Сценарий 1. Все наиболее значимые проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию, выйдут соответственно заявленному графику.
Сценарий 2. Заявленные проекты будут выходить на рынок с отставанием в сроках.
Согласно рассматриваемому аналитиками CB Richard Ellis сценарию №1 реализация всего заявленного объема нового предложения будет удерживать вакантность на высоком уровне, что в свою очередь будет сдерживать рост арендных ставок в целом по рынку.
Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики CB Richard Ellis, подробно рассказала о развитии первого сценария: «Поскольку в 2011 г. практически весь заявленный объем нового предложения помещений класса А представлен в одном объекте, ввод в эксплуатацию которого ожидается к концу года, мы прогнозируем, что арендные ставки в прайм сегменте в 2011 г продолжат уверенный рост, добавив +15% г/г. В 2012 году напротив, рост арендной ставки на данный класс офисов замедлится либо на некоторое время прекратится из-за того, что в заявленном объеме нового предложения превалируют помещения класса А. В тоже время, вакантные площади класса В в 2012 году начнут заметно сокращаться, ввиду значительного снижения темпов ввода нового предложения и постепенного поглощения уже имеющегося объема в этом сегменте, однако о начале роста арендных ставок можно будет говорить не ранее 2013 года».
Согласно второму сценарию CB Richard Ellis перенос сроков реализации как объектов класса В, так и класса А будет способствовать поглощению уже существующих площадей, благодаря чему средний показатель вакантности по рынку в 2011 г. может опуститься до 12%. По прогнозам аналитиков, при полном отсутствии нового предложения класса А в 2011 году арендные ставки на помещения прайм-сегмента за год могут вырасти на 20-25%. Однако, в 2012 г. ситуация может измениться, так как вакантность в целом по рынку будет расти за счет значительного увеличения нового предложения помещений в прайм-сегменте.
«В случае реализации второго сценария вероятно даже некоторое падение арендных ставок на офисы класса А в 2012 г. Однако благодаря тому, что не весь заявленный объем нового предложения выйдет на рынок аренды (часть помещений в будущих объектах класса А выставлена или будет выставлена на продажу) понижающее давление на ставки подвергнется коррекции. В это же время, постепенное сокращение нового предложения помещений в классе В с 2009 по 2012 гг. будет способствовать снижению уровня вакантности в данном сегменте и, при данном сценарии, рост арендных ставок на класс В возможен уже в 2012 году» – объяснила Марина Крестинина
Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis, назвал наиболее вероятным второй сценарий развития: «С нашей точки зрения, второй сценарий наиболее реалистичен, поскольку в нем мы учитывали текущее состояние объектов и опыт прошлых лет по вводу объектов в эксплуатацию. Если брать во внимание сложившуюся на рынке практику задержки ввода объектов в эксплуатацию на 2-3 года, то первый сценарий выглядит менее вероятным. В том случае, если будет реализован второй сценарий, развитие рынка будет происходить более динамично, и к концу 2011 года спрос в отдельных сегментах будет значительно превышать предложение».
* Валовое поглощение отображает общую площадь сданных в аренду и проданных помещений за анализируемый период (в т. ч. по предварительным договорам, при продлении и/или пересмотре контрактов учитывается только разница, на которую увеличилась занимаемая площадь).
** Чистое поглощение отображает количественное изменение на рынке общего объема занимаемых площадей в профессиональных объектах в одном периоде по сравнению с другим рассматриваемым периодом.
Справка:
CB Richard Ellis (CBRE) является крупнейшей консалтинговой компанией в области недвижимости в мире и входит в список 500 крупнейших компаний мира согласно рейтингу Fortune 500. Компания имеет 450 офисов (включая аффилиированные офисы) в 60 странах мира и штат сотрудников около 34 000 человек. Штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США). CBRE третий год подряд входит в рейтинг 50 лучших компаний мира по версии журнала Business Week и второй год подряд является одной из 100 быстрорастущих компаний в мире согласно рейтингу Fortune.
Украинский офис СB Richard Ellis был открыт в январе 2008 года. Команда CBRE в Украине состоит из 100 человек, включая персонал на объектах недвижимости, переданных компании в управление и эксплуатацию. CB Richard Ellis предоставляет полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, среди которых: агентские услуги, управление недвижимостью, оценка, стратегический консалтинг, управление проектами и технический консалтинг, инвестиционные услуги, а также маркетинг недвижимости.