Темпы роста цен на недвижимость начали снижаться. Превратится ли это в снижение стоимости жилья, зависит от конечных покупателей.
Объем розничного кредитования в Украине за последние 5 лет вырос почти в 30 раз. Лишь в прошлом году рынок розничного кредитования вырос вдвое. При этом Тарас Кириченко, заместитель председателя правления АКИБ «УкрСиббанк» отмечает, что наиболее распространены в Украине ипотечные кредиты – под залог недвижимости. Только в январе-апреле этого года банки увеличили портфели кредитов частным лицам на 21,4% или на 21,16 млрд. грн., – отмечают в Укрсоцбанке, – львиная доля которых пошла на кредитование приобретения жилья. За прошлый год прирост составил 134% – с 33,5 млрд. грн. до 78,5 млрд. грн., несмотря на то, что процентные ставки в Украине намного превышают средние для Европы уровни в два раза. «Вместе с тем, украинскому ринку финансовых услуг еще далеко до рынка Евросоюза, ведь для стран ЕС сумма кредитов, как правило, превышает ВВП», – говорит Тарас Кириченко. У нас же все наоборот.
В погоне за Германией
По данным аналитиков Укрсоцбанка, в 2006 году цены на жилье в Киеве увеличились на 60% до $2302 за кв. м. Это стало возможным в основном благодаря росту цен на квартиры среднего и дорогого сегментов. В результате, минимальная средняя стоимость квартир в Киеве превысила цены в таких европейских столицах, как Брюссель, Хельсинки, Берлин, Вена и др. При этом, ВВП на душу населения в развитых странах превышает украинский в 13-15 раз.
Примечательно, что при этом объемы строительства составляют всего лишь около 40% от уровня 1987 года. Еще более интересным выглядит сравнение количества жилых помещений на душу населения в Украине и в других странах мира. Так, по данным Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА) в 2006 г. Украина отставала от Испании и Германии по этому показателю примерно в 2 раза. США же может похвастаться почти 3-х кратными объемами украинских жилых помещений. Впрочем, та же Польша, которая является во многих вопросах ориентиром для Украины, ушла не так далеко – у нее преимущество всего в каких-то 5 кв. м. на душу населения. Исходя из приведенных данных выходит, что для того чтобы, к примеру, догнать Германию по приведенному выше показателю Украине необходимо будет построить, ни много, ни мало, еще столько же жилья, сколько на данный момент уже существует.
Московский синдром
По данным участников рынка недвижимости Киева, цены на столичное жилье в апреле 2007 года выросли в среднем на 1,3% до $2478 за кв. м. «Большинство игроков этого рынка согласны с определением «стагнация рынка», в том числе, опираясь на факт снижения количества сделок», – считают специалисты Укрсоцбанка. Они отмечают, что такое поведение является нетрадиционным для рынка жилья, который обычно «впадает в спячку» лишь летом и на новогодние праздники. Среди причин стагнации рынка эксперты Укрсоцбанка, кроме отставания платежеспособного спроса от цен, называют психологический фактор падения недвижимых цен в Москве, несоответствие цен качеству предлагаемого жилья, дороговизну кредитов, а также неопределенность политической ситуации. Может ли стать это первым шагом рынка к полноценному долгосрочному спаду или как минимум краткосрочной коррекции? Ряд экспертов уверены, что да. Впрочем, Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд», считает иначе. «Сегодня рынок замер в неопределенности, информация о том, что застройщики начали выставлять объекты по более низким ценам, не соответствует действительности, – объясняет он. – Возможно, открывались некоторые новые объекты с более поздним сроком сдачи в эксплуатацию, которые как обычно дешевле на начальных этапах строительства. Эта ситуация характерна для любого строящегося объекта». Ситуация с выборами, по его мнению, стимулирует вкладывать деньги в недвижимость. «Проанализировав динамику развития рынка в период подготовки и проведения выборов 2006 года, мы видим серьезный всплеск на рынке недвижимости. Были опасения и неопределенность, связанные не с выборами, а с тревожной ситуацией вокруг них», – говорит он.
Покупатели отказываются платить
Рост цен, который наблюдался в Украине, как правило, объясняется риэлтерами дефицитом жилых метров в Украине, и в Киеве в частности. Однако действительно ли количество жилых метров на душу населения является определяющим фактором ценообразования в Украине? Эксперты утверждают, что нет. Рассматривая статистику количества квартир на душу населения, специалисты Укрсоцбанка отмечают, что сложно определить наличие какой-либо зависимой связи между насыщенностью страны квартирами и ценами на них. Так, при примерно аналогичном соотношении квартир к населению, жилье в Брюсселе стоит на 40% дешевле. Следовательно, главными причинами роста цен являются другие факторы. Закон рынка гласит: любой товар стоит ровно столько, сколько за него готов заплатить покупатель. В последнее время сложилась ситуация, когда стоимость квартиры вызывает у него недоумение и сомнения в целесообразности ее покупки. Насколько действенным по отношению к рынку окажется это состояние покупателей покажет время.