На столичном рынке офисной недвижимости продолжается эволюционное развитие с традиционным уже тставанием предложения от спроса.
Всего в Киеве, по данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», на середину 2006 г. работало порядка 80 бизнес-центров всех классов. Общая арендная площадь этих объектов составляет более 460 тыс. кв. м. Из этого объема порядка 320 тыс. кв. м приходятся на 45 объектов классов А и В. При этом на сегодня насыщенность бизнес-центров в Киеве в три раза меньше, чем в Москве, и в 10-15 раз меньше, чем в европейских столицах. А незаполненность площадей находится на очень низком относительно принятого в международной практике уровне – от 0 до 5% в зависимости от класса бизнес-центр.
Директор компании Build & Live Development Виктор Распутный: «На рынке офисной недвижимости на сегодняшний день спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, и данная тенденция в ближайшей перспективе сохранится. Поскольку предложение не может удовлетворить существующий на рынке спрос, это способствует усилению власти арендодателей-владельцев бизнес-центров, которые сегодня диктуют условия сделок». Поэтому в 2006 г. продолжался рост арендных ставок. Особенно это касалось качественных офисных помещений, имеющих удачное месторасположение, спрос на которые в последнее время стабильно растет.
В 2006 г. стоит ожидать введения только 80% заявленных площадей
Что касается нового предложения, то, по данным «Украинской Торговой Гильдии», первое полугодие 2006 г. для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс. кв. м. Однако в нынешнем году были введены не все заявленные ранее объекты. Аналитики компании отмечают, что задержки с открытием новых офисных центров связаны в основном со сложностями согласования и с недостаточным финансированием проектов. Отставание реальных свершений от обнародованных планов стало уже доброй традицией отечественного девелопмента. Так, в 2004 г. вместо задекларированных 100 тыс. кв. м офисных площадей реально поступило на рынок немногим более 60 тыс. кв. м. Похожая ситуация сложилась и в 2005 г., несмотря на то что тогда было введено более 140 тыс. кв. м. В 2006 г., считают аналитики «Украинской Торговой Гильдии», также следует ожидать введения только 80% заявленных площадей.
Как отмечает президент девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, в конце этого года – начале следующего должен вырасти объем офисных помещений в городе, к сдаче планируется несколько очень крупных проектов. Это поможет смягчить проблему нехватки офисных помещений, но тем не менее не сможет удовлетворить существующий спрос. В ближайшее время, считает Виктор Распутный, значительных изменений на рынке офисной недвижимости не произойдет. Возможно небольшое увеличение арендных ставок в некоторых бизнес-центрах классов А и В.
Кроме количественных, на рынке происходят и качественные изменения. Арендаторы предъявляют к помещениям все более высокие требования, и девелоперы в новых проектах стремятся этим требованиям соответствовать. В новых заявленных бизнес-центрах, отмечает Сергей Карамнов, возрос общий объем офисных помещений. Если раньше они строились на 10-20 тыс. кв. м, то сейчас уже рассматриваются лишь бизнес-центры на 30-40 тыс. кв. м. Также улучшается уровень инфраструктуры в бизнес-центрах. Если раньше это был всего лишь один кафетерий для сотрудников, то сейчас рассматриваются варианты с большими супермаркетами, гостиничными комплексами.
По словам Виктора Распутного, нынешний год ознаменовался активизацией интереса западных инвесторов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, к киевскому рынку недвижимости через покупку крупных объектов. Так, в апреле на киевском рынке офисной недвижимости заключена крупная инвестиционная сделка – ирландская компания Quinn Group приобрела бизнес-центр «Леонардо». И хотя сумма договора не разглашается, известно, что это самая дорогая сделка в истории киевского рынка. Решена судьба офисного центра «Подол Плаза», который переходит в собственность крупного западноевропейского инвестиционного фонда. Переговоры о продаже «Подол Плаза» турецкий девелопер Demir Evrasian Investments ведет с осени 2005 г.