требований арендаторов к параметрам предлагаемых помещений.
По мнению Александра Носаченко, учитывая рост предложения и повышение качества помещений, конкуренция между офисными центрами должна значительно усилиться. Для успешной реализации проектов потребуются конкурентные преимущества, которые могут включать расположение, технические характеристики, профессиональное управление недвижимостью, а также уникальный архитектурный дизайн. В комплексе все это должно давать гарантии, что здание будет привлекать арендаторов без каких-либо уступок в стоимости предоставляемых услуг. Девелоперы должны учитывать все перечисленные аспекты в процессе исследований рынка и стадии планирования проектов, чтобы обеспечить свою конкурентоспособность в будущем.
По словам Сергея Тумасова, большое влияние на изменение критериев оценки офисов оказывает развитие технологий, транспортной инфраструктуры города, формирование новых деловых районов и др. Все чаще арендаторы обращают внимание на качество кондиционирования и вентиляции, а также на количество лифтов и эффективность их работы (время ожидания и т. п.). В последнее время повысились требования и к техническому оснащению офисов: возможность подключения большого числа цифровых телефонных линий, наличие «толстого» канала для выхода в Интернет и др.
С появлением новых профессионально спланированных и построенных офисных центров многие еще вчера популярные офисные здания будут терять арендаторов.
Время новых форматов
Изменения в предпочтениях потребителя делают достаточно актуальным не просто повышение потребительского качества проектируемых объектов, но и появление новых для украинского рынка форматов офисной недвижимости. Сергей Тумасов: «Среди новых форматов, которые уже сейчас осваиваются местными девелоперами, я назвал бы бизнес-парки и микс-проекты (крупные торгово-офисно-жилые комплексы). Реализация проектов таких форматов требует использования больших земельных участков, которые наиболее вероятно заполучить на городских окраинах. Несмотря на отдаленность от центра, эти здания будут пользоваться популярностью благодаря грамотным концептуальным и планировочным решениям». Артем Новиков предвидит появление офисных центров-небоскребов как ответ на возникший дефицит земельных участков, а также реакцию на имиджевые и PR-цели компаний.
За счет наращивания «дополнительных мощностей» — сервисных и торговых — офисные центры будут превращаться в бизнес-городки.
Среди реальных перспектив видится также и переход от политики выборочной реконструкции зданий к перепрофилированию целых кварталов жилой, коммерческой недвижимости в деловые кварталы путем сноса всех существующих зданий и сооружения единого комплекса. Постепенное развитие офисных центров класса «А» должно привести в появлению «интеллектуальных» офисных центров — по аналогу модной сейчас концепции умного дома. А расширение инфраструктуры профессиональных офисных центров будет осуществляться, например, за счет появления в их структуре профессиональных фитнес-центров. Такой симбиоз, по мнению Артема Новикова, имеет ряд преимуществ: экономит время сотрудников офиса на дорогу, для компаний это интересно тем, что сотрудники, которые регулярно занимаются спортом, более продуктивны в работе и менее подвержены стрессам, а владельцам фитнес-центров это выгодно, так как потенциальный платежеспособный клиент регулярно находится в непосредственной близости от его заведения.
Разумеется, что в развитии данной тенденции фитнес-центрами дело не ограничится: речь идет вообще о наращивании в структуре офисных центров «дополнительных мощностей» — сервисных и торговых.
Окраинные форматы будут более востребованными В ближайшие годы будет активно застраиваться средний «пояс» Киева. Возможно появление отдельных бизнес-парков на окраинах города, но это явление не станет массовым. Что же касается городов-спутников, то появления в них крупных офисных центров в ближайшие 10-15 лет ожидать не следует. Если оценивать перспективу выноса офисных центров в окраинные районы столицы, то с учетом нехватки качественных площадей в центре, их ограниченной транспортной доступности, уже достаточно высоких и постоянно растущих арендных ставок спрос на качественные периферийные объекты с хорошей транспортной доступностью будет расти. В последнее время офисные центры на окраине все больше находят своих потенциальных арендаторов. Достаточно много компаний отдают предпочтение аренде площади в зданиях, расположенных вне делового центра столицы. Этому способствуют несколько факторов, таких как развитие городской инфраструктуры, а также не слишком высокие финансовые возможности арендатора. Еще одним фактором являются существующие на сегодняшний день транспортные проблемы в центре Киева. Если специфика деятельности компании предполагает большое количество автоперевозок по всему городу, аренда офиса на окраине возле основных транспортных коммуникаций станет оптимальным решением. Учитывая, что движение транспорта в столице будет все интенсивнее, подобные прецеденты имеют шанс стать тенденцией. Требования к параметрам офисов будут ужесточаться На этапе формирования профессионального рынка офисной недвижимости ежегодные темпы роста цен на нее на порядок выше, чем будут на этапе ее насыщения. Следовательно, компании, которые приобрели такую недвижимость в начале роста цен, вполне возможно, начнут ее продавать по схеме lease-back на этапе насыщения рынка. Это позволит им заработать на разнице цен, оставить за собой офисные помещения на правах долгосрочного арендатора и переложить значительную часть средств из недвижимости в операционную деятельность, уже не опасаясь дальнейших высоких темпов роста цен на офисы. Но ситуация меняется. В ближайшей перспективе будет нарастать спрос на офисы, которые можно отнести к категории «В»: с высокими потолками, современными инженерными коммуникациями, удобными паркингами. Арендаторами в них будут новые компании, особенно международные, которые мало-помалу, но приходят на местный рынок и которых не удовлетворяет предложение переоборудованных помещений институтов. Появления офисов класса «В» во Львове можно ожидать через два года. На 2006 г. заявлено к сдаче много офисных помещений. Но киевскому рынку офисной недвижимости в целом и его отдельным сегментам в ближайшее время «кризис перепроизводства» не грозит. Во-первых, вряд ли все заявленные объекты будут сданы в срок. Во-вторых, нарастает экономическая активность и, как следствие, растет спрос на качественные офисные площади. Сегодня на всех сегментах киевского рынка офисной недвижимости наблюдается устойчивое преобладание спроса над предложением. Существует острый дефицит офисных площадей, готовых для сдачи в аренду, особенно класса А. Перспектива выноса офисных центров на окраины существует, но не в ближайшие два-три года. Основным условием для этого является наличие развитой инфраструктуры, которая на сегодняшний день отсутствует, а ее формирование займет не один год.
Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions:
— В ближайшее время следует ожидать качественного изменения в структуре спроса на офисные помещения в Киеве. Пытаясь избежать непрерывно ухудшающейся ситуации с передвижением и парковкой в центральных районах города, многие фирмы станут рассматривать возможность переезда в офисы, расположенные вблизи удобных транспортных путей в нецентральных районах города. Компании, нуждающиеся в больших офисных площадях, а также те, для которых наличие представительного офиса не является необходимым условием успешности бизнеса, начнут переезжать в офисные центры с более низким уровнем арендных ставок с тем, чтобы сдержать рост административных расходов, вызванный беспрецедентным ростом арендной платы в последнее время.
Дмитрий Царинный, начальник отдела маркетинга компании «Трест «Югозаптрансстрой»:
— В последующие два года вопрос о перепроизводстве в офисном сегменте киевской недвижимости не встанет. Более того, арендные ставки продолжат расти на 10-15% в год. На сегодняшний день спрос все еще преобладает над предложением. Даже те помещения, которые по-прежнему находятся в стадии строительства, вряд ли восполнят существующий дефицит. Уровень вакантности офисных площадей в Киеве один из самых низких за последние несколько лет — 0-5%. Наиболее востребованные — офисные центры классов «А» и «В». У них же и самый низкий уровень вакантности. За последний год в среднем на 10-20% выросли арендные ставки, что также продиктовано стабильно сильным спросом как среди западных компаний, так и украинских, доля которых продолжает увеличиваться.
Виктор Распутный, исполнительный директор компании Real Estate Solutions:
— В ближайшие несколько лет должны измениться не только количественные, но и качественные показатели столичного рынка офисной недвижимости. Перемены затронут структуру предложения. В связи с увеличением объема новых офисных площадей, что связано с повышением деловой активности в стране, значительно снизится доля офисов класса «С», класс «В» будет еще длительное время превалировать, но классы «В+» и «А» увеличат занимаемые в конъюнктуре рынка доли. Так или иначе девелоперы, отвечая на запросы рынка, уже начинают развивать проекты качественных бизнес-центров класса «А». Ведь именно в этом сегменте киевской офисной недвижимости сегодня наблюдается повышенный дефицит. Поскольку, несмотря на растущий спрос, большинство проектов высококлассных офисных центров все еще находятся на этапе реализации.
Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер компании «Диалог-Классик»:
— По мере развития рынка офисной недвижимости и усиления конкуренции многие существующие офисные центры, декларативно имеющие явно завышенный класс и не соответствующие ему по техническому оснащению, местоположению или другим обязательным требованиям, постепенно перейдут на реальные позиции классом ниже. Это в конечном итоге приведет к более низкому уровню арендных ставок.
Владимир Кадушкевич, председатель правления инвестиционной компании «Комфорт-Инвест» (г. Львов):
— Во Львове офисы повышенного комфорта пока не пользуются активным спросом. Происходит так отчасти потому, что вследствие существующего неблагоприятного инвестиционного климата в городе немного представительств и филиалов западных и крупных компаний. Также сказывается галицкая ментальность — офис должен быть как можно более дешевым. На местном рынке преобладают офисы, переоборудованные из квартир площадью 100-200 кв. м. Немало офисов размещено и в реконструированных помещениях научно-исследовательских институтов.
Анна Максимчук, региональный директор компании DTZ в Украине:
— Несмотря на то что с 2000 г. общий объем качественных офисных помещений в столице увеличился почти в два раза, на сегодняшний день по уровню обеспеченности современными офисными помещениями Киев по-прежнему значительно отстает от столиц других стран Центральной и Восточной Европы.